前期工作計劃

　　日子在彈指一揮間就毫無聲息的流逝，我們的工作又進入新的階段，為了今后更好的工作發展，我們要好好計劃今后的學習，制定一份計劃了。計劃到底怎么擬定才合適呢？下面是小編幫大家整理的前期工作計劃，供大家參考借鑒，希望可以幫助到有需要的朋友。

前期工作計劃1

　　一、前期物業工作主要有如下四方面：

　　（一）、參與規劃設計、施工跟進

　　1、規劃設計

　　（1）、參與目的：使設計在滿足技術、規范要求下要同時滿足便于使用、易于維護、運行可靠、安全，使用和維護費用低的要求。

　　（2）、階段劃分：第一階段是參與提供方案設計條件；第二階段是參與初步設計的審核，主要工作是查看設計條件的落實情況，及對各細部進一步研究并提出建議；三是參與施工圖紙會審，審核設計條件和建議落實情況和對設計進一步的審核。

　　（3）、時間及重點：規劃設計階段的參與主要是跟隨工程的規劃設計實際進度進行。物業參與的重點是設施設備和公共部位的質量保證。

　　為保證工作質量，應該對工程的每個分部工程進行分析，提供相應的建議。

　　2、施工跟進

　　（1）、目的：熟悉土建、設施設備、管路的敷設情況，為以后管理打下基礎；二是參與工程的驗收工作，控制工程的施工質量，確保工程的使用功能，減少工程維修量和費用支出，避免造成使用糾紛；三是收集各種工程技術資料。

　　（2）、要設計出相應的表格和工作程序來保證施工跟進的工作質量，

　　（二）、確定物業公司運行所需文案

　　鑒于公司預在本項目建立正規的物業管理模式，因此，公司的架構和運行模式需要重新建立。

　　1、運行模式：新的公司運行模式采用iso9001：20xx版的.模式建立。

　　2、具體內容：新的運行模式的文件共分成如下三個層次

　　（1）、質量管理手冊： 主要包括公司的質量方針和質量目標，組織機構設置，各部門、崗位職責、權限及溝通，相互關系。

　　（2）、程序性文件： 針對公司各部門的具體工作編制相應的程序性文件進行控制。

　　（3）、第三層次性文件 主要指對部門的各質量活動和操作進行描述和規定的詳細作業文件，包括質量記錄、相關標準和制度等。

　　根據上述方案，由顧問公司根據我公司的實際情況，提供相關文案，經審核通過后，作為公司的正式文件。

　　為確保顧問公司提供文案的進度和質量，編制顧問進度計劃，經雙方確認后執行。每項工作按照如下程序進行：根據進度計劃確定工作內容----我方提出編寫要求----按要求提供資料---我方審核通過后批準執行。

　　根據開發商提供的的項目計劃完成時間在20xx年6月，以上文案在20xx年2月末以前完成。

　　（三）、籌備設施設備采購、人員招聘及培訓

　　1、依據：根據確定的崗位說明書、人員到崗計劃及辦公計劃進行。

　　2、時間：20xx年3月進行人員招聘，4、5月人員培訓。

　　3、時間可根據實際情況進行調整。

　　（四）、接管驗收、物業公司正式運行及改進

　　1、按照規定對物業進行接管驗收。

　　2、公司按照既定模式運行。

　　3、在實際運行過程中持續改進。

　　二、公司人員需求計劃

　　1、20xx年3月前，共需三人，項目負責人一人、內業資料一人、工程負責人一人(暫定名)。

　　2、分工：

　　（1）、項目負責人： 參與以上四個方面工作的全部工作，重點負責2、3、4方面工作，并對規劃設計、施工跟進工作進行指導和監督。

　　（2）、內業人員：直接受項目負責人領導，協助項目負責人進行工作，熟悉相關工作內容，對工作過程中的資料進行規范管理，完成領導交辦的工作。

　　（3）、工程負責人：直接受項目負責人領導，負責第一部分工作。

　　3、20xx年3月以后人員根據實際情況另行確定。

前期工作計劃2

　　一、基礎設施保障能力建設工程

　　1、西安至包頭高鐵（陜西境）

　　2、、西安至重慶高鐵（陜西境）

　　3西安至武漢高鐵（陜西境）

　　4、延安經綏德至太原高鐵（陜西境）

　　5、西安咸陽機場至閻良鐵路

　　6、西安至韓城城際鐵路

　　7、澄城至韋莊高速公路

　　8、合陽至銅川高速公路

　　9、旬邑至陜甘界高速公路

　　10、京昆線蒲城至澇峪口公路改擴建

　　11、延長至黃龍高速公路

　　12、西鄉至鎮巴高速公路

　　13、府谷機場

　　14、定邊機場

　　15、西安地鐵5號線（二期）

　　16、西安地鐵6號線（二期）

　　17、秦嶺北麓旅游軌道交通工程

　　18、安康石泉喜河—合溪—后柳旅游環線建設

　　19、延安城區軌道交通工程

　　二、能源化工產業發展工程

　　1、咸陽西郊熱電聯產工程

　　2、國華神木熱電聯產工程

　　3、麟游低熱值煤綜合利用發電工程

　　4、彬長新民塬低熱值煤發電超超臨界示范工程

　　5、府谷段寨煤電一體化工程

　　6、西王寨煤電一體化工程

　　7、沙梁川煤電一體化工程

　　8、古城煤電一體化工程

　　9、石窯店煤電一體化工程

　　10、府谷廟溝門煤電一體化（三期）

　　11、黃陵店頭電廠

　　12、神木錦界電廠（四期）

　　13、延安富縣燃煤發電項目

　　14、西灣煤電一體化項目

　　15、榆橫北區煤電一體化項目

　　16、橫山低熱值煤熱電項目

　　17、大柳塔低熱值煤發電工程

　　18、中煤榆林煤炭深加工基地

　　19、榆神煤炭清潔綜合利用產業示范基地啟動項目

　　20、榆橫200萬噸/年煤基油醇聯產項目

　　21、兗礦榆林400萬噸煤間接液化工程

　　22、蒲城煤制烯烴工程（二期）

　　23、旬邑煤制天然氣工程

　　24、彬長至徐州直流輸電工程

　　25、延安至湘南直流輸電工程

　　26、省內天然氣輸氣管道工程

　　27、寧強廣坪天然氣綜合利用

　　三、先進裝備制造能力提升工程

　　1、寶雞新能源汽車產業基地

　　2、陜飛公司飛機部件研制生產工程

　　3、中航航空工藝裝備制造工程

　　4、渭南力控航空產業鹵陽湖生產基地

　　5、中德汽車液壓缸產業園

　　6、安康恒口重型設備制造園

　　7、安康五里汽摩產業園

　　四、科技創新與戰略性新興產業培育工程

　　1 、中國大數據產業（延安）基地

　　2、延長100萬噸碳捕集利用與封存（CCUS）示范項目

　　3、 中國鈦谷（東區）生產加工基地

　　4、西安氫燃料電池生產線

　　5、西安軟件研發基地（三期）

　　6、寶雞長嶺科技工業園

　　7、銅川油頁巖中試基地

　　8、鹵陽湖國家民機科研試飛基地

　　9、漢江藥業搬遷工程

　　10、安康高新區雷恒電子信息研發制造基地

　　11、天津王派新能源電動車科技園

　　12、海航高新技術產業園

　　13、西咸瑞高壓電陶瓷新材料產業基地

　　五、現代服務業發展工程

　　1、當當網西北電子商務產業園

　　2、絲路經濟帶國際農業合作和技術創新中心

　　3、中央儲備糧漢中直屬庫倉容建設工程

　　4、寶雞空港物流園

　　5、銅川冷鏈物流園

　　6、延安青化砭物流園

　　7、秦巴中藥材倉儲物流中心

　　8、安康高新區綜合物流產業園

　　9、楊凌生物醫藥專業化園區

　　10、涇河新城西部核心物流基地

　　六、傳統產業改造升級工程

　　1、鎮巴天然氣產業園

　　2、禮泉聚乙烯管材生產線

　　3、丹鳳鉀肥生產線

　　4、洛南大秦鉀業產業園

　　5、鎮安鉬鎢產業園

　　6、董家河西飛鋁深加工工程

　　7、富平30萬噸鋁型材產業化工程

　　8、大荔年產60萬噸新型肥料生產線

　　9、西鄉石膏資源精深循環利用示范工程

　　10、商洛中藥材戰略儲備庫

　　11、西鄉冷鏈物流脫水蔬菜生產線

　　12、漢中鋅業緩控釋肥生產線

　　13、延長石油紫陽釩鈦磁鐵礦開發工程

　　14、興平高性能纖維及制品生產基地

　　七、骨干水利和現代農業發展工程

　　1、引漢濟渭輸配水工程

　　2、引嘉入漢工程

　　3、引洛濟延工程

　　4、黃河東線大泉引水工程

　　5、城固焦巖水庫

　　6、安康月河補水工程

　　7、榆神萬鎮引水工程

　　8、絲路經濟帶氣象防災減災工程

　　9、現代農業氣象保障工程

　　10、陜西省現代農業檢驗檢測預警防控技術中心

　　八、文化產業與民生改善工程

　　1、榆林學院新校區

　　2、延安大學新校區

　　3、中航工業教育集團職業大學

　　4、西安絲路文博書苑

　　5、少華山森林公園密林谷和少華峰景區

　　6、華陰西岳廟文化公園

　　7、華陰一河兩岸整體開發工程

　　8、安康高新區蓮花灣生態休閑養生中心

　　9、商州秦嶺客家源產業工程

　　10、商南丹江畫廊旅游區開發工程

　　11、延安紅色文化產業基地

　　12 、中國耀瓷民俗風情街

　　13、銅川全域旅游絲路慧谷

　　14、安康秦巴區域中醫診療中心

　　15、國家分子醫學轉化科學中心

　　16、秦漢新城醫療中心

　　17、陜西藍湖老年寓苑

　　18、文化信息樞紐工程

　　19、 中國秦腔博物館

　　20、陜西藝術美術創意培訓基地

　　21、陜西非物質文化遺產活態博覽苑

　　22、普諾綜合體醫療中心

　　23、灃西新城德尚醫院

　　24、陜西省第四人民醫院東擴工程

　　25、秦漢新城養老住區建設工程

　　26、北京中醫藥大學孫思邈學院

　　27、西鄉縣米倉山生態旅游開發建設

　　28、安康漢水絲源產業園

　　九、城鎮化推進工程

　　1、延安城區地下綜合管廊建設工程

　　2、延河延安城區段綜合整治工程

　　3、大荔朝邑古鎮及濕地資源保護工程

　　4、部（楊凌）養生健康城

　　5、安康高新區飛地經濟園區綜合管廊工程

　　6、三原清河食品工業園供熱中心

　　7、西咸茯茶小鎮（二期）

　　十、生態環境工程

　　1、合陽煤制天然氣及熱電聯產工程

　　2、華能陜西秦嶺發電有限公司“上大壓小”工程（五期）

　　3、鹵陽湖生態濕地建設工程

　　4、漢江漢中平川段水生態系統保護與修復工程

　　5、漢中市生活垃圾焚燒發電站

　　6、安康白石河流域重金屬污染治理工程

　　7、南水北調中線引水工程核心水源區人工影響天氣作業基地及天氣雷達系統建設工程

前期工作計劃3

總經理，

　　您好！

　　首先感謝總經理給我機會以及信任并支持我的工作，通過與您的一番談話讓我深感責任的重大，我會盡快熟悉公司的業務，穩定并提高銷售業績，努力促進公司的發展，在此先制定出一個職責、工作思路和前期工作計劃，以利于我能更好的開展工作

　　一，銷售部經理的基本職責

　　1協助總經理制定公司營銷戰略，并進行市場調研，信息反饋

　　2制定并執行銷售計劃、銷售指標、銷售管理制度及工作流程

　　3選拔、任用、培訓、監督、指導、考核一支屬于公司的有戰斗力的銷售隊伍

　　4費用控制及貨款回籠

　　5跟蹤服務（客戶管理，項目管理，渠道管理）

　　6為公司做好各種資料的整理、保存和分析及保密制度

　　7做好日常工作（如例會）及緊急事件的處理，協調與公司內部橫向部門的關系

　　8做好售后服務及本部門的內勤管理

　　二，工作思路

　　1，人性化管理

　　首先我會對公司的資源進行前期的整合，繼續公司原來的銷售方向及策略，并堅持完成既定目標。管理的核心是人，我會努力提升自己的能力和部門的凝聚力，保持一個良好并且輕松的工作環境，堅持創新營銷的'理念，做到管理與尊重的統一。

