【實用】專業實習報告匯總5篇

　　在我們平凡的日常里，我們都不可避免地要接觸到報告，報告具有語言陳述性的特點。一起來參考報告是怎么寫的吧，以下是小編為大家整理的專業實習報告5篇，希望能夠幫助到大家。

專業實習報告 篇1

　　一、實習目的

　　社會實踐是學校根據專業教學的要求，對學生已學部分理論知識進行綜合運用的培訓，其目的在于讓學生接觸社會，使學生在課堂上所學的知識得到鞏固和消化，加深對企業財務會計核算規程和方法的理解，提高在手工操作和計算機操作條件下會計業務綜合處理能力，加強學生對社會的了解，培養和訓練學生認識、觀察社會以及分析解決問題的能力，提高學生的專業技能，使之很快的融入到工作當中去。

　　通過對某一生產企業、一個會計期間整個會計循環過程的模擬操作達到：

　　A 了解企業整個生產經營過程，及其會計各個崗位之間的內在聯系

　　B 提高分析和解決問題的能力

　　C 掌握較全面的會計操作技能

　　二、實習內容

　　財務會計業務包括下列各項：

　　(1)原始憑證的核簽

　　(2)記賬憑證的編制

　　(3)會計簿記的登記

　　(4)會計報告的編制、分析與解釋

　　(5)會計用于企業管理各種事項的辦理

　　(6)內部的審核

　　(7)會計檔案的整理保管

　　(8)其他依照法令及習慣應行辦理的會計事項

　　各項會計業務應包括預算、決算、成本、出納及其他各種會計業務等。

　　三、實習心得

　　為期三周的實習結束了，我在這三周的實習中，學到了很多在課堂上根本就學不到的知識,受益非淺，以學習會計專業的我們，可以說對會計已經是耳目能熟了。所有的有關會計的專業基礎知識、基本理論、基本方法和結構體系，我們都基本掌握。但這些似乎只是紙上談兵。倘若將這些理論性極強的東西搬上實際上應用，那我們也會是無從下手，一竅不通。

　　以前，我總以為自己的會計理論知識扎實較強，正如所有工作一樣，掌握了規律，按著憑證寫準沒錯，那么，當一名出色的財務會計人員，應該沒問題了。現在才發現，會計其實更講究的是它的實際操作性和實踐性。離開操作和實踐，其它一切都為零！會計就是做賬。下面是我通過這次會計實習中領悟到的很多書本上所不能學到的會計的特點和積累，以及題外的很多道理。

　　首先，就是會計的連通性、邏輯性和規范性。每一筆業務的發生，都要根據其原始

　　憑證，一一登記入記賬憑證、明細賬、日記賬、三欄式賬、多欄式賬、總賬等等可能連通起來的賬戶。會計的每一筆賬務都有依有據，而且是逐一按時間順序登記下來的，極具邏輯性，。在會計的實踐中，漏賬、錯賬的更正，都不允許隨意添改，不容弄虛作假。每一個程序、步驟都得以會計制度為前提、為基礎。體現了會計的規范性。

　　其次，登賬的方法：首先要根據業務的發生，取得原始憑證，將其登記記賬憑證。然后，根據記賬憑證，登記其明細賬。期末，填寫科目匯總表以及試算平衡表，最后才把它登記入總賬。結轉其成本后，根據總賬合計，填制資產負債表、利潤表、損益表等等年度報表。這就是會計操作的一般順序和基本流程。負責記帳的會計每天早上的工作就是對昨天的帳務進行核對，如打印工前準備，科目結單，日總帳表，對昨日發生的所有業務的記帳憑證進行平衡檢查等，一一對應。然后才開始一天的日常業務，主要有支票，電匯等。在中午之前，有票據交換提入，根據交換軋差單編制特種轉帳，借、貸憑證等，檢查是否有退票。下午，將其他工作人員上門收款提入的支票進行審核，通過信息系統進行錄入。在本日業務結束后，進行本日終結處理，打印本日發生業務的所有相關憑證，對帳，檢查今日的帳務的借貸是否平衡。最后有專門的會計人員裝訂起來，再次審查，然后裝訂憑證交予上級。