　　2，打造一支有戰斗力的銷售隊伍

　　以公司的企業文化作為基礎，加強業務學習和培訓，做好跟蹤服務和客戶管理，制定銷售目標，保證公平公正，這樣才有利于隊伍的長期發展（凝聚團隊，形成合力，共同前進）。

　　3，做好預算及成本管理

　　預算需要積累大量的管理數據才能進行科學的分析和控制，我會加強公司各部門間的團結和真誠合作；對業務人員的管理，我會從制度，指標，控制和考核等幾個關鍵點入手，做好銷售前，銷售中和銷售后的跟蹤服務；即銷售前要學習企業的規章制度和企業理念，讓業務人員明白什么該做，什么不該做及為什么做，有效的培訓，讓業務人員明白該怎么做，保證業務人員在實際工作中做到有的放矢，提高效率，為公司盡可能地節省人力、物力和財力；銷售中加強監督和指導，做到結果管理和過程控制有效結合；事后做好考核和獎懲。除了物質手段還要有相應的精神獎勵，形成一種健康的、積極向上的工作氛圍。業務人員的收支，報銷，工作匯報都要按照制度、程序有序進行。

　　4，銷售

　　銷售即是把企業的產品及服務賣出去，并使客戶滿意。銷售的本質是靠產品，技術和服務來很好的滿足客戶的需要從而實現利潤，最終形成品牌和信譽，我會與部門全體員工一起努力，摸索出一套獨特的銷售策略和銷售技巧。

前期工作計劃4

　　目前沒有固定財務人員，財務崗位不健全，核算監控不完善，公司賬務未能及時處理，不能完整地反映和監督公司的資產，不能及時、可靠地提供公司經營管理所需的財務信息，也不能及時、合理地進行納稅申報。

　　二、財務工作計劃

　　1、力求會計核算信息化，提高工作質量及效率

　　（1）確立財務核算軟件

　　項目還未建立財務軟件核算，如采用純手工核算，既不能保證財務核算的正確性，又增加財務人員的工作量并且效率很低，建議公司采用《用友財務軟件》進行會計核算。考慮公司總部已購買用友軟件及相關模塊，分公司及項目部可以直接采用遠程接入方式連接公司總部服務器，建立帳套，通過互聯網進行賬務處理。遠程接入方式可以大大降低財務核算成本，采用連接客戶端的方式間接訪問服務器，最大的保證了數據的安全性，項目財務數據及時傳達到公司總部。但遠

　　程接入也有其局限性，它通過互聯網連接服務器進行賬務處理，容易受網速和電腦本身硬件的影響，導致賬務處理效率有所降低，軟件反應靈敏度有所下降。如遇到不可預見的因素導致斷網，則無法進行賬務處理。總體來說，遠程接入方式的優點大于其缺點，建議公司采用。

　　（2）建好重點核算的會計科目

　　生產成本、制造費用、庫存材料、應付賬款等是本項目重點核算會計科目，需建立明細科目進行輔助核算，月末合理分配制造費用，這樣有利于項目全程跟蹤管理，準確與供貨商結算，提高核算質量。

　　（3）及時做好日常記賬工作，報送財務報表

　　計劃每月5日前將上月票據制單完畢，與出納核對現金及銀行存款是否相符，與關聯單位的會計核對清理往來明細，對于應收賬款要及時催收，未收回的逾期賬款要分析其原因，報告相關領導決定后做賬務處理。

　　每月10日前，根據領導復核后的原始憑證及時結轉當期損益編制財務報表一式兩份，將財務報表送項目經理審批后蓋上項目公章，一份報表項目存檔，一份報送總部備查（報表需附上往來科目客戶及供貨商余額）。報送報表后及時做好電算化財務數據的備份；按時打印裝訂會計憑證、賬冊并及時歸檔。

　　2、嚴格做好日常資金使用的計劃及審核工作

　　（1）資金計劃申請

　　每月15日前，收集項目各部門生產管理計劃申請進行審核匯總，

　　根據匯總資金需求量編制資金計劃申請表，經項目經理審批后向總部報送申請，并通過電話、網絡等通訊工具及時跟蹤總部審批情況。資金計劃申請表上注明資金使用時間、金額、事由以及其他需要說明的'事項。

　　（2）建立對外付款程序，做好資金使用審核

　　①資金使用審核工作計劃于每月15日前統一進行。

　　②需通過銀行轉賬的，首先要根據合同約定嚴格審查是否具備付款條件，重點審核付款時間、付款金額。涉及支付進度款及尾款的，審核是否有相關支撐資料，如相關部門簽字認可的進度報告或驗收資料，項目部門相關責任人簽收入庫的廠家送貨單、入庫單；開具的發票是否合法合規；同時復核單證之間單價、數量、金額是否相符且計算無誤；最后通過審核達到付款條件的將資金審批表上報給項目經理審批，將項目經理審批通過的資金審批表統一遞交給出納準備匯款。 ③需通過現金支付的，除審核前面②中所述的資料，若收款方為個人的需審核該個人的有效證件，并要求其開具合規收據，審核通過的將資料報送給項目經理審批后遞交給出納安排付款。

　　（3）做好內部費用報銷審核工作

　　項目人員報銷費用時，嚴格按公司的相關費用報銷規定審核，對不符合規定的或者不按相關程序的一律不予辦理。

　　（4）明確付款時間，定期匯報資金使用情況

　　①計劃每月15號至30號為付款時間，特殊情況除外。因工作需要臨時支出可提前預約，允許借支，及時結賬歸還。

　　②每月10日前，做好現金的盤點，編制現金盤點表，對現金的盤盈及盤虧要備注說明，如果金額較大 要及時匯報領導。

　　③每周五定期向總部報送資金流向表（包括現金及銀行存款），對于金額較大的支出項目，做好相關備注說明。若遇臨時或突發事項未能在周五報送，應于次周周一上班前報送。

　　3、認真管理項目經濟合同

　　建立合同管理輔助表，設合同總目錄，對每份合同的信息（對方單位、合同金額、簽訂時間、付款條件、經辦人）和履行狀況（付款金額、結算金額、發票金額）詳細記錄及時更新，做到備案可查，并每月底向項目經理及總部報送最新《龍XXX項目合同執行情況一覽表》。

　　4、參與庫存及固定資產的管理

　　（1）仔細查驗前期已付材料款是否取得了發票，并及時索要。對于采購入庫單必須有相關人員驗收和入庫，入庫單上需注明送貨單位，聯系電話等。對于不符合規定的票據及時聯系相關人員補辦手續，編制庫存材料情況表，及時登記月材料出庫入庫臺賬，每月底與庫管人員盤點核對，做到帳實、帳帳相符。

　　（2）根據庫存材料情況表合理建議領導嚴格控制存貨庫存量。庫存只需保證正常生產經營所需要的合理存貨儲備量，避免因庫存量過大，導致流動資金占用額高，給企業流動資金周轉帶來很大的困難。

　　（3）查驗相關固定資產是否已經入賬，有無發票，已入賬固定資產是否已計提折舊，及時建立固定資產臺賬。

　　5、保持與當地稅務局溝通，掌握最新相關稅收政策

　　本項目在XXX新開展業務，各項經濟活動均會涉及不同的納稅義務，建議開展工作初期項目經理帶領財務人員積極與當地稅務局銜接溝通，充分了解當地的相關稅收政策，并與稅務局保持良好關系，在日后的正常生產建設中主動參與當地稅務局的各項納稅培訓，在稅局要求時限內及時向當地稅務機關申報納稅，將報稅資料存底備查，盡量做到合理節稅納稅，將項目稅務風險降至最低。

　　6、保管好財務印章、票據

　　預留印鑒和銀行票據必須放入保險柜中保管，以確保其安全。相關財務印章要分開保管，建議由會計保管法人印鑒章，出納保管財務專用章。出納員應對票據的申購、使用、作廢以及剩余情況進行詳細登記，會計應當經常性的進行監督檢查。

　　7、做好財務相關文件的上傳下達

　　對于公司總部新制定的各項與財務相關的規章制度，及時給項目部各部門傳閱并要求他們按照文件規范執行；對于項目部制定的各項制度辦法等文件完整收集整理存檔外，及時向總部報備。

前期工作計劃5

　　1. 范圍

　　本文件規定了前期工作辦理項目立項、土地、規劃、施工、備案、銷售、消防、人防、交管及水、電、氣的申報工作要求。

　　本文件適用于公司前期各項申報工作。

　　2. 管理職責

　　2.1 計劃部負責前期工作的各項申報工作

　　2.2 各部門負責提供相關申報資料及協助辦理相關工作

　　3. 工作流程

　　3.1 向計經委(局)申報建設項目報審

　　3.1.1辦理立項批文所需報審資料:

　　3.1.1.1書面申請報告

　　3.1.1.2營業執照復印件

　　3.1.1.3土地出讓合同或土地競拍中標通知書

　　3.1.2 辦理開工批文所需報審資料:

　　3.1.2.1書面申請報告

　　3.1.2.2報建施工圖一套(建筑施工圖，含規劃批準的總平面圖)

　　3.1.2.3項目概算(原件)

　　3.2 向建委(局)申辦建設工程施工許可證

　　3.2.1 報審資料:

　　3.2.1.1書面申請報告

　　3.2.1.2建設工程施工許可證申請表

　　3.2.1.3立項批文、土地證、開發資質

　　3.2.1.4建設工程規劃許可證

　　3.2.1.5建設工程中標通知書

　　3.2.1.6 施工圖設計文件審查批準書

　　3.2.1.7 施工組織設計(需建設方或監理方簽署意見并蓋章，工程部主辦)

　　3.2.1.8 質量監督和安全監督委托書(建設方和施工方申辦，工程部主辦)

　　3.2.1.9 監理合同或監理中標通知書

　　3.2.1.10 審計報告、開工批復

　　注:申報資料時須提供原件和復印件，原件復驗后退還，審批部門留存復印件。

　　3.2.2 領取施工許可證后方可施工建設

　　3.3 向土地局申辦土地證

　　3.3.1 土地登記

　　所需報審資料(一式三套):立項批文(原件)、可研報告及批復(原件)、項目選址意見書(兩份復印件、一份原件)、項目選址范圍紅線圖(原件)、建設用地規劃許可證、用地批準書、規劃方案設計批復(原件)、規劃批準的總平面圖(含經濟技術指標，原件)、土地出讓合同(一份原件、兩份復印件)、營業執照、資質證明、銀行資信證明、法人身份證明書、批準證書(外資企業)、合同、章程(合資、股份制企業)、企業組織代碼證書、土地評估報告(二份原件)、宗地圖(原件)、土地出讓金繳納憑證(兩份復印件、一份原件)、契稅完稅證。

　　3.3.2 開發用地經勘丈、調查、指界后，核發國有土地證

　　3.4 向規劃局申報建設項目報審

　　3.4.1 辦理建設用地規劃許可證所需報審資料:

　　書面申請報告、規劃審批申請一份、建設用地規劃許可證申請表、立項批文、土地相關文件、地形圖(1:1000圖紙八份)。

　　3.4.2 辦理建設工程規劃許可證所需報審資料:

　　書面申請報告、規劃審批申請表、建設工程規劃許可證申請表、驗灰線單(四份)、放線成果表、土地證、立項批文、報建施工圖(含總平圖，兩套)、方案審批意見、消防審批意見、人防審批意見。

　　3.4.3 交納各項規費，簽定白蟻防治協議

　　3.4.4 領取建設工程規劃許可證

　　3.4.5 現場放線后方可施工(工程部主辦)

　　3.5 向房產局申辦建設項目銷售許可證

　　3.5.1 填報商品房銷售許可證

　　3.5.2 提交報審資料:開發資質、營業執照、法人代碼證書、(授權委托書、土地出讓合同、土地證、土地出讓金交費憑證、立項批文、建設工程規劃許可證、商品房建筑平面圖(經批準的.圖紙，含總平圖)、銷售房屋窗口表、銀行監管合同、商品房價格申報表、物價批文、商品房銷售備案證、商品房外銷批文(辦理外銷房許可證須提交)。

　　3.5.3查看施工現場

　　3.5.4交費

　　3.5.5 領取商品房銷售許可證

　　3.6 向消防局(大隊)申報建設項目

　　3.6.1 辦理建設項目施工設計消防審查意見書

　　所需報審資料:書面申請報告、建筑工程消防設計防火審核申報表、立項批文、規劃方案審批意見及批準的總平圖、工程簡要說明、建筑施工圖(包含平立剖面圖、暖通、防排煙、消防給水系統、固定滅火裝置、建筑滅火器配置圖、消防設計專篇，所有圖紙均需加蓋消防自審章)、方案或擴初設計消防審核意見。

　　3.6.2 辦理建設項目竣工消防驗收意見書

　　所需報審資料:書面申請報告、建筑工程消防竣工驗收申報表、竣工圖紙、施工設計消防審查意見書。

　　3.6.3現場查看

　　3.6.4驗收合格后領取驗收批文

　　3.7 向人防辦申辦建設項目報審

　　3.7.1 辦理修建防空地下室立項

　　所需報審資料:結合民用建筑修建防空地下室申請表、書面申請報告、立項批文、規劃設計要點、規劃方案意見、總平面圖、建筑方案平立剖面圖。

　　3.7.2 辦理防空地下室施工設計審批

　　所需報審資料:書面申請報告、防空地下室立項批文、人防設計要點、防空地下室初步設計審查意見、防空地下室建筑平面施工圖(三套)及CAD盤、地面工程平立剖面圖、工程面積核定單。

　　3.7.3 辦理防空地下室竣工驗收

　　所需報審資料:書面申請報告、防空地下室竣工圖紙及資料(二套)、防空地下室內部環境測試報告、防空地下室消防部門驗收報告、防空地下室施工圖審查意見。

　　3.7.4 領取驗收合格文件

　　3.8 申辦建設項目水、電、氣

　　3.8.1 供電報批

　　3.8.1.1申辦施工用電

　　3.8.1.2申辦正式用電，提交報審資料:

　　書面申請報告、電力用戶用電申請書、營業執照復印件、建設工程規劃許可證、申報電氣平面圖審核

　　3.8.1.3 選擇設備和限定價格

　　3.8.1.4 交納設備費用及安裝費用

　　3.8.1.5 驗收、送電

　　3.8.1.6 報辦臨時用電撤消手續、退押金

　　3.8.2 供水報批

　　3.8.2.1 申辦施工用水

　　3.8.2.2 申辦正式用水，簽定用水交款協議

　　所需報審資料：書面申請報告、用水審批表、建筑平面圖。

　　3.8.2.3 交納用水增容費費用

　　3.8.2.4 安裝正式用水總表

　　3.8.3 煤氣管道報批

　　3.8.3.1 申報交圖紙審核

　　3.8.3.2 煤氣公司出具書面審核意見及煤氣管道施工圖紙

　　3.8.3.3. 編制預算、簽定新用戶發展合同書

　　3.8.3.4 交納費用、管網施工

前期工作計劃6

　　一、商業模式

　　商業模式是創始人要思考的問題，就是你要做什么市場，規模是怎樣的，小眾市場還是大眾市場，市場痛點是什么，目前存在哪些問題，行業內的動態，行業直接、間接的競爭者，產品策略分析，比如BAT在做，或者后期跟進，你怎么解決被吞噬的命運？

　　你的資源面和執行能力和你創業方向的一個匹配度，盈利方式，簡單說要多少錢，能賺多少錢，用什么產品或者增值業務讓你在市場中得到消費者認同，幫用戶解決什么問題，創造怎么樣的價值。

　　二、人

　　創業本質還是在于人，人才才是最重要的，任何時候，靠譜的執行者，踏實做事，比長篇大論要踏實的多，政策調控、法律風險、行業變革這些都是不可控因素，唯有團隊，才是創始人能夠掌握的，也是唯一可以用來抗擊風險的。好的團隊不是用錢能夠打造的，團隊成員應目標一致、文化、默契度高度高，能力的優勢互補才是一個合格的團隊。

　　國內最重視HR的公司，就是阿里巴巴，對于公司文化，企業愿景，價值觀，歸屬感，阿里是做的非常好的，跟隨馬云創業的十八羅漢，大部分都還在，而且都成為了最核心人物，雷軍創業也是先花兩年時間找人，然后抓住硬件免費的趨勢，造就了小米帝國，雷軍創業找合伙人優先考慮客戶、朋友、同事，其次是自己培訓人，應屆生就是最好的`白紙，創業者一定要做的崗位就是HR，做事的，永遠是人，人性把控，團隊管理，才是最根本的。

　　三、錢

　　能力就是用最小的代價把事情做好，創業永遠都是錢不夠用的，特別是對于初期的創業公司，把錢花在刀刃上，現金流很重要，簡單就是如何找錢，找錢就是，你如何能夠現金流良好，融資能力，產品變現，自造血存活及其關鍵，沒有錢，連生活都保證不了，還談什么夢想，如何支撐主營業務的虧空，每個創業者都要心里有財務賬本，找錢能力，是每個創業者必備的素質。

　　初期工作

　　注冊好公司，我們就要同時準備很多初期的工作，比如：公司的宣傳，業務設計，企業文化、人員招聘等等。

　　一、基礎建設

　　公司資料介紹，包括公司主要業務，企業價值觀，口號、愿景，這是對外宣傳，對內管理培訓員工必背，一定要接地氣，畫大餅在現在社會是走不動的，90后沒有那么好忽悠了，鬼精明的。

　　1、制定初期，成本預估計劃，確定市場預算，運營成本估量，閥值是多少，這只能是參考，因為錢往往不夠用的，所以要有賺錢計劃。

　　2、公司網站搭建、名片設計，業務培訓資料、百度百科資料搭建。

　　3、啟動招聘計劃，工作人力配置，招聘待遇、崗位、要求、渠道、招聘需求的確定，剛開始最好從身邊朋友推薦為主，但同時要啟動在各大招聘平臺的招聘計劃，比如免費的boss直聘、拉勾網，收費的招聘平臺：58同城、前程無憂、智聯招聘。

　　4、同時注冊各大自媒體賬戶，準備自媒體運營渠道，自媒體矩陣是每個企業應該必備的。

　　二、團隊管控

　　人員招聘就位后，人才留存，能力考核在創業公司是及其重要的，創業公司，畢竟要資源沒資源，工資即使高，對于很多人來說，職業規劃會有所阻礙，畢竟小公司影響人的眼界，要如何破局，考驗人文關懷，找到合適的人，而不是牛逼的人，合適是最重要的，公司人文、情懷、理想這方面要增強，而不是畫大餅，給員工錢或者成長最實在，適當的KPI，人才培訓計劃，業務分享，績效考核的人才培養方案是及其關鍵的。