　　作為一名未來的會計人員，我們現在剛剛起步，往后會學到更多的東西，并且有很多東西需要我們自己去挖掘。況且會計學科是一門實踐操作性很強的學科,所以會計理論教學與會計模擬實訓如同車之兩輪、鳥之兩翼,兩者有機銜接、緊密配合,才能顯著提高我們掌握只是的質量。在課本上我們所學到的理論知識只是為我們的實際執業注明框架、指明方向、提供相應的方法論，真正的職業技巧是要我們從以后的實際工作中慢慢汲取的。而針對實際操作中遇到的一些特殊的問題，我們不能拘泥于課本，不可純粹地“以本為本”，而應在遵從《企業會計準則》與《企業會計制度》的前提下，結合本企業的實際情況可適當地加以修改。這就將從課本上所學的理論知識的原則性與針對實際情況進行操作的靈活性很好地結合起來。還有就是作為一名未來的會計人員，我們應該具有較高的職業道德和專業素養。因此我們學校本著理論結合實際的思想，讓我們學習實訓課使我們不僅在理論上是強的，在動手能力更是強者。這樣我們在畢業后走出校門才能更好地投入到工作中去。

　　由于會計行業的特殊性我只能參加財務部門中較為簡單的工作，如出納及幫助會計進行目的核對等工作。雖然工作不難，時間也不長，但我仍十分珍惜我的第一次真正意義上的實踐經驗，從中也學到了許多學校里無法學到的東西并增長了一定的社會經驗。

　　會計本來就是煩瑣的工作。在實習期間，我曾覺得整天要對著那枯燥無味的賬目和數字而心生煩悶、厭倦，以致于登賬登得錯漏百出。愈錯愈煩，愈煩愈錯，這只會導致“雪上加霜”。反之，只要你用心地做，反而會左右逢源。越做越覺得有樂趣，越做越起勁。記得有人說過：凡職業都具有趣味的，只要你肯干下去，趣味自然會發生。因此，做賬切忌：粗心大意，馬虎了事，心浮氣躁。做任何事都一樣，需要有恒心、細心和毅力，那才會到達成功的彼岸！這次會計實習中，我可謂受益非淺。

　　通過這三周來的會計實訓深刻的讓體會到會計的客觀性原則、實質重于形式原則、相關

　　性原則、一貫性原則、可比性原則、及時性原則、明晰性原則、權責發生制原則、配比原則、歷史成本原則、劃分收益支出于資本性支出原則、謹慎性原則、重要性原則，和會計工作在企業的日常運轉中的重要性，以及會計工作對我們會計從業人員的嚴格要求。總而言之，三周的實訓讓我對“填制原始憑證根據原始憑證，填記賬憑證等工作有了更進一步的認識，并在實際操作過程中找出自身存在的不足，對今后的會計學習有了一個更為明確的方向和目標。希望在接下來的日子里，學校能給我們多安排些實訓課，以便我們能不斷地查漏補缺，這樣更能幫助我們財會專業的學生學好會計這門課，為以后走向社會奠定良好的基礎。

　　經過這段時間的實習，我主要有以下幾點感想：

　　第一，要有堅持不懈的精神

　　作為在校生，我們不管到哪家公司，一開始都不會立刻給工作我們做，一般都是先讓我們熟悉公司的工作環境，時間短的要幾天，時間長的要幾周，或更長的時間，在這段時間里很多人會覺得很無聊，沒事可做，便會產生離開的念頭，在這個時候我們一定要堅持，不能輕易放棄。

　　第二，要勤勞，任勞任怨

　　第三，要虛心學習，不恥下問

　　在工作過程中，我們肯定會碰到很多的問題，有很多是我們所不懂的，不懂的東西我們就要虛心向同學、同事請教，當別人教我們知識的時候，我們也應該虛心地接受。同時，我們也不要怕犯錯。每一個人都有犯錯的時候，工作中第一次做錯了不要緊，重要的是知錯能改。

　　第四，要確立明確的目標，并端正自己的態度

　　平時，我們不管做什么事，都要明確自己的目標，就像我們到公司工作以后，要知道自己能否勝任這份工作，關鍵是看你自己對待工作的態度，態度對了，即使自己以前沒學過的知識也可以在工作中逐漸的掌握。因此，要樹立正確的目標，在實現目標的過程中一定要多看別人怎樣做，多聽別人怎樣說，多想自己應該怎樣做，然后自己親自動手去多做。只有這樣我們才能把事情做好。