　　三、推廣計劃

　　必須要全面的鋪開全面的渠道，但要有所注重，看業務場景，很多公司只是嘗試線上，其實線上成本很重要，但都離不開，用戶運營、內容運營、活動運營。

前期工作計劃7

　　一、項目主體單位變更，資質申請（30天，9月20日至10月20日）

　　1、改變企業名稱，變更營業范圍，申請資質；

　　2、成立項目公司，申請土地變更受讓方，申請資質；

　　二、立項（20天，9月1日至9月20日）

　　1、辦理部門：市建委政務大廳、市政府臺城辦公樓四樓

　　2、應備資料：

　　1）申請報告，報告應包括節能專篇（章）和項目招標內容；

　　2）區（縣）級政府投資主管部門初審意見（限區（縣）管企業）；

　　3）國有土地出讓合同（原件）；

　　4）項目法人證書或項目業主的營業執照副本（內資企業），項目法人證書或項目業主的營業執照副本以及外商投資企業批準證書（合資企業）（復印件，提供原件供審查）；

　　5）資金證明文件：支付土地出讓金憑證等；

　　6）環境保護行政主管部門出具的環境影響評價文件的審批意見；

　　7）南京市固定資產投資項目節能評審意見；

　　8）按規定須進行地震安全性評價的項目，附地震安全性評價意見；

　　9）按規定需提供的其他材料

　　三、環評意見（30天，9月10日至10月10日）

　　1、辦理部門：市環保局

　　2、應備資料：申請書、規劃設計要點、可研報告、需環境影響申報表、項目總平方案

　　四、地形圖購買（3天（加急），9月17日至9月20日）

　　五、規劃外部條件

　　1、辦理部門：城南規劃局市政處

　　2、應備資料：4張地形圖

　　六、建設工程規劃設計要點（3天（加急），9月20日至9月23日）

　　1、辦理部門：城南規劃分局綜合處

　　2、應備資料：

　　（1）申請建筑工程規劃設計要點

　　1）單位組織機構代碼證副本（首次申報）

　　2）《南京建設工程規劃設計要點申請表》1份（蓋建設單位印章）3）立項批復

　　4）出示擬建用地的《國有土地使用權證》或權屬證明（土地出讓合同）原件，提供復印件1份

　　5）1：500現勢性地形圖（含規劃外部條件）2份（用鉛筆畫出擬建項目的用地范圍）

　　七、建設用地規劃許可證（3天（加急），9月23日至9月26日）

　　1、辦理部門：城南規劃分局

　　2、應備資料：

　　1）單位組織機構代碼證副本（首次申報）

　　2）《南京市建設用地許可證申請表》2份（蓋建設單位和申報單位印章）3）立項批復

　　4）現勢性地形圖6份（其中1份含規劃外部條件）。

　　5）以拍賣、招標方式取得土地的提供土地使用權證或土地出讓合同6）建設項目的`可行性研究報告或總平面圖1份7）規劃局指定的其它圖件

　　八、規劃方案專家咨詢會及評審會（20天，9月26日至10月15日）

　　1、了解專家組成．上會時間．地點

　　2、通過與上會專家的溝通，從而對評審結果可控

　　3、規劃局規委辦擬定規劃設計方案評選會議紀要，確定規劃方案，同時對總平面布置及建筑單體設計提出相關意見及建議

　　九、土地使用證（20天，10月8日至10月30日）

　　1、辦理部門：南京市土地局市場辦、利用處、地籍處、信息中心

　　2、辦理流程及應備資料：1）土地登記申請書一套

　　2）國有土地使用權出讓合同（補充合同）和使用條件（即外部條件）（原件）3）出讓土地使用范圍圖（原件）4）放樁，勘測定界成果報告書（原件）5）項目批文（復印件）

　　6）土地用途變更費發票（復印件）7）出讓金繳費發票（復印件）8）契稅發票（原件）

　　9）拆遷、安置、補償協議（復印件）（凈地三通一平）10）交地確認書和附圖（原件）

　　11）成交確認書（出示原件、收取復印件）

　　12）建設用地收回國有土地使用權公告（分局出具）13）總平面圖（單位加蓋公章）

　　14）企（事）業單位組織機構代碼證書（復印件）15）企業法人營業執照（復印件）16）法定代表人、代理人身份證（復印件）

　　十、文物勘查（10天，10月15日至10月25日）

　　1、辦理部門：南京文物局

　　2、應備材料

　　1）南京市地下文物考古勘探發掘申報表2）立項批復

　　3 3）地塊紅線圖4）規劃設計要點

　　十一、地勘（5天，10月15日至10月20日）

　　十二、消防方案審查（10天，10月15日至10月25日）

　　1、辦理部門：雨花消防局

　　2、應備資料：設計方案（總平面圖、建筑、水電、消防車流線分析圖）、立項批文、設計要點

　　十三、地鐵方案審查（10天，10月15日至10月25日）

　　十四、人防方案審查（10天，10月20日至10月30日）

　　1、辦理部門：北極閣人防辦公室

　　2、應備資料：

　　1）立項批文一份

　　2）劃設計要點、方案意見一份

　　3）平面圖一份

　　4）結合民用建筑修建防空地下室申請表》三份（可從市人防辦網站下載）

　　5）地堪報告一份

　　6）人防方案圖紙（A3白圖一份）

　　十五、規劃設計方案審查意見（20天，11月1日至11月20日）

　　1、辦理部門：城南規劃局

　　2、應備資料：

　　1）已經通過專家評選咨詢的，應提供會議記要一份；

　　2）規劃設計要點

　　3）建設用地規劃許可證

　　4）符合國家設計規范的規劃設計方案圖2套

　　5）各棟單體總平面圖、平、立、剖（藍圖三份）及基礎圖電子文件（光盤一份包含單體電子圖、總平面電子圖、總平面數字報建版電子圖、數字報建報表）

　　6）人防、消防、地鐵方案審查批復7）立項批文8）申請報告

　　十六、巖土勘查報告審查：（10天，11月20日至11月30日）

　　1、辦理部門：市建委審圖中心、市建委政務大廳16號窗口

　　2、應備資料：

　　1）巖土勘查報告設計審查報審表一式三份2）經市建委制定部門備案的工程勘察合同原件3）工程項目立項批文復印件一份4）設計要點通知書

　　5）建設工程方案設計批準文件含總平面圖復印件一份6）巖土工程勘察報告

　　十七、擴出設計審查（30天，11月20日至12月20日）

　　1、辦理部門：城南規劃局

　　2、辦理流程及應備資料：

　　a、向測繪院申請建筑預放線，取得放大樣成果圖b、規劃方案審查意見通知書及附圖

　　c、向規劃編研中心委托日照分析，取得日照分析成果d、向市建委申請召開擴初評審會，取得擴初評審會議紀要

　　e、擴出報建文本總平面圖（含1：500數字地形圖）、建筑圖、單體平．立．剖圖

　　f、消防、人防、地鐵等部門擴初批復

　　由建委組織相關各部門（規劃局、消防局、人防辦、地鐵）召開擴初評審會擬訂會議紀要

　　（1）市人防辦擴初報審

　　1）地下建筑：地下各層平面及主要剖面圖，設計說明。

　　2）結構：人防部分結構布置圖，設計說明及荷載取值。

　　3）通：平時、戰時進風及排風系統圖，設計說明。

　　4）排水：平時、戰時給排水系統及平面圖，設計說明。

　　5）氣：強、弱電系統及平面圖，設計說明。

　　6）面建筑：總平面圖、所有地面一層平面圖、剖面圖。

　　7）防行政許可決定書一份（復印件）

　　8）平面圖一份（藍圖）

　　（2）消防局擴初報審

　　需提交的相關資料：申請報告、上輪方案、批復擴初報建文本（總平面圖．建筑．水電暖．消防車流線分析圖）完成

　　（3）地鐵擴初報審

　　十八、基礎及上部施工圖設計（30天，11月20日至12月20日）

　　十九、基礎施工圖審查，領取基礎規劃許可證（30天，12月20日至1月20日）

　　1、辦理部門：建委審圖中心

　　2、應備資料：

　　1）樁基設計文件報審表一式三份

　　2）設計單位資質證書副本（復印件）

　　3）規劃設計要點及建設工程設計方案審批意見

　　4）建筑平、立、踣面圖1套

　　5）結構計算書和樁基計算書各一份

　　6）樁基施工圖設計文件1套

　　7）地質勘察報告1份

　　8）消防、人防、地鐵審查意見

　　二十、上部施工圖審查（40天，12月20日至1月30日）

　　1、辦理部門：建委審圖中心

　　2、應備材料：

　　1）報審表一式三份（附表一為設計院填寫并蓋注冊章，正文表格由建設方填寫，并加蓋公章）建筑節能設計申報表一式兩份。設計院會連同節能計算書提供兩份，自己要復印封皮裝訂，并加蓋公章。 2）設計單位資質證書副本（復印件）

　　3）立項批文一份（復印件）

　　4）規劃設計要點及工程方案設計批準文件含總平面圖一份（復印件）

　　5）地勘報告原件

　　6）全套施工圖設計文件一份，總平面圖一份7）各專業相關計算書（結構、節能）

　　8）消防、人防、交管部門意見書

　　9）規劃許可證復印件或所建工程各棟建筑面積一覽表（建設單位、設計單位雙方蓋章）

　　10）初步設計批準文件復印件

　　二十一、人防施工圖審查（20天，12月20日至1月10日）

　　1、人防結構計算書一份

　　2、地面總平面圖、所有有人防的地面工程的一層平面、剖面、給排水系統圖、一層水施工圖（藍圖）

　　3、防空地下室建筑平面施工圖CAD盤、預案光盤一份

　　4、防空地下室施工圖設計文件3份（建筑、結構、風、水、電、暖通各先報一套，經審查通過后再報兩套

　　（1）結構：設計說明、總平面圖、地面一層平面圖、防空地下室各層平時戰時平面及踣面圖、出入口及設備房詳圖、節點大樣

　　（2）結構：設計說明；墻板、底板、頂板、梁、柱配筋圖；出入口及設備房結構詳圖；戰時封堵詳圖（九七版）；構造結構大樣；戰時主要出入口防倒塌設計圖

　　（3）暖通：設計說明，平戰轉換說明；平時、戰時進排風系統及平面圖；平時、戰時進排風機房詳圖，濾毒間、簡易洗消間詳圖；預埋件及節點大樣圖

　　（4）給排水：設計說明、平戰轉換說明；平時戰時給排水系統及平面圖；地面工程水系統圖；地面一層給排水平面圖；人防工程內泵房詳圖；預埋件及節點大樣

　　（5）電氣：設計說明；強、弱電系統及平面圖；預埋件及節點大樣

　　（6）人防工程平戰轉換預案

　　（7）人防行政許可決定書及人防初步設計復印件一份

　　二十二、消防施工圖審查（30天，12月20日至1月20日）

　　1、《建筑消防設計防火審核申報表》，有自動消防設施的工程應填報《自動消防設施設計防火審核申報表》，其中生產廠家、施工單位可暫不填寫

　　2、申請報告

　　3、方案或初步設計消防審核意見書復印件

　　4、施工設計全套圖紙（平、立、剖）

　　5、電氣設計說明

　　6、給排水設計說明及室外消火栓圖紙

　　二十三、地鐵設計施工圖審查意見（20天，12月20日至1月10日）

　　1、辦理部門：市公安局交通管理局業務科

　　2、應備資料：方案審查意見、單體設計圖、技術經濟指標立項批文

　　二十四、防雷審查（15天，12月20日至1月5日）

　　1、辦理部門：南京市防雷減災中心、市建委政務大廳15號窗口

　　2、應備資料：報審表及建筑平、立、剖和電專業圖

　　二十五、規費繳納：（3天，1月10日至1月13日）

　　1、辦理部門：南京市城市建設費用征收處、市建委政務大廳35號窗口

　　2、應備資料：立項批文、設計要點及紅線圖、規劃審批方案及總平面圖、規劃局核準的平、立、剖圖紙、規劃局核準圖樣電子文件

　　二十六、建設工程檔案報送責任書（2天，1月14日至1月15日）

　　1、辦理部門：城建檔案館、市建委政務大廳10號窗口

　　二十七、辦理建設工程規劃許可證（20天，1月15日至2月5日）

　　1、辦理部門：城南規劃分局

　　2、應備資料：

　　1）請審報告

　　2）總平面圖（2份）

　　3）所有單體平、立、剖分層圖（2套）

　　4）放大樣圖

　　5）土地證原件（復印件一份）

　　6）電子光盤

　　7）現勢性地形圖3份

　　8）日照分析成果

　　9）上輪擴出批復

　　10）各部門擴出批復

　　11）繳費憑證

　　12）網上公示及現場公示牌制作

　　二十八、監理、施工單位招標（30天，2月5日至3月5日）

　　二十九、監理、施工單位施工中標通知書，合同備案（10天，3月5日至3月15日）

　　1、辦理部門：市建委政務大廳36號窗口

　　2、應備資料：

　　1）直接發包表

　　2）手續費交納，開發商3成，中標單位7成、中標單位繳納合同價1%的定額測定費

　　3）取中標通知書，合同備案

　　三十、建設工程質量監督通知書（開發方辦理）（10天，3月15日至3月25日）

　　建筑工程安全監督備案證（施工單位辦理）（10天，3月15日至3月25日）

　　三十一、工程勞動保險費：（5天，3月15日至3月20日）

　　1、辦理部門：市建委政務大廳21號窗口

　　2、合同價款的2.8%（開發方代交）

　　三十二、建設工程施工許可證：（15天，3月20日至4月10日）

　　1、辦理部門：市建委政務大廳、建委基建處

　　2、應備資料：

　　1）國有土地使用證

　　2）建設工程規劃許可證

　　3）施工現場情況說明

　　4）施工中標通知書/施工合同

　　5）監理中標通知書/監理合同

　　6）施工圖審查合格書

　　7）防雷審查合格書

　　8）消防、人防、地鐵施工圖意見

　　9）施工組織設計方案報審表

　　10）安全防護、文明施工措施費支付計劃

　　11）建設工程質量監督通知書

　　12）建筑工程安全備案證/通知書

　　13）施工單位安全生產許可證

　　14）建設資金保函或證明（可以出具銀行對帳單，或工期在1年內資金占總造價的50%，工期在2年內的資金占總造價的30%，銀行出具證明并加蓋公章）

　　15）民工工資保障金繳納證明（施工單位交納）

　　16）工程勞動保險繳納證明（開發方代交）

　　三十三、辦理銷售許可證

　　1、商品房銷售申請書

　　2、授權委托書

　　3、國有土地使用證原件及復印件

　　4、建設項目批文原件及復印件

　　5、建設工程規劃許可證原件及復印件

　　6、建設工程施工許可證（原件及復印件）、施工合同（原件及復印件）、施工進度說明

　　7、規劃紅線圖原件及復印件（1：1復印件）

　　8、預售房款監管合同

　　資金監管要自行作好資金投入證明、預售款監管合同備案表、建設工程形象進度表、預售款專用帳戶監管協議書并加蓋公章，且讓其銀行和監理公司加蓋公章

　　9、前期物業管理協議及備案證明

　　10、地名辦批復需要準備以下資料

　　1）地名命名申請（紅頭文件）

　　立項批文號、項目種類、地名所指具體位置、用地面積、實際出讓面積、總建筑面積、總戶數、綠化率、開工竣工時間、命名緣由

　　2）命名初審表

　　3）立項批文

　　4）建設用地規劃許可證

　　11、預售商品房共有共用部位審核表需要準備以下資料：

　　1）項目總平面圖復印件2份及原件

　　2）規劃紅線圖復印件及原件

　　3）規劃許可證復印件及原件

　　4）坐標放樣成果表

　　5）房屋規劃核準圖（平面圖、立面圖、踣面圖）復印件及原件

　　6）物業管理用房的部位和情況說明

　　7）人防工程修建批復復印件或南京市人防辦結合民用建筑修建防空地下室行政許可決定書）及原件

　　8）房屋面積預測成果報告（測繪公司需3—4個工作日）

　　9）委托測算合同復印件及原件

　　10）共有共用部位設計功能情況說明

　　11）土地出讓協議復印件及原件

　　12）開發商提供的銷售門牌

　　備注：交齊以上資料后房產局測繪科需5個工作日審核，審核通過后通知開發商把共

　　有公共部位審核表交其公司加蓋公章再送至測繪科等待其科長簽字，預計需1—2個工作日所有復印件加蓋公司公章，并審核原件

　　12、商品房預售方案、資金投入證明

　　13、白蟻防治需要準備以下資料：

　　1）《南京市房屋建設工程白蟻預防證明申請表》

　　2）房屋建設工程總平面圖復印件各一份（規格為16開）

　　14、價格批復

　　根據物價批復制定一房一價，制成表格后一式五份交由其區物價局科長審核后開具物價聯系單

　　15、入網認證收件收據

　　網上認證把相關窗口表和戶型圖以及相關樓盤基本資料交由房產局301窗口，并且同時根據房產局要求自行上傳網上銷售面積價格和資料

前期工作計劃8

　　項目建筑方案已基本確定,目前正在進入項目各項報建和工程動工的籌備中,雖然項目未進入實質營銷工作,但為了項目今后的營銷能有計劃的運行，營銷工作應本著"運籌帷幄，全程把控"的運作理念,積極作好前期各項營銷準備工作，以備項目營銷的各環節是能有計劃的運行。

　　房地產全程營銷工作是一項工作量大，涉及環節多且變化素很大的工作,若前期沒有一個完整的全盤計劃,在面對變化情況時,往往沒有方向或出現臨時應急措施,而給將來留下后遺癥。因此，在目前情況下，營銷工作應該進入前期準備階段，在營銷的前期準備中分為四個階段：

　　1、項目價格體系研究、論證和制定階段。

　　項目的產品確定后，價格的制定是成為營銷工作的重要任務之一。該階段通過公司現有資源，對項目周邊市場的價格情況進行分析研究，并結合項目的特殊成本情況及部分定向銷售價格情況進行分析，初步確定出項目的銷售均價，最高均價和最低均價;再根據項目的樓層、朝向、戶型、景觀、私密性等因素制定出項目平面價格差距，最后完成項目各套房間初步的價格表以及、優惠策略、提價策略與節奏，升值營造策略等，為項目的未來銷售作好價格的基礎準備。

　　2、項目營銷代理公司的選定階段

　　營銷代理公司的選定，很大程度上決定項目的最后營銷的成敗，因此選擇代理公司不能從單一方面進行考察和評定，任何代理公司都有其實力和專業能力的長短處，因此在考察過程中除了公司的`實力和專業能力之外，還需考察該公司對我項目的提出的針對性措施。