　　通過實訓，我們對會計核算的感性認識進一步加強。我們這次實訓是綜合性訓練，既是主管會計、審核、出納，又是其他原始憑證的填制人，克服了分崗實習工作不到位的不完整、不系統現象。加深理解了會計核算的基本原則和方法，將所有的基礎會計、財務會計和成本會計等相關課程進行綜合運用，了解會計內部控制的基本要求，掌握從理論到實踐的轉化過程；熟練掌握了會計操作的基本技能；將會計專業理論知識和專業實踐，有機的結合起來，開闊了我們的視野，增進了我們對企業實踐運作情況的認識，為我們畢業走上工作崗位奠定堅實的基礎。

　　此次的實習為我深入社會，體驗生活提供了難得的機會，讓我學到了許多，也認識了許多，使我在模擬的社會活動中感受到了在實際社會中生存所應該具備的各種能力，讓我在踏入社會工作之前做了一次全面而充分的準備。利用此次難得的機會，我努力工作，嚴格要求自己，虛心向財務人員請教，認真學習會計理論，學習會計法律法規等知識，利用空余時間認真學習一些課本內容以外的相關知識，掌握了一些基本的會計技能，

　　從而意識到我以后還應該多學些什么，加劇了緊迫感，為真正跨入社會施展我們的才華，走上工作崗位打下了基礎。相信經過這次模擬實習，我有能力也會以更好的姿態融入社會。

　　最后，感謝學校為我們提供這么好的機會，希望以后有更多的機會，我會更加努力，相信未來的我會是成功的。

專業實習報告 篇2

　　酒店作為服務行業，從業人員的素質高低很大程度上影響著服務效果的好壞，并進一步影響服務收益。因此，應大力提高員工素質。以人力資源部為核心，為員工量身訂制生涯發展規劃。酒店向來把客人的利益放在首位，目前在業內，也有人士指出，應提升員工利益的地位。以馬斯洛的需要層次理論為依據，結合員工的自身條件，為員工謀劃未來。因為員工直接對客服務，只有員工的需求得到了滿足，才能更好的服務于顧客。這樣立足于員工，服務于客人，在滿足客人需要的前提下，為酒店爭取最大的利益。

同樣，因為酒店是服務業，因為現在追求想客人提供人性化服務，所以，我們酒店內部管理中，也應該實施人性化管理。因為我們的基層員工是直接面向客人的，他們服務質量的好壞，直接關系我們酒店的整體形象。而員工利益的滿足程度，又影響員工上班的工作效率。所以，有一個人性化的內部管理，有一個人性化的企業文化，更能提升員工的素質。

讓總經理，總監走近員工，走入員工的生活，不是一件壞事。我實習的這家酒店，旺季時，經常舉行戶外千人晚宴。在宴會結束后，基本上都是大約晚上九點左右。這時，總經理就領著總監和部門經理，來和員工一起搬桌子，運送宴會椅等善后工作。在工作中，他們親近員工，友好的交談，善意的問候，鼓勵著員工工作，很大提高了工作效率。

另外，服務規范化，全面化，也是中國酒店走向世界一個必經步驟。每一項操作，每一個動作，每一個表情，我們都能應該給出一個依據。規范化的管理，有利于員工的服務水準的提高和酒店管理水平的提高，全面化的管理更是必不可少的。記得我們在接待vip之前，總監總是三番四次的跑我們餐廳。一次，我對總監說，您是不是不放心我們，干嗎非得重復的看？回答是：不是不放心，是確保萬無一失！小到室溫的多少，背景音樂的大小，墻角的衛生，植物的擺放、顏色的搭配，及其燈光的完好和安全通道的順暢，這不光是營業區域的檢查，其范圍要涉及到周圍幾個營業區域。

　　在這里還應該提下投訴的問題。我在餐廳實習時，我們經理經常說，這段時間我們沒有投訴，非常好。我感覺這個觀點不好。許多客人在對服務不滿意時，都不投訴的。并不是說我們的服務沒有缺點。有投訴才有進步，我們應主動向客人了解我們的服務效果。認真虛心介紹客人的意見，我們接受投訴的目的不是處罰員工，而是對我們的經營管理敲響警鐘。

　　另外還想強調下心態問題。作為職業酒店人，良好的心態至關重要。不要怨天尤人,應該謝天謝地,酒店給了你這個發揮你能力的機會。我大學期間，最值得我尊敬的一位老師在我實習期間給我說過這樣一句話“作為一個有前景的員工，一定不能計較眼前的細小得失，否則難以成大氣”，我愿拿出來與諸位共勉。