　　我公司在選擇代理公司時，應通過以下四個個方面進行綜合考察和評定：

　　2-1、對代理公司的歷史業績進行綜合考察，了解其代理過項目的業績情況和開發企業的評價;

　　2-2、對代理公司關于我項目的營銷策劃、銷售執行方面的策略考察，從中了解代理公司對項目運作的方向是否有創新、是否結合我公司及項目的實際情況、是否可行性、是否與我們的方向一致等。以此考察代理公司的實際執行能力。

　　3-3、考察代理公司的對項目的態度，通過考察代理公司對接模式和委派負責我項目的專案人員的資力、專業能力、抄盤經驗、溝通能力等，以評定代理公司對項目的認真度和專業度。

　　3-4、對代理公司的合同進行審定，考察重點除代理價格之外，還要重點對代理傭金如何與銷售業績嚴格掛鉤的方式進行細節審核，確保代理公司在合同中約定的服務內容落到實處，并達到要求。

　　通過以上四個方面的考察進行綜合評分來確定項目最后的代理公司。

　　3、項目廣告公司的選定階段

　　在代理公司選定之后，為項目選擇好的廣告公司是非常必要的，在項目進入預熱期前的項目形象工作必須通過廣告公司進行表現。在考察廣告公司過程中，除了考察其設計能力和服務費用方面，還應重點考查廣告公司對項目營銷方向的理解程度，對項目理解越透，其表現的東西才越能抓住項目的靈魂，也越能打動目標群。

　　因此，廣告公司的選擇也應遵行四個方面的原則。

　　3-1、考查公司的歷史業績及綜合創意能力;

　　3-2、個人簡歷考察對我項目提出的初步整合推廣策略、廣告理念及設計作品。

　　3-3、考察委派負責我項目專案人員的資歷、專業設計能力，文案撰稿能力以及與開發公司，代理公司對接的模式和團體溝通能力。

　　3-4、考察廣告公司服務報價，廣告發布報價、物料制作報價等情況。

　　4、項目預熱期執行階段

　　在確定代理公司、廣告公司后，項目要進入前期的市場形象預熱階段，以代理公司和廣告公司制定的《項目全程營銷策劃大綱》和《整合推廣策劃大綱》為總的指導方向，開始以循序漸進的方式有計劃的實施項目的市場預熱，逐步積累客戶，并根據市場的初步反映情況調整營銷策略、廣告策略以及執行手段。

前期工作計劃9

　　一、項目立項階段

　　1、編制可研報告

　　2、繪制現狀地形圖

　　3、制作可研設計方案（在方案中需明確住宅、商業、地下車庫等各類型房屋大致面積）

　　4、向國土局申請項目用地的公示（此項工作需準備拆遷評估報告及土地房屋資產評估報告兩個報告）

　　5、進入土地公示程序后及著手準備地質災害評估報告及水土保持方案兩個材料，用于土地競標成功后辦理使用權證時使用。

　　6、簽訂國土出讓合同并辦理使用權證

　　7、簽訂出讓合同后及可在發改委辦理建設項目立項備案登記。

　　二、方案設計審批階段

　　1、向規劃部門申請《項目選址意見書》及規劃紅線

　　2、制作項目方案設計

　　3、方案設計規劃預審

　　4、規劃核面積出具《面積核量報告書》

　　5、方案設計規劃審批

　　6、方案設計消防、綠化、環保、人防并聯審批

　　7、取得方案設計審批意見及《建設工程規劃用地許可證》

　　三、初步設計審批階段

　　1、制作項目初步設計

　　2、方案設計審批完畢后即可開始申請臨時施工用水、用電

　　3、規劃核面積出具《面積核量報告書》

　　4、初步設計建委審批

　　5、初步設計消防、防雷、綠化、人防、市政審批

　　6、取得初步設計審批意見書（項目用地內有樹木需移栽的在初設審批過程中可同時在園林局申請樹木移栽登記備案）

　　7、申請《建筑工程規劃許可證》（土石方）

　　8、申請《建筑工程施工許可證》（土石方）（有此證后可開始做地基及地下部分建筑）

　　四、施工圖審批階段

　　1、制作施工圖

　　2、施工圖審查備案

　　3、規劃核面積出具《面積核量報告書》

　　4、勘測院按施工圖放線

　　5、申請《建筑工程規劃許可證》（建筑）

　　6、施工單位招標備案

　　7、開工前質監、安監報檢

　　8、核算并繳納配套費用和項目資本金等各項費用

　　9、申請《建筑工程施工許可證》（建筑）

　　10、在開始制作施工圖時即可開始申請施工用水、用電

　　11、在項目修建過程中申請安裝水、電、氣、通信、閉路等配套設施

　　五、竣工備案階段

　　1、規劃驗線核實房屋面積

　　2、國土測面積并出具測量報告（用于辦房產證）

　　3、消防竣工驗收

　　4、綠化竣工驗收

　　5、環保竣工驗收

　　6、防雷竣工驗收

　　7、市政竣工驗收

　　8、竣工資料備案

前期工作計劃10

　　根據集團的管理要求和物業管理運作需要，物業部將工作分為介入期管理、入住期管理（將驗收好的房屋交給業主；二次裝修管理、迎接業主遷入新居等）和常規管理三部分。按照輕重有序、科學實效的原則，擬定如下管理工作計劃：

　　<一>介入期

　　根據集團公司提供的項目施工進度表、銷售進度表、入住計劃安排，制定相應的前期介入工作計劃，力求務實、高效，并有利于集團的銷售服務。

　　1、從物業管理的角度出發，提前掌握物業的情況，做好以下各項前期準備工作：

　　（1）根據集團公司相關銷售承諾內容，制定《業主臨時公約》、《前期物業服務協議》、《業主手冊》，并與集團簽定《前期物業服務協議》；對集團公司售樓承諾文書從物管視角給予評審，避免入伙后口實不符導致糾紛；

　　（2）對園林布置及景觀設計方案、園林綠化，從物業管理角度提供專業建議；

　　（3）參與項目組的工程例會，適時提出物業管理的專項建議；對智能化系統提出專項建議；對小區的給排水、電力供應、消防、安全防范、水景、標識系統、管送煤氣系統、公共配套設施、管理用房的規劃與施工，從物管專業角度提出合理化建議；

　　（4）收集工程圖紙，建立設備檔案，參與設備的安裝調試；

　　（5）對設備設施及各類管線的隱蔽工程進行跟蹤并建檔管理；

　　（6）配合銷售部物業管理咨詢，同時與集團銷售部、客服部人員進行物業管理相關法律、法規、服務內容、契約的互動溝通；

　　（7）業主入伙前，先行參與房屋的驗收過程，發現問題及時匯總提交書面整改報告；

　　（8）收集裝修、裝飾材料供應商，以及相關設備廠家的信息（廠家聯系人、聯系方式等），以滿足日后維修中的材料供應；

　　（9）與集團公司相關部門協商建立維保機制，力求在維修管理流程等方面建立有效的措施以確保維修的高效率，使業主在售后質量維保方面的'訴求能夠得到及時的解決；

　　（10）建立與社會專業機構的聯系，開展如通郵、通水、電、氣、電話申請等準備工作；

　　（11）與集團公司協商確定管理處辦公場所以及安防人員的宿舍、食堂等生活場所的配置，確定裝修方案；人員配置、培訓計劃的制定與實施；

　　（12）擬定物業管理服務工作各項流程及與業主相關的各類資料，并印刷裝訂成冊（業主入伙時發放給業主）。

　　（13）針對未來需要完善的物業管理問題建立專項檔案。

　　2、開展業主服務需求調查

　　積極參與集團公司開展的業主聯誼活動，集中收集了解業主反饋的信息，在銷售部幫助下，在入住前開展業主需求調查，以求了解業主的年齡結構、文化層次、興趣愛好及各類服務需求，通過分析，確定管理服務標準及各項服務收費標準，使今后的物業管理服務工作更加貼近業主。

　　3、按規范實施接管驗收

　　充分利用前期介入取得的各類資料和數據，以及對大儒世家物業的了解，本著“對業主負責，對集團負責”的宗旨，對大儒世家進行嚴格、細致、全面的接管驗收。

　　4、介入期管理工作計劃表

　　<二>入住期

　　1、高效便利辦好入住

　　入伙期是物業管理工作關鍵的一個環節，同時也是物業管理人展示自身形象，打開工作局面，為今后物業管理服務工作奠定良好基礎的一個契機，為此做好如下幾項工作：

　　（1）與銷售部配合，告知業主詳細的入伙流程、各項手續辦理辦法以及應收的有關費用，以便業主事前做好準備；

　　（2）銷售部應合理安排業主的入伙時期，加強節假日的入伙辦理；入住服務；

　　（3）一條龍辦理入住手續，隨到隨辦，與銷售部密切合作，對業主提供一對一的入住服務；

　　（4）事前聯系供氣、供電、供水、電信、銀行等社會相關專業機構，同步辦公，方便業主入伙；

　　2、提供入住期的便民服務措施

　　（1）延長工作時間，隨到隨辦，同時提供物業管理及其收費項目的咨詢答疑、裝修咨詢等；

　　（2）通過公開招投標方式引入4～5家具有一定品牌、資質、售后服務良好的正規裝修商、電器商、各類裝修材料商，進駐社區并向業主推薦方便業主的同時進行經營創收；

　　（3）組織有償便民服務隊，解決入住期間搬運量大，搬家難的問題；解決家庭裝修后清潔衛生問題，同時也方便裝修期間民工流的控制。

　　3、記錄并處理業主在接樓驗房中提出的合理的意見與建議

　　4、裝修管理

　　（1）裝修宣傳培訓。根據《建筑發》，建設部第110號令《住宅室內裝飾裝修管理辦法》及福州市有關裝修管理的規定，制定《房屋裝飾、裝修管理辦法》、《裝修期間電梯使用管理規定》、《二次裝修申請表》等，對相關管理員以及業主、裝修施工單位的施工人員進行裝修的法律、法規及專業知識培訓。

　　（2）強化裝修審批二次控制的要點，制定裝修審批程序。

　　（3）落實二次裝修跟蹤監管責任制。

　　（4）制定違章裝修處理流程。

　　（5）依據裝修方案結合日常的裝修巡查記錄和裝修變更記錄進行裝修驗收。

　　5、治安管理

　　（1） 建立高素質的安管隊伍，按高標準、嚴要求的指導思想，嚴抓招聘、培訓、上崗、考核等關鍵環節，實施“準軍事化管理”。

　　（2） 確立治安重點，加大對入住期人流、物流、車流的有效監控。 車位、車主、車型、車色）

　　（3） 實施科學有效的防范體系，全面防范實施巡邏崗、固定崗（守衛崗）、機動崗三崗聯合防范，各崗有效的配合與互動；

　　（4）完善并發揮智能化系統的安防優勢。

　　6、入住期管理工作計劃表

　　<三>常規期管理

　　通過培訓，提高員工的文化素質、業務技能和管理服務水平，為大儒世家物業項目培養一支品質優良、專業過硬的物業管理隊伍，使大儒世家社區的物業管理更加賦有成效。

　　（1）安管培訓計劃

　　（2） 綠化培訓計劃

前期工作計劃11

　　1、項目樓書及招商資訊

　　2、群樓的主體布局、主體之間關系（項目主體的平面圖、鋪位化分、通道化分、單鋪的面積、柱距、距網等）

　　3、招商方案、招商業態定位以及招商業態之間比例

　　4、招商方案預案（包括群樓布局、安排、以及各樓層業態的初步化分）

　　5、主體樓面價，及各樓層的銷售、租賃（意向）價格范圍

　　6、商業業態的消費人群定位

　　7、商業業態經營方式定位

　　8、初步制定商業通用利益，包括（租期、租金、管理費、租金及管理費的收取方式、裝修期、免租期以及其它的`優惠措施）

　　9、了解公司的愿望和期望值

　　10、招商策略的制定

　　一、招商范圍目標定位思考

　　1、購物中心的商品和服務到底“賣給誰”（目標消費群體以及商圈范圍）？

　　2、本項目區別于其他同行的經營特色是什么？不同的地段，有不同的商戶陣列，打算強化以休閑娛樂為中心，在餐飲、酒吧、娛樂等行業的招商上下功夫。

　　3、目前商業趨勢都面臨著地方化、民族化、國際化相融合的課題。對這種消費文化問題，招商工作是無法回避的。品牌可為購物中心帶來較高聲譽，但不一定吃香；二線、三線品牌雖不大，可具有獨

　　特性和顧客忠誠度。最大的優點就是價格賣點;這就意味著招商很大部分本土化.