　　同時實習中，感覺旅專的學生凝聚力很強。一起實習的不同班級的同學都非常團結。畢業的學長都非常的照顧我們。使我們再一次感受到學校帶給我們的溫暖。在實習中，通過郵件、電話，學校的老師也給了我們很多鼓勵。象梁老師，蔡老師，李老師等，都給了很多關注。讓我們在實習中還接受著學校的照顧。非常感謝他們！

專業實習報告 篇3

　　初步對社會進行認識，我進一步了解貨代以及物流運輸組織與管理的相關知識，做到學以致用，把從學校學到的理論知識與實際工作中的實踐貫穿起來，從社會實踐中，逐步完善自我、發展自我，最終完全融入現實生活當中，做一名言出必行、知識與能力兼備、符合社會主義發展目標的合格學生。

　　由于自己的工作性質，平時經常有機會為領導做文字處理的工作。大概是自己太自信自己的水平，在曾參加的電腦考試中，超乎常人的打字速度，讓所有人側目而視。但工作和考試畢竟是不同，考試的差錯只是讓我的分數中少一、兩分而已，但實際工作中的差錯卻會帶來可怕的后果。所以現在每份稿件，我都會仔細地檢查幾遍再交給領導。

　　在我平時的工作中，也會涉及到客戶服務工作，在對報價和合同的.制作過程中，使我了解了報價中各個項目的含義和合同中每個條款的意圖。在幫助財務部及時收取應收帳款的工作中，鍛煉了自己的口才，同時也積累了一點和形形色色的人溝通的經驗。在與客戶的協調和溝通的工作中，不但使我對部門的業務有更深入地了解，也加強自己在緊急情況下的應變能力。忙碌而又干練的領導和同事們更是我學習的榜樣。

　　經過實習之后，對物流管理上機模擬軟件的學習，我了解到物流工作的復雜性，物流企業相關的運營操作程序，增強了感性認識，并可從中進一步了解、鞏固與深化已經學過的理論知識了解運作方式，將我所學到的專業知識和具體實踐相結合，以提高我的專業綜合素質和能力，當然也為了讓我對物流公司的運營狀況有一個整體的了解，對中國物流行業的發展狀況有一個比較全面的認識，增強我對所學專業的認識，提高學習專業知識的興趣，切身體會到工作中不同當事人面臨的具體工作與他們之間的互動關系，對針對這些操作每天都有不同的心得體會，而且發現了不同的問題，使我在實習中充分發揮主觀能動性，真正理解并吸收課堂中所學到的知識，為將來走上工作崗位打下良好基礎。

　　為一名物流管理專業的學生，在就業競爭與學習中我應該多學學以致用服務于社會。平常我在學習中更多的是學習和專業有關的理論知識，然而今天在經濟全球化的形勢下，特別的今年的金融危機在就業形式極具尖銳的時期，我不僅要學會課本上的理論知識，更多的是要把理論與實踐相結合，掌握更多的經驗，不至于到以后才感嘆“書到用時方恨少”。

　　回顧自己過去的一年，自己在工作上還有太多的不足之處，畢竟剛從學校畢業的我，在很多方面還很不成熟，希望自己能更快地融入這個社會，在今后的工作中虛心地學習，與社會共同成長。

專業實習報告 篇4

　　以前我比較注重于對有關幼兒身心發展特點及國內外幼兒教育研究理論的學習，常常忽略了對幼兒生活常規的關注。這次實習第一次完整地觀察了幼兒的一日生活，發現其實訓練幼兒的生活常規，培養他們的行為習慣及自理能力也是一項重要的任務，一門值得重視的學問。要會利用機會對幼兒進行隨機教育，把有計劃的教育和隨機教育相結合。

　　在實習初期的時候，有經驗的老師告訴我，不可以幫小朋友處理生活中的瑣事，如果有小朋友遇到什么不會的，做不了的，只可以耐心引導他們去完成 。如果幫他們做了，后果就是他們永遠都不能學會自己的事情自己做，不能養成良好的行為習慣。

　　我把在實習期間的點點滴滴串聯起來，在這一個多學期的時間里，我的觀念，我的心態，我的能力在逐漸地發生變化，從中也領悟到作為一名新老師，一定要戒驕戒躁，要時刻以一種學習的態度來對待自己的工作，注重經驗的積累，注重觀察有經驗的老師是如何上課的，并借鑒她們好的方面，不斷提升自己的能力。