　　二、商業業態經營方式定位思考

　　現代商業經營方式有:自營、聯營（扣點）、租賃.

　　由于市場的人口總量、消費水平、消費習慣等局限性,等級的市場單體物業以純租賃的形式縱觀市場可成為旺市的不多見,例如很多購物中心當初都是以純租賃方式,后因無法旺市開始轉為聯營.租賃經營存在的問題有:

　　1、在沒有形成旺市以前,經營戶隨性比較大,比如;上下班時間,換季上貨的時間等

　　2、很難做到統一包裝.

　　3、購物中心本身的惡性競爭，比如；你的貨好賣,我也去拿你的貨賣,而且我還賣得比你便宜.

　　4、經營戶本身的抗風險能力差

　　5、商品之間很難形成互補

　　聯營的優點

　　1、商戶的前期壓力小

　　2、可引進的品牌選擇性大

　　3、商戶的本身實力強,上貨率強

　　4、整體形象好,展示美觀,

　　5、能夠充分的營造購物環境

　　6、商品之間可以形成互補可以招購物中心本身想要的

　　商業地產,商業在前地產在后,以真正的旺市帶來旺鋪這就是我們常說的“讓樣板自己說話”

　　是否可以租賃和聯營并存相互帶動市場的繁榮；

　　三、招商比例

　　因項目現周邊人流問題較少，購物中心要以有特色來吸引消費群體，本物業將以休閑娛樂為特色的購物中心，所以建議按以下比例進行招商

　　休閑娛樂50%～55%

　　餐飲 25%～35%

　　百貨 10%～15%

　　其它不超過 15%

前期工作計劃12

　　各鄉、街道辦事處，區政府各工作部門：

　　按照《省人民政府辦公廳關于轉發省發展和改革委加快推進全省固定資產投資和重大項目建設有關工作制度的通知》（黔府辦發〔20xx〕125號）文件精神，結合南明區工作實際，為促進項目快審、快批、快建，現將《加快推進南明區固定資產投資和重大項目建設有關工作制度》印發給你們，請認真遵照執行。

　　二〇xx年三月二日

　　加快推進南明區固定資產投資和重大項目建設有關工作制度

　　根據《省人民政府辦公廳關于轉發省發展和改革委加快推進全省固定資產投資和重大項目建設有關工作制度的通知》（黔府辦發〔20xx〕125號）文件精神，為切實改善和優化投資環境、發展環境，進一步強化服務意識，提高服務效率和水平，加快推進我區固定資產投資及重大工程和重點項目建設，促進項目快審、快批、快建，實現奮力趕超、聚力跨越、率先發展，按照“作風建設年、環境建設年、項目建設年”活動的有關要求，特制定以下工作制度。

　　一、規范和簡化項目建設前期工作程序

　　根據省市授權，切實規范和簡化建設項目前期工作程序，加快推進項目實施。

　　（一）審批制項目

　　1、審批項目建議書和可行性研究報告的項目。由政府投資主管部門（區發展改革局等）審批項目建議書。項目單位依據項目建議書批復文件分別向規劃、國土和環保等部門申請辦理規劃選址、用地預審和環境影響評價審批等手續。完成相關手續后，由政府投資主管部門審批可行性研究報告。項目單位依據可行性研究報告批復文件向規劃、國土部門申請辦理規劃許可、正式用地等手續。

　　2、對于投資額度不大、技術單一的項目，可將項目建議書和可行性研究報告合并審批，即審批可行性研究報告（代項目建議書）。項目建議書和可行性研究報告合并審批的項目，由政府投資主管部門先行出具同意項目先期開展前期工作的函，項目單位據此分別向規劃、國土和環保等部門申請辦理規劃選址、用地預審和環境影響評價審批等手續。完成相關手續后，由政府投資主管部門審批可行性研究報告。項目單位依據可行性研究報告批復文件向規劃、國土部門申請辦理規劃許可、正式用地等手續。

　　3、列入國家和省、市相關規劃的項目視為立項，不再審批項目建議書。項目單位依據批準的規劃，分別向規劃、國土和環保等部門申請辦理規劃選址、用地預審和環境影響評價審批等手續。完成相關手續后，由政府投資主管部門審批可行性研究報告。項目單位依據可行性研究報告批復文件向規劃、國土部門申請辦理規劃許可、正式用地等手續。

　　實行審批制的項目，由項目單位根據批復的可行性研究報告，按照國家和省有關規定，通過招標或委托和方式選擇有相應資質的設計單位編制初步設計后按規定報批。政府投資項目除特殊情況外不再審批開工報告。

　　（二）核準制項目

　　項目單位直接向規劃、國土和環保等部門申請辦理規劃選址、用地預審和環境影響評價審批等手續。規劃、國土和環保等部門根據政府核準的投資項目目錄和國家相關法律、法規要求及時受理。完成相關手續后，由于投資主管部門核準項目申請報告。項目單位依據項目核準文件向規劃、國土部門申請辦理規劃許可、正式用地等手續。

　　（三）備案制項目

　　項目單位向政府投資主管部門辦理備案手續后，分別向規劃、國土和環保等部門申請辦理規劃許可、正式用地和環境影響評價審批等手續。

　　實行核準制或備案制的項目，不再審批開工報告，項目初步設計除國家另有規定的外，由項目建設單位自行組織審查。

　　二、實行項目建設相關手續限期辦理制

　　相關職能部門要按照公正透明、高效便捷、優質服務的要求，加快項目建設各項相關手續的辦理。

　　（一）項目建設相關手續辦理一次告知制度

　　辦理項目審批、核準、備案所涉及的部門，對項目單位報送的相關材料必須認真負責地進行審閱，符合條件、材料齊全的要限期辦理；材料不齊全或不符合規定的，要當場或者在三日內一次告知其所需補充的全部材料，逾期不告知的，自收到申請材料之日起即為受理。

　　相關部門要按要求將項目申報材料、辦理流程、收費標準、收費依據、辦理時限等統一印制成書面材料提供給項目單位并在新聞媒體上進行公布，為加快項目相關手續的辦理提供便利條件。

　　（二）項目建設相關手續限期辦理制度各部門必須按照項目建設相關手續辦理時限的要求，加快辦理項目建設的各項手續，確保項目早日開工建設。

　　1、實行審批制項目建設的相關手續辦理分為項目建議書、可行性研究報告報告、初步設計和施工許可四個階段。

　　（1）項目建議書階段

　　辦理時限：3個工作日

　　辦理部門：區政府投資主管部門

　　辦理程序：項目建設單位按要求編制項目建議書，備齊申報材料后報送區政府投資主管部門，區政府投資主管部門在3個工作日內辦理完畢。

　　（2）項目可行性研究階段

　　辦理時限：10個工作日

　　①規劃選址、用地預審、環境影響評價、水土保持方案、大中型水利水電項目移民安置規劃大綱審查等手續的辦理。

　　辦理時限：5個工作日

　　辦理部門：區規劃、國土、環保、水利、移民等部門。

　　辦理程序：項目建設單位按照相應事項要求，備齊申報材料后報送規劃、國土、環保、水利、移民等部門，各相關部門在5個工作日內辦理完畢。

　　②項目可行性研究報告批復

　　辦理時限：5個工作日

　　辦理部門：區政府投資主管部門

　　辦理程序：項目建設單位委托有相應資質的機構編制項目可行性研究報告，備齊申報材料后報送政府投資主管部門。政府投資主管部門組織專家評審或委托有資質的機構評估通過后，在5個工作日內辦理完畢。

　　（3）項目初步設計階段

　　辦理時限：9個工作日

　　①規劃許可、消防設計審核等手續的辦理

　　辦理時限：3個工作日

　　辦理部門：規劃、公安消防部門

　　辦理程序：項目建設單位按照相應事項要求，備齊申報材料后分別報送規劃、公安

　　消防等部門。相關部門在3個工作日內辦理完畢。

　　②項目初步設計批復

　　辦理時限：6個工作日

　　辦理部門：區發展和改革局

　　辦理程序：項目建設單位按要求編制初步設計，備齊申報材料后報送區發展和改革局，區發展和改革局組織或委托有關機構和專家進行評審通過后，在6個工作日內辦理完畢。

　　（4）施工許可階段

　　辦理時限：8個工作日

　　辦理事項：正式用地手續、施工圖審查、施工許可、人防報建審核等手續的辦理。

　　辦理部門：國土、建設、人防等部門。

　　辦理程序：項目建設單位按照相應事項要求，備齊申報材料后分別報送國土、建設、人防等部門。相關部門在8個工作日內辦理完畢。

　　凡涉及林業、城管、安全監督及其他部門的審批事項，項目建設單位應按要求向各相關部門提出申請并提交必備材料，各相關部門在8個工作日內辦理完畢。

　　2、實行核準制項目建設的相關手續辦理分為項目申請報告和施工許可兩個階段

　　（1）項目申請報告階段

　　辦理時限：8個工作日

　　①選址意見、用地預審、環境影響評價，水土保持方案、大中型水利電項目移民安置規劃審核等手續的辦理。

　　辦理時限：5個工作日

　　辦理部門：規劃、國土、環保、水利、移民等部門。

　　辦理程序：項目建設單位按照相應事項要求，備齊申報材料后分別報送規劃、國土、環保、水利、移民等部門，各相關部門在5個工作日內辦理完畢。

　　②項目申請報告核準

　　辦理時限：3個工作日

　　辦理部門：政府投資主管部門

　　辦理程序：項目建設單位按照要求編制項目申請報告，備齊申報材料后報送政府投資主管部門，政府投資主管部門組織審查或委托有資質的咨詢機構進行評估通過后，在3個工作日內辦理完畢。

　　（2）施工許可階段

　　辦理時限：8個工作日

　　辦理事項：規劃許可、正式用地手續、施工圖審查、施工許可、消防設計審核、人防報建審核等手續的辦理。

　　辦理部門：國土、建設、規劃、公安消防、人防等部門。

　　辦理程序：項目建設單位按照各審批事項要求，備齊必備材料后分別報送國土、建設、規劃、公安消防、人防等部門，相關部門在8個工作日內辦理完畢。

　　凡涉及城管、安全監督及其他部門的審批事項，項目建設單位應按要求向各相關部門提出申請并提交必備材料，各相關部門在8個工作日內辦理完畢。

　　3、實行備案制項目建設的相關手續辦理分為備案和施工許可兩個階段

　　（1）備案階段

　　辦理時限：3個工作日

　　辦理部門：政府投資主管部門

　　辦理程序：項目建設單位按照備案有關規定，備齊相關材料后向政府投資主管部門提出項目備案申請，政府投資主管部門在3個工作日內辦理完畢。

　　（2）施工許可階段

　　辦理時限：8個工作日

　　辦理事項：規劃許可、正式用地手續、施工圖審查、施工許可、工程消防設計審核、人防報建審核等手續的辦理。

　　辦理部門：國土、建設、規劃、公安消防、人防等部門。

　　辦理程序：項目建設單位按照相應事項要求，備齊必備材料后分別報送國土、建設、規劃、公安消防、人防等部門。相關部門在8個工作日內辦理完畢。

　　凡涉及林業、城管、安全監督、移民及其他部門的審批事項，項目建設單位應按要求向各相關部門提出申請并提交必備材料，各相關部門在8個工作日內辦理完畢。

　　三、明確固定資產投資和項目建設工作職責

　　各部門要按照各自的工作職責，認真做好項目建設的各項工作，加快推進項目建設。

　　（一）區重點項目建設工作領導小組（以下簡稱領導小組）：認真組織貫徹落實區委、區政府關于重點項目建設工作的決策部署，承擔全區重點項目建設的具體指揮和統籌協調。審議全區重點項目建設工作的重大政策措施、重點實施計劃、重要工作方案。分解下達全區重點項目建設目標任務，督促檢查全區重點項目建設進展情況。對各鄉辦、各部門目標任務完成情況進行考核。統籌協調解決全區重點項目建設工作中的重大問題。完成區委、區政府交辦的其他工作。

　　區領導小組辦公室：負責對各有關部門和單位貫徹落實區委、區政府及區重點項目建設工作領導小組關于重點項目建設工作的政策措施和工作部署落實情況進行督促檢查。組織有關部門和單位對全區重點項目建設工作中存在的重大問題進行調查研究，提出需由領導小組會議研究解決的問題及相關建議。協調解決各鄉辦、各有關部門和單位在推進重點項目建設工作中遇到的具體問題。負責領導小組會議的會務和議題資料準備，起草會議紀要，督促檢查領導小組會議議定的工作事項。根據全區重點項目建設工作進展情況等信息，向區委、區政府領導、領導小組成員單位進行通報。完成區委、區政府和領導小組交辦的其他工作。

　　（二）各鄉、街道辦事處：負責本轄區內投資項目的謀劃和儲備。組織指導重點項目前期工作。落實或協調落實建設資金、報批等建設條件。做好項目建設的協調服務工作，營造良好的投資環境，確保完成我區固定資產投資及重點項目工作目標任務。

　　（三）區發展和改革局：會同區統計局研究提出年度固定資產投資目標任務。擬訂促進固定資產投資增長的政策措施。按規定權限審批、核準、備案基本建設投資項目。會同有關部門研究提出重點項目名單，并對重點項目建設進行管理。會同有關部門引導社會資金用于項目建設，組織和申報國家補助投資項目。

　　（四）區財政局：增加用于固定資產投資的財政性資金。加強對財政性投資的監督管理，提高資金使用效率。

　　（五）區工業和信息化局：按規定權限辦理技術更新改造項目手續。組織協調工業投資項目實施。協助建設項目辦理用電手續。

　　（六）區規劃局：按規定辦理項目規劃選址、規劃許可。

　　（七）區住建局：按規定辦理或上報拆遷許可、施工許可等相關手續。組織協調房地產、保障性住房等領域固定資產投資項目的實施。

　　（八）區城管局：組織協調市政工程等領域固定資產投資項目的實施。

　　（九）區國土分局：銜接平衡建設項目用地總量，按政策規定確保項目建設用地供應。按規定權限辦理用地預審、正式用地等手續。

　　（十）區環保局：按規定辦理環境影響評價審批手續。

　　（十一）區農業水利局：按規定辦理投資項目水資源論證、水源工程流域規劃、水土保持方案、取水許可等涉水事項相關手續。組織協調水利投資項目實施。

　　（十二）區林業綠化局：按規定辦理投資項目林地使用等涉林相關手續。組織協調林業投資項目實施。

　　（十三）區移民局：按規定辦理或轉報水利水電項目移民安置規劃大綱審查和移民安置規劃審核。組織實施移民搬遷安置工作。

　　（十四）區統計局：依法及時調查、收集、整理、統計固定資產投資完成情況，開展相關監測和分析。

　　（十五）區公安分局：按規定辦理建設項目炸材使用手續。

　　（十六）公安消防部門：按規定辦理建設項目消防審查等手續。

　　（十七）區衛生局：按規定辦理投資項目職業病危害評價、自然疫源地建設項目評價等相關手續。組織協調衛生領域固定資產投資項目實施。

　　（十八）區文體局：按規定辦理或轉報投資項目涉及文物保護方面的相關手續，組織協調文化領域固定資產投資項目實施。

　　（十九）區人防辦：按規定辦理或轉報建設項目人防審查等手續。

　　（二十）區政府辦督查室：對項目的實施進展情況進行督促檢查，跟蹤了解，及時將南明區近期重點項目落實過程中的情況、問題和建議匯總上報區委、區政府；并將重要項目建設完成情況納入目標考核體系，對未按時完成目標任務的責任單位予以通報批評，并按有關規定追究相關責任人的責任。

　　（二十一）區監察局：對各重點建設工程開展監督檢查，加強對各單位履行職責的情況督察，主要是督促各單位特別是實施重點工程項目的責任單位和相關服務單位轉變職能和作風，堅決糾正項目建設、管理和服務過程中的行政不作為、慢作為和亂作為等行為，嚴肅查處利用職權向建設單位刁難、延誤辦理有關手續等違紀違法行為；加強對重點工程項目建設完成情況的監督檢查，督促項目建設單位認真落實項目法人責任制、招標投標制、合同管理制、工程監理制、工程質量終身負責制和安全生產責任制；加強對損害群眾利益問題的監督檢查，堅決防止和及時解決在征地拆遷、安置補償、涉農關系及配套工程建設等方面損害群眾利益的問題。

　　（二十二）相關金融機構要積極為固定資產投資項目提供信貸支持和金融服務。

　　（二十三）其他各相關部門要根據國家相關政策規定，加快辦理涉及投資項目建設的相關手續，組織協調本部門、本系統、本轄區固定資產投資項目實施。

　　四、加強政府投資工程項目代理建設管理

　　（一）政府投資工程項目實行代建制。即按照“投資、建設、管理、使用”彼此分離、互相制約的原則，根據規定程序，由區政府明確或通過招標方式擇優選定有相應資質的專業管理機構（簡稱代建機構），按合同要求對建設項目的設計、投資概算、建設進度、建設質量等進行監控管理，按建設計劃和設計要求完成建設任務，直至竣工驗收后交付使用單位。

　　（二）適用項目范圍：凡投資200萬元以上且政府投資（含部門預算外資金）占總投資50%以上或使用外國貸款200萬元人民幣以上的區級非經營性房屋建筑工程和市政基礎設施工程項目都應實行代建。對于專業性強、具有特殊技術要求的項目，經區政府批準后，可不實行項目代建。

　　（三）區級政府投資工程項目代建機構（以下簡稱區代建機構）是區人民政府批準成立的或擇優明確的相關機構。目前由南明區暹達投資公司、南明區住宅建設綜合開發公司、南明區市政所和其他具有相應資質的機構作為區代建機構候選單位，公平競爭，擇優選定。以后逐步向市場化過渡，招標確定代建機構。

　　（四）區代建機構候選單位要加強業務能力建設，不斷提高項目組織、項目建設和項目管理水平，對代建項目安排足夠的專業技術人員，具體人員數量和構成要經區發改、建設等部門認定。政府投資工程項目嚴格實行項目法人責任制，項目法人對項目建設資金、建設工期、工程質量等建設全過程進行管理。實行代建的政府投資工程項目，按規定由區發展改革局在審批項目建議書、可行性研究報告或下達項目計劃時予以明確。

　　（五）嚴格按照《南明區區級政府投資工程項目代理建設管理暫行辦法》中的規定執行。

　　（六）切實加強對代建機構的監督和管理。區發改局負責會同區財政局下達投資計劃，監督管理項目計劃的實施，依法對重大項目實施稽查；區財政局負責按投資計劃撥付項目建設資金，并對資金使用情況實施監督管理，對代建機構編制的工程竣工財務決算實施評審和審批；區建設局負責項目建設過程中的建設行政管理；區審計局負責依法對政府投資工程項目概預算的執行情況和竣工決算進行審計監督；區監察局負責依法對代建工作涉及的各有關部門和單位實施行政監察；其他有關部門按照各自職責依法實施或參與監督管理。

　　項目建設單位或使用單位尚未依法成立的，可由項目主管部門履行建設單位職責；也可由代建機構作為建設單位，代表政府行使建設單位職能，統一建設，竣工驗收后移交相關單位。在項目建議書階段就明確代理機構的，以項目代建機構作為項目法人。如果以項目建設單位為項目法人的，在代建合同履行期間，項目代理機構履行建設期法人職責，對工程投資、進度、質量、竣工驗收負總責。代建機構的工作職責是：主要負責項目建設的組織實施和管理；依法對項目代理階段的工程建設組織招標投標，并對中標單位進行監督；負責項目資金的核撥審查，按批準概算嚴格控制工程總投資；負責對項目質量進行監督管理，確保項目符合設計要求；負責對項目建設進度進行監督，確保項目按期交付使用；負責項目的單項交工驗收和項目的初步驗收，并按國家和省有關規定程序組織接受正式驗收；按規定向有關監管部門備案，并接受有關政府職能部門的監督檢查。

　　五、不斷完善我區政府投資項目BT投融資管理

　　實行BT模式的政府投資項目，由區政府通過委托或授權確定項目業主。由項目業主通過公開招標確定投融資人（以下簡稱投資人），由投資人組建BT模式項目公司（以下簡稱項目公司）對項目進行建設。投資人必須以自有資金和中長期融資能力作為項目建設保障，不得搞項目反擔保。項目建成后由項目業主按合同約定支付回購價款，回購項目。

　　（一）適用項目范圍：采用BT模式的項目必須符合全區經濟社會發展規劃，屬于政府應該承擔的公益性、基礎性項目和區政府確定的其他項目。采取BT模式的項目總投資原則上在5000萬元以上。

　　（二）實行BT模式的項目必須按照《貴陽市政府投資項目管理條例》的要求做好BT融資論證，完善決策機制和決策程序。并成立南明區BT融資模式領導小組及辦公室，辦公室設在區發展和改革局。

　　（三）擬實行BT模式的項目，項目業主在項目可行性研究報告中要專章編制BT融資建設方案一并報批或單獨編制BT融資建設方案報批。BT融資建設方案由項目業主編制，報區BT融資模式領導小組辦公室會同區相關部門審查同意，并嚴格按審批的BT融資建設方案組織實施，不得隨意變更。待項目業主確定投資人后，重大項目的BT合同應送南明區BT融資模式領導小組辦公室會同區相關部門審核后報區政府審批。未經批準的項目不得采用BT模式。

　　（四）項目業主和投資人權利、責任、義務

　　1、項目業主要做好項目前期工作、完成初步設計前的報批、監督投資人資金到位和使用及建設管理情況、審查建設總進度計劃、組織回購等工作。

　　2、投資人應組建與項目建設管理相適應的具有獨立法人資格的項目公司，具體實施項目建設。項目公司的成立不改變投資人對項目業主承擔的義務。

　　3、投資人要籌集足額到位自有資金、銀行貸款和其他來源的資金，劃入項目公司專戶存儲、專賬管理；要按設計文件組織工程建設，實施項目管理；要負責組織工程竣工驗收、資料歸檔并移交；要負責質量缺陷責任期內施工、設備材料供應商保修工作的管理。投資人和項目公司及其法定代表人對工程質量實行終身負責制。

　　4、投資人要嚴格執行政府投資項目的有關規定，完成合同約定的建設內容。涉及項目規模、功能、標準的設計變更，必須經項目業主同意，重大設計變更還應履行審批程序。有關建設手續的辦理，由項目業主、融資人或項目公司按現行管理要求共同進行申報。

　　5、投資人和項目公司不得將合同內容全部或部分進行轉包，不得讓施工、設備材料供應商墊資建設。區政府及其有關部門、項目業主不得為投資人和項目公司提供融資擔保。當事各方均不得利用BT模式項目作為擔保物為投資方的其他項目融資行為提供擔保。

　　（五）嚴格按照《南明區政府投資項目BT投融資建設管理暫行辦法》中的規定執行。

　　（六）加強監督管理，區發改局、財政局牽頭編制政府投資項目動態平衡計劃，指導和監督項目業主搞好投資人招標工作；區建設局牽頭指導項目業主和項目公司辦理建設手續，監督實施招標和工程質量；區發改局、財政局、審計局、監察局牽頭監督BT模式合同的執行，協調相關問題；建立BT模式財務跟蹤監督制度，由區BT融資模式領導小組辦公室會同區相關部門委托財務中介機構全過程跟蹤審核資金到位和使用情況，適時評估項目建設成本和財務風險；BT模式合同雙方要嚴格遵守有關規章制度和區政府的有關規定，項目業主及其工作人員在項目執行中違法違紀的，由有關部門追究當事人的.責任。

　　六、強化政府投資建設項目轉固定資產工作

　　（一）高度重視投轉固工作。認真貫徹落實《貴陽市人民政府辦公廳關于印發的通知》（筑府辦發〔20xx〕55號）、《市人民政府辦公廳關于進一步規范建設項目綜合驗收工作程序的通知》（筑府辦發〔20xx〕91號）、《關于做好南明區政府投資建設項目轉固定資產工作的通知》（南府辦發〔20xx〕10號）、《關于進一步規范我區建設項目綜合驗收工作程序的通知》（南發改投字〔20xx〕151號）精神，盡快使建好的政府投資項目轉為固定資產，扭轉“重建設，輕驗收”的觀念，解決我區建設項目的基建帳簿上“在建工程”余額過大、國有資產家底不清、產權不明等現象，確實盤活固定資產。

　　（二）凡已辦理綜合竣工驗收的政府投資項目必須開展投轉固工作。項目綜合竣工驗收由項目法人向區發改局申請。辦理綜合竣工驗收一般應具備以下資料：（1）申請項目綜合竣工驗收文件，（2）施工圖及竣工圖，（3）項目基本概況表，（4）項目建議書及批復、規劃許可證、環評報告、可研報告及批復、施工許可證、項目招標核準文件、初設和概算批復等前期手續，（5）項目質量驗收備案表，（6）財政、審計部門對決算的評審結論，（7）消防、環保等驗收文件，（8）其他資料。