　　而且，新教師還應該注意建立教師的個人魅力和樹立一個良好的形象。這就必須從自己的技能技巧、人格等方面下工夫。與幼兒的距離，建立自己的個人魅力，技能技巧也是一個很好的途徑。同時，還應該要做到言而有信。只有尊重幼兒才能令幼兒尊重自己，樹立良好的形象。有一位有經驗的幼兒教師說：“教師樹立形象要做到說一不二，對幼兒提出的要求要幼兒必須做到。當然這些要求不是過份的。例如，在活動中，有活動規則;在游戲中，有游戲規則，教師必須在細微處樹立威信。如果在細微處不注意，那更不用說在別的地方了。樹立威信不是讓幼兒怕你，而是提出的要求必須遵守。”可見，在建立個人魅力和樹立良好形象方面，要注意的是生活中的點滴和細微之處，要講求原則和耐心，而不是靠幾節成功的課，因為這并不是短時間內可以做到的。這次實習對我來說是一次非常有益的磨練和嘗試。我感謝我的學校給了我這次實習的機會。回顧這些日子，我學到了許多幼兒園的實際操作經驗，這為我以后的工作打下了堅實的基礎，成為我珍視的寶貴財富。在這段時間里，我嘗試了許多人生的不同際遇，它教會了我執著，堅持，奮斗，理解和珍惜。

專業實習報告 篇5

　　首先，我想向所有為我的實習提供幫助和指導的四平市中級人民法院的工作人員和我的指導老師致謝,感謝你們為我的順利實習所作的幫助和努力。

　　我的實習是由南開大學法律系和四平市中院共同安排的。通過實習，我在我的第二專業法學領域獲得了實際的工作經驗，鞏固并檢驗了自己兩年本科學習的知識水平。實習期間，我了解并參與了大量民事訴訟的庭審過程,在一些案件的審理中還擔任了書記員的工作,并且對部分參與案件提出了自己的想法。在此期間，我進一步學習了民法及民事訴訟法,對程序問題有了更深的理解,將理論與實踐有機結合起來。我的工作得到了實習單位充分的肯定和較好的評價。

　　實習期間我主要對關于郭繼魁與四平市中興經貿有限公司、四平市中興建筑公司、四平市中興房地產開發公司及尹杰買賣合同糾紛一案進行了深入的研究，參加了案件審理的全過程，并被特許參加合議庭評議。案件具體情況如下：

　　一、案件的由來和審理經過

　　郭繼魁與中興經貿有限公司、中興建筑公司、中興房地產開發公司及尹杰買賣合同糾紛一案由四平市鐵西區人民法院20xx年4月29日作出（20xx）四西民二初字第349號民事判決。宣判后，郭繼魁不服，提出上訴，四平市中院于20xx年7月4日立案，并依法組成合議庭，公開開庭進行了審理，上訴人郭繼魁、委托代理人蓋如濤，被上訴人四平市中興經貿有限公司（以下簡稱經貿公司）委托代理人胡振儒，被上訴人四平市中興建筑公司（以下簡稱建筑公司）委托代理人蘇軍，被上訴人四平市中興房地產開發公司（以下簡稱開發公司）委托代理人付佳賓，被上訴人尹杰、委托代理人竇樹法到庭參加訴訟，本案現已審理終結。

　　二、當事人和其他訴訟參加人情況

　　上訴人（原審原告）：郭繼魁

　　委托代理人：蓋如濤。

　　被上訴人（原審被告）：中興經貿有限公司。

　　法定代表人：劉連貴

　　委托代理人：胡振儒

　　被上訴人（原審被告）：中興建筑公司

　　法定代表人：劉連貴

　　委托代理人：蘇 軍，

　　被上訴人（原審被告）：中興房地產開發公司

　　法定代表人：吳孝貴

　　委托代理人：付佳賓，

　　被上訴人（原審第三人）尹 杰，

　　委托代理人：竇樹法

　　三、原判要點和上訴的主要內容

　　原告郭繼魁訴稱：1999年6月7日原告與被告四平市中興建筑公司簽訂商品房出售協議書，將中興二期工程⑥-⑦ ，2/0 A - B軸約86平方米商網出售給原告，原告按合同約定交房款30萬元，后又于1999年9月26日、9月30日分兩筆交增面積款13萬元。但被告四平市中興經貿有限公司至今未履行合同，交付房屋。此房于20xx年5月被被告四平市中興房地產開發公司賣給第三人尹杰，是重復買賣，這種行為是無效的。現原告訴至法院，要求被告四平市中興經貿有限公司履行合同交付房屋，并承擔訴訟費。

　　被告四平市中興經貿有限公司（以下簡稱經貿公司）辯稱：原告所述無異議。被告四平市中興建筑公司與原告所簽的合同是受經貿公司的委托，是合法有效的，原告是初始買受人，交付了全部房款，應予以保護。第三人與四平市中興房地產開發公司所簽購房合同是重復買賣行為，開發公司發現重復出售后，已通知第三人解除合同，且第三人的房款未全部支付現金，是用一輛車折抵了20萬元房款，是無效合同，經貿公司可以按照規定賠償第三人損失。

　　被告四平市中興建筑公司（以下簡稱建筑公司）辯稱：被告建筑公司與原告簽訂的購房合同合法有效，原告已按合同約定交納了全部房款，第三人與四平市中興房地產開發公司簽訂了購房合同屬于重復買賣，是無效合同，不應支持。

　　被告四平市中興房地產開發公司（以下簡稱開發公司）在法定期限內未做答辯。

　　第三人尹杰訴稱：第三人于20xx年4月6日與被告開發公司簽訂商品房銷售合同是合法有效的，且被告經貿公司已確認了第三人的買賣關系；他們之間是惡意串通，損害了第三人的利益。

　　原審法院認為：與原告簽合同的被告建筑公司不具有銷售房屋主體資格，與第三人簽合同的被告開發公司具有銷售房屋的主體資格，雖然原告購房時間早于第三人買房時間，但原告與第三人的各自買受行為不是建立在同等條件之上，故不存在初始買受權問題，原告與被告建筑公司簽訂的《購房協議書》無效。但被告建筑公司明知不具有預售商品房條件就與原告簽訂了商品房買賣合同，且受益人被告經貿公司在同意此房賣給原告之前，就已給第三人換了房款收據，因此二被告的行為對原告是一種欺詐行為。被告經貿公司以持有《商品房出售許可證》為由，愿將爭議房屋賣給原告，但《許可證》是在20xx年7月取得的，不能對抗以前的買賣行為。被告開發公司發現該商網重復出售后，于20xx年9月6日向第三人發出通知，因無權出售此房，要求解除合同。但被告經貿公司于20xx年5月17日給第三人更換了交付房款的收據，換收據的行為就是被告中興經貿公司同意將此房出售給第三人的意思表示，解除合同是單方行為，是無效的。因此，第三人與被告開發公司所簽購房合同是合法有效的。依照《中華人民共和國合同法》第六十條、《中華人民共和國消費者權益保護法》第五十九條之規定，判決：被告四平市中興房地產開發公司與第三人尹杰簽訂的合同合法有效，其買賣關系成立；被告四平市中興建筑公司與原告郭繼魁簽訂的合同無效，被告四平市中興建筑公司于本判決發生法律效力之日起立即返還原告郭繼魁購房款43萬元，并給予房款43萬元一倍的賠償損失，兩項合計86萬元。被告四平市中興經貿有限公司承擔連帶責任。

　　上訴人郭繼魁請求撤銷原審法院判決，依法重新判決郭繼魁與建筑公司買賣商品房合同合法有效，保護上訴人的初始買受權。其理由概括為：建筑公司是該房屋的施工單位，出賣此房是該樓房投資人經貿公司委托同意的，賣房款由經貿公司用于支付工程款。此后經貿公司于20xx年7月取得《商品房銷（預）售許可證》后，又對建筑公司買房行為再次予以確認。郭繼魁買房是1999年6月7日，尹杰重復買該房合同是二年后的20xx年5月，同尹杰算帳“換據”是20xx年6月，均在經貿公司20xx年7月取得《商品房銷（預）售許可證》之前。但尹杰的購房合同，此前賣房人已聲明廢止，而對上訴人購房協議，賣房人在取得《商品房銷（預）售許可證》后又予確認。據此應認定初始購房合同有效，此后重復購房合同無效。

　　被上訴人經貿公司、建筑公司、開發公司對上訴人的上訴請求及理由無異議，經貿公司同意按照規定賠償第三人的損失。

　　被上訴人尹杰辯稱：原審判決正確，應予維持。上訴人郭繼魁與經貿公司、建筑公司、開發公司之間惡意串通損害第三人的利益。尹杰與開發公司簽訂的商品房銷售合同是合法有效的，購房款已按合同約定全部交齊。且被經貿公司以開具購房款收據的形式予以確認，因而尹杰的合法權益應受到保護。