　　（三）積極完善不齊項目相關手續。未辦理綜合竣工驗收手續的政府投資項目，項目法人要積極完善相關手續，補齊資料，盡快達到項目綜合竣工驗收條件要求。

　　（四）對符合文件規定條件的投資額度小、建設內容單一、不需辦理綜合竣工驗收手續的項目，各項目法人應按照基本建設程序要求，做好相關資料歸檔管理工作，直接辦理固定資產移交手續。

　　（五）由區財政局國資辦負責做好固定資產接收、注冊工作，并按用途進行劃分。

　　（六）由區政府督查室、區發改局牽頭做好全區投轉固考核工作。

　　七、嚴格執行固定資產投資和項目建設工作督促檢查及考核制度

　　強化對固定資產投資及重大工程和重點項目建設工作的督促檢查和考核工作，確保項目建設順利實施。

　　（一）為確保區委、區政府關于固定資產投資及重點項目建設工作決策部署的落實，由區領導小組每年初將全年固定資產投資及重點項目建設工作目標任務分解下達到各相關部門。各部門按照分解下達的目標任務與區領導小組簽訂責任書，區領導小組按照責任書要求組織對各部門進行年度考核，完不成目標任務的，追究相關有關部門和有關人員的責任。將全區固定資產投資及重點項目建設目標任務列為各有關部門目標管理考核內容進行督查、督辦。

　　（二）由區領導小組辦公室組織各部門完成固定資產投資及重點項目建設目標任務情況；各有關部門要貫徹落實區委、區政府和區領導小組關于固定資產投資及重點項目建設的決策部署情況；區委、區政府領導對固定資產投資及重點項目建設有關工作批示的辦理和落實情況；區領導小組研究確定事項的辦理和落實情況等進行督促檢查。督促檢查情況由區領導小組辦公室及時收集匯總，并向區領導小組報告。各部門完成固定資產投資及重點項目建設目標任務情況并定期在全區進行通報。各部門要建立相應制度，進一步加大對固定資產投資及重點項目建設工作的督促檢查和考核力度。

　　八、建立項目建設領導掛鉤聯系制度

　　為加快推進重大工程和重點項目建設，各單位主要負責同志和分管領導要加強對重點項目建設工作的領導，協調解決項目建設中存在的問題和困難，確保項目早開工、早投產、早見效。

　　（一）重點項目建設實行有關單位主要領導為責任人的掛鉤聯系責任制。

　　（二）政府投資主管部門要按照“一個項目、一位聯系領導、一個責任單位、一個考核目標“的要求，研究提出重點項目掛鉤聯系方案，報區人民政府審定。掛鉤領導要深入項目建設一線，幫助項目建設單位協調落實土地、規劃、環保、供電、供水等建設條件，協調落實項目建設資金，研究解決項目建設中出現的具體問題，切實加快推動重點項目建設。

　　九、建立固定資產投資和項目建設工作調查研究制度

　　加強固定資產投資及重點項目建設工作的調查研究，及時發現和解決固定資產投資及重點項目建設工作中存在的問題和困難。

　　（一）各有關部門要根據固定資產投資及重點項目建設工作的實際情況，及時開展調查研究，提出具體意見。對調查研究中發現的個別特殊問題，要按特事特辦的原則及時予以辦理。

　　（二）區領導小組辦公室要根據區委、區政府及區領導小組的要求，針對固定資產投資及重點項目建設中出現的困難和問題，及時提出需果調研的問題和建議，由區領導小組會議研究確定后，責成有關部門、單位和地方開展調研工作。

　　十、建立固定資產投資和項目建設工作信息聯系制度

　　各單位要明確一名聯絡員，各重點項目也要明確一名信息員，負責每半個月向領導小組辦公室報送一次本單位項目建設的進展情況及相關信息，對重大、緊急問題要及時報告，必要時可直接送區領導小組組長、副組長和成員單位。區領導小組辦公室要加強與各部門和有關單位的溝通和聯系，及時了解情況，重大、緊急情況要迅速向區領導小組報告。根據工作需要，由區領導小組辦公室會同區宣傳部門組織新聞媒體對固定資產投資及重點項目建設進展情況進行宣傳報道；對固定資產投資及重點項目建設中出現的重大問題，通過新聞媒體及時進行公布，發揮輿論的監督作用。

　　以上工作制度中未規定的事項、程序、時限，按照國家和省、市、區相關法規、政策規定執行。

前期工作計劃13

　　現今社會有錢人多的是，許多人幾乎天天都在動腦筋找尋新的事業投資。每一個懷揣投資創業的人都希望能投資成功，而投資創業成功的重要時期就是投資創業初期的細節準備。“萬事開頭難”，可是只要把投資創業初期的準備工作做充足，就能有事半功倍的效果了!

　　在創業初期，創業者應規劃的細節包括：

　　一、重視并評估自己的財務能力 企業由人才、產品和資金所組成，自有資金不足，往往會導致創業者利息負擔過重，無法成就事業。因此，創業青年要有"有多少實力做多少事"的觀點，不要過度舉債經營。

　　二、慎選行業 創業要選擇自己熟悉又專業精通的`行業，初期可以小本經營或投股東合作，按照創業計劃逐步拓展。

　　三、要有長期規劃 企業的發展，"穩健"永遠比"成長"重要，因此要有跑馬拉松的耐力及準備，按部就班，不可存有搶短線的投機做法。

　　四、先求生存 企業應先求生存再求發展，打好根基，勿好高務遠、貪圖業績，不顧風險，必須重視經營本質，步步為營，再求創造利潤，進而擴大經營。

　　五、精兵出擊 公司初期規模必須精簡，有效率，重實質，不要一味追求表面的浮華，以免增加費用。

　　六、要有意志力 有年度計劃，有目標，有理想，就必須要有堅強的耐心與意志力來貫徹，愈挫折愈勇不達目標絕不中止。

　　七、策略聯盟 創業要講究戰略，小企業更需要與同業聯盟，也就是在自有產品之外，附帶推銷其他相關產品。用"策略聯盟的方式結合相關產業，不僅能提高產品的吸引力，滿足顧客的需要，也能增加自己的競爭力與收益。

　　八、有前瞻性規劃 經營理念、經營方針與經營策略均衡詳細規劃，結合智慧與力量，打好企業根基。

前期工作計劃14

　　一、確定餐廳各區域主要功能及布局

　　根據酒樓總體建筑布置和市場定位，對營業區域要進行詳細的功能定位。在進行區域分布時，要合理考慮餐廳各項管理流程；如送餐線路；服務流程的合理性；廚房工作流程的合理性；餐具收拾和洗滌的流程；足夠的倉儲場所和備餐間；尤其是多功能宴會廳要留有充足的餐桌的場地。

　　二、設計餐廳組織機構

　　要科學、合理地設計組織機構，餐廳經理要綜合考慮各種相關因素，如：飯店的規模、檔次、建筑布局、設施設備、市場定位、經營方針和管理目標等。

　　三、制定物品采購清單

　　飯店開業前事務繁多，經營物品的采購是一項非常耗費精力的工作，僅靠采購部去完成此項任務難度很大，各經營部門應協助其共同完成。無論是采購部還是餐廳部，在制定餐廳采購清單時，都應考慮到以下一些問題：

　　1、本餐廳的建筑特點

　　采購的物品種類和數量與建筑的特點有著密切的關系。

　　2、行業標準和市場定位

　　3、本餐廳的設計標準及目標市場定位

　　餐挺總經理應從本飯店的實際出發，根據設計的'檔次標準，同時還應根據本飯店的目標市場定位情況，考慮目標客源市場對餐飲用品的配備需求。如高檔宴會的布置需要；婚宴市場的產品。

　　4、行業發展趨勢

　　餐廳總經理應密切關注本行業的發展趨勢，在物品配備方面應有一定的超前意識，不能過于傳統和保守。

　　5、其它情況

　　在制定物資采購清單時，有關部門和人員還應考慮其它相關因素，如：餐廳上座率、餐廳的資金狀況等。采購清單的設計必須規范，通常應包括下列欄目：部門、編號、物品名稱、規格、單位、數量、參考供貨單位、備注等。此外，餐廳在制定采購清單的同時，就需確定有關物品的配備標準。

　　四、協助采購

　　這項工作對餐廳的開業及開業后的運營工作影響較大，餐廳總經理應密切關注并適

　　當參與采購工作。這不僅可以減輕采購部經理的負擔，而且還能在很大程度上確保所購物品符合要求。餐廳總經理要定期對照采購清單，檢查各項物品的到位情況，而且檢查的頻率，應隨著開業的臨近而逐漸增高。

　　五、參與制服的設計與制作

　　餐廳的崗位較多，而且風格各異，中餐廳分為零點餐廳、宴會廳、包廂、風味餐廳等；為營造較好的服務氛圍，在制服的款式、面料要加以區分。

　　六、編寫部門運轉手冊《管理實務》

　　運轉手冊，是部門的丁作指南，也是部門員工培訓和考核的依據。一般來說，運轉手冊可包括崗位職責、工作程序、規章制度及運轉表格等部份。

　　七、參與員工的招聘

　　通常，餐廳的員工招聘與培訓，需由人力資源部和餐廳總經理共同負責。在員工招聘過程中，人力資源部根據飯店工作的一般要求，對應聘者進行初步篩選，而餐廳總經理則負責把好錄取關。

　　八、抓好開業前培訓工作

　　開業前培訓是餐飲部開業前的一項主要任務，餐廳總經理需從本餐廳的實際出發，制定切實可行的部門培訓計劃，選擇和培訓部門培訓員，指導其編寫具體的授課計劃，督導培訓計劃的實施，并確保培訓工作達到預期的效果。

　　一般培訓計劃以倒計時的方式編定。由部門安排培訓，餐廳培訓的主要內容有：

　　1、餐飲的基礎理論知識；

　　2、基本功練習；

　　3、餐飲服務規范流程的訓練；

　　4、餐廳主菜單培訓；

　　5、培訓團隊的凝聚力，可在培訓期間穿插一些團隊合作的學習和訓練等。

　　培訓結束，可組織一次大型的培訓成果匯報會，也可從中發現一些優秀服務人員。

　　九、建立餐飲檔案

　　開業前，即開始建立餐飲檔案，對日后的餐廳管理具有特別重要的意義。很多酒樓就因在此期間忽視該項工作，而失去了收集大量第一手資料的機會。最好能與最初確定餐廳定位和功能劃分的人進行一次溝通，領會他們對餐飲設計的意圖。

　　十、參與餐廳驗收

　　餐廳的驗收，一般由投資人、副總經理、工程部經理、餐廳總經理等共同參加。餐廳參與餐飲的驗收，能在很大程度上確保餐飲裝潢的質量達到飯店所要求的標準。餐廳在參與驗收前，應根據本餐廳的情況設計一份餐廳驗收檢查表，并對參與的部門人員進行講解。驗收后，要留存一份檢查表，以便日后的跟蹤檢查。

　　十一、開業前開荒衛生工作

　　開業前開荒衛生工作的成功與否，直接影響著對餐廳成品的保護。很多餐廳就因對此項工作的忽視，而留下永久的遺憾。餐廳應在開業前與最高管理層及相關負責部門，共同確定部門清潔計劃，展開全面的清潔工作。

　　十二、餐廳的模擬運轉

　　餐廳在各項準備工作基本到位后，即可進行模擬運轉。這既是對準備工作的檢驗，又能為正式的運營打下堅實的基礎。

前期工作計劃15

　　1．品牌的提供

　　2．籌備開業辦公室建立及人員到位

　　3．酒店開辦費預算編制

　　4．完成酒店組織架構及人手編制

　　5．協助業主辦理各類執照

　　6．確定酒店各部門經營概念

　　7．制定員工工資標準福利待遇

　　8．企業識別設計確定包括酒店內各營業點標志

　　9．編寫采購計劃及印刷品計劃

　　10．編寫各部門運作手冊，制定各種服務標準及酒店規章制度

　　11．確定整體招聘計劃及實施員工招聘

　　12．制定各部門培訓大綱及培訓計劃

　　13．酒店員工的培訓

　　14．完成酒店市場調查報告

　　15．確定酒店市場定位及制定市場策略

　　16．確定酒店各營業部門價格結構

　　17．制定酒店開業前廣告計劃

　　18．銷售公關工作全面展開

　　19．開業典禮方案研究及確定

　　20．完成員工手冊

　　21．制定酒店開業前后年度營業預算

　　22．接收所有經營場地

　　23．員工實地模擬培訓

　　24．各類用品收貨及倉存管理

　　25．籌備開業典禮

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