　　四、對事實和證據的分析及認定

　　1996年9月四平市計劃委員會批準開發建設座落于四平市鐵西區英雄大街20號：0204-39的站前批發市場項目。項目開發人是開發公司，投資并組織建筑施工管理人是經貿公司，建筑施工是建筑公司。工程于1998年6月開工。

　　1999年6月7日郭繼魁與建筑公司簽訂了《購房協議書》（建筑公司對外銷售商品房是由經貿公司委托），郭繼魁購買中興在建二期工程一層商網⑥-⑦，2/0 A - B 軸，建筑面積約86平方米，交付房款30萬元，同年9月26日、9月30日又交增面積款13萬元，因該商網內部裝璜工程未完工，未能交付使用。

　　20xx年4月25日尹杰與開發公司簽訂了《商品房銷（預）售合同》，尹杰購買中興在建二期工程一層商網 ⑥-⑦ ，2/0 A - B ，軸建筑面積89.5平方米，按合同約定交付房款34.5萬元，建筑公司開據了收據，經貿公司又自自己名義予以換據。該建筑面積與郭繼魁購買的建筑面積均為商網一層同一處房屋。起訴前，尹杰在未取得進戶手續，未經賣方同意的情況下，對該房屋自裝防盜門上鎖，予以占有和控制。

　　20xx年9月25日，在吉林揚信律師事務所律師（經貿公司法律顧問）胡振儒的見證下，由中興企業集團有限責任公司、經貿公司、開發公司三家相互關聯、又具有獨立法人資格的企業法人代表，對站前批發市場新建樓房（中興二期工程建筑樓房）的所有權進行了確認。三方協商一致，確認該新建批發市場樓房為經貿公司所有，該公司對此批發市場樓房享有占有、使用、收益和處分權。20xx年7月29日經貿公司取得《商品房銷（預）售許可證》后，對過去委托建筑公司出售的商品房，及建筑公司與郭繼魁簽訂的購房協議再一次進行確認。20xx年9月6日開發公司以無權出售商網房屋為由，向尹杰送達了解除商品房銷售合同通知，并要求解決善后事宜。后因尹杰強行占有了合同約定房屋，20xx年10月23日郭繼魁向鐵西區法院提起訴訟，要求取得協議約定商品房。

　　證據：

　　1、郭繼魁與建筑公司簽訂的購房協議書及建筑公司出具的購房款收據。

　　2、尹杰與開發公司簽訂的商品房銷售合同及建筑公司出具的購房款收據和經貿公司換據收據。

　　3、批發市場新建樓所有權確認書。

　　4、商品房預售申報表和商品房銷（預）售許可證。

　　5、開發公司給尹杰送達的通知。

　　6、經貿公司確認書。

　　7、國有土地使用證。

　　8、產權確認書及移交收據。

　　9、施巍證言材料。

　　10、王金榮的證言材料。

　　11、其它相關證據材料。

　　五、解決糾紛的意見和理由

　　根據原審判決，上訴人上訴請求及理由，被上訴人的答辯，本案爭議的焦點問題是：郭繼魁與建筑公司簽訂的房屋買賣協議書和尹杰與開發公司簽訂的商品房銷售合同，哪一個合同有效，買賣關系應受法律保護。

　　經二審開庭審理合議庭評議認為：

　　1、郭繼魁與建筑公司簽訂的商品房買賣協議有效，其買賣關系應受到法律保護。

　　最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規定：“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效”。又根據《合同法》第五十一條規定：“無處分權的人處分他人財產經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效”。依據上述法律規定，當時建筑公司作為施工方，受投資人經貿公司的委托與買方簽訂的商品房買賣協議，以及經貿公司作為投資方、開發公司作為項目開發方與買方簽訂的商品房銷售合同，均處于未生效或效力待定狀態。它需要這一項目明確產權所有人，并由產權所有人申領《商品房銷（預）售許可證》后，對這些合同進行確認，才能生效。因而郭繼魁與建筑公司當時簽訂協議時，其效力并未確定。但后來項目投資人經貿公司成為產權所有人，并取得了《商品房銷（預）售許可證》，他對建筑公司與郭繼魁簽訂的商品房買賣協議再次進行了確認，使該協議由效力待定狀態，轉變成了發生法律效力的協議，協議雙方當事人的買賣關系受法律保護，因而，商品房理應由郭繼魁所有。

　　2、尹杰與開發公司簽訂的商品房銷售合同無效，尹杰受到的損失按規定應得到賠償。

　　尹杰與開發公司簽訂商品房銷售合同時，由于產權所有人沒有確定，《商品房銷（預）售許可證》尚未取得，因而其合同效力也處于待定狀態。但項目投資人經貿公司成為產權所有人，取得《商品房銷（預）售許可證》后，沒有對開發公司與尹杰簽訂的商品房銷售合同予以確認，依據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條的規定，這一合同的性質就發生了質的變化，由效力待定狀態，成為無效合同。雖然當時簽合同時的收款人是建筑公司，后來還由經貿公司予以換據，但由于經貿公司當時既不是產權所有人，也不是《商品房銷（預）售許可證》持有人，其換據行為只能是屬于收款行為。所以，經貿公司成為所有權人，取得《商品房銷（預）售許可證》后，開發公司向尹杰下發了解除合同通知。而且，開發公司與尹杰簽訂的合同，發生在建筑公司與郭繼魁簽訂的協議兩年之后，依《中華人民共和國合同法》的規定也屬侵害了初始買受人郭繼魁的合法權益，郭繼魁的初始買受權也理應受到法律的保護。

　　合議庭評議時還認為，造成尹杰與開發公司簽訂的商品房銷售合同無效，其責任完全在于開發公司、經貿公司和建筑公司。開發公司與尹杰簽訂合同時，購房款由建筑公司收取并出具發票，后來又由經貿公司換發了購房款收據，因而這三家企業對房屋重復出售是明知的。而尹杰對開發公司的重復出售行為當時是不知道的，買受行為是善意的，所以，其所受到的損失理應按照相關規定予以賠償。最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條第一款三項規定：“出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買賣人可以請求返還已付房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：（三）故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實”。依據這一規定，開發公司應返還尹杰購房款345,220.78元，并給予購房款一倍的賠償損失。經貿公司、建筑公司承擔連帶給付責任。

　　由于案件牽涉關系復雜合議庭將該案提交審判委員會，其中包括我個人的意見在內的合議庭意見一并提交。審判委員會對合議庭意見大部分予以支持，但由于對于法律條文理解不同以及考慮多方客觀因素，對第三人獲賠問題經激烈討論采取了其他觀點，即由于尹杰在本案中沒有向法院請求返還和賠償，應另求法律途徑予以解決。

　　綜上，二審法院認為，原審判決有誤，適用法律不當，上訴人郭繼魁上訴有理，應予支持。經四平市中級人民法院20xx年第39次審判委員會討論決定，依據《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款二、三項的規定，判決：

　　一、撤銷四平市鐵西區人民法院（20xx）四西民二初字第349號民事判決；

　　二、中興建筑公司與郭繼魁簽訂的商品房買賣協議有效，買賣關系成立；

　　三、中興房地產開發公司與尹杰簽訂的商品房銷售合同無效。

　　一、二審案件受理費22,220.00元，由中興房地產開發公司、中興經貿公司、中興建筑公司負擔。

　　通過對本案的深入研究,我認為四平市中院,認定事實清楚,適用法律正確,判決公正。但是,其中對于第三人尹杰的賠償問題我仍堅持在合議庭中我提出的意見:1第二審案件的審理應當圍繞當事人上訴請求的范圍進行，當事人沒有提出請求的，不予審查，但判決違反法律禁止性規定、侵害社會公共利益或者第三人利益的除外。 2中興建筑公司與第三人尹杰簽訂的合同屬于無效合同，對于無效合同依法律規定應恢復原狀、返還原物、賠償損失。基于以上兩點原因，我認為，法院應對第三人利益予以保護，即開發公司應返還尹杰購房款345,220.78元，并給予購房款一倍的賠償損失，經貿公司、建筑公司承擔連帶給付責任，而不應該使第三人另求法律途徑解決。這樣，對善意第三人利益沒有有效保護，而且增加訴累，浪費司法資源。

　　本次實習是我大學生活中不可缺少的重要經歷，其收獲和意義可見一斑。首先，我可以將自己所學的知識應用于實際的工作中，理論和實際是不可分的，在實踐中我的知識得到了鞏固,解決問題的能力也受到了鍛煉；其次，本次實習開闊了我的視野，使我對法律在現實中的運作有所了解，也對法言法語也有了進一步的掌握；此外，我還結交了許多法官和律師朋友，我們在一起相互交流，相互促進。作為一個南開學生，我竭力成為一名南開文化的使者，向社會各界的朋友們介紹南開，使他們走近南開，了解南開。

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