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商業策劃書

時間：2023-06-12 18:57:27 策劃書我要投稿

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商業策劃書

　　不經意間，工作已經告一段落，我們的工作再譜新的篇章，同樣也要定好新的目標，是時候靜下心來好好寫寫策劃書了。策劃書怎么寫才更有新意呢？以下是小編幫大家整理的商業策劃書，希望能夠幫助到大家。

商業策劃書

商業策劃書1

　　由于房地產與一般商品具有異質性，如其資金投入巨大、生產周期短、具有價值升值和貨幣功能、能夠半品銷售、品質基本不能提升、入市價格低、開盤多、競爭激烈等等。隨著房地產競爭的日趨激烈，相應的營銷策劃也十分火暴，因此策劃創新成為制勝之道。對于房地產的營銷策劃，主要是圍繞消費者的消費行為、生活方式在產品設計、提升產品價值、營銷傳播、支付方式等方面進行創新，激發潛在消費需求或爭奪現有顧客，其創新可以體現在創造一種新產品（如規劃設計方面的獨特性）提供一種服務模式（如管家式的物業服務）倡導一種生活方式（如運動、健康、休閑、品位等）營造一種文化等等。

　　一、未來發展趨勢

　　一方面是房地產已經進入品牌競爭時代，房地產市場的競爭已從價格競爭、概念競爭轉而進入品牌競爭階段，企業更注重對品牌的培養與利用。因此應注重對品牌的不斷強化，輸出品牌核心價值，進行統一品牌之下的分品牌戰略同時廣告意識要超前，推廣手段整合性強，利用一切可以利用的傳播資源強化產品的概念。另一方面是消費市場日趨理性和個性化，近年經濟持續放緩，居民收入（包括預期收入）持續下降，實惠性的心理占據主導地位消費者經過長期的廣告浸淫，偶然性、沖動性購買行為減弱，理性購買行為增強各種不同類型的消費者對樓盤的選擇逐漸建立自己的標準和喜好，消費者對商品房的選擇會更趨個性化，會更加考慮自己的心理需求，尋找更加適合自己的樓盤。隨著房地產市場競爭的`加劇，大型化、集約化樓盤將成為未來市場競爭的熱點針對不同消費者的市場細分趨勢日趨明朗，以滿足不同類型消費需求的消費群設計時代開始回歸，發展商更加重視產品的開發，對樓盤的前期規劃和設計將更加重視。競爭手段將會全方位、多元化，如一些大型的樓盤具備綜合的競爭優勢，而中小型盤就必須以其個性化和特色需求也在市場占據一席之地。在未來的發展過程中，將進一步追求境界（如歷史、人文、文化等）追求近距離（如與商務區、高效、車站等接近）追求潔凈（對光線、綠化、天然氣配備等）追求寧靜（密度低、生態景觀臺等）等等，不僅對配套設施的需求提高，而且對房地產開發商的品牌高要求不僅對設計有相應要求，可能還會對社區居民的生活群和社交卷具有相應要求不僅對樓盤的品牌有要求，可能對設計和制造過程中的環節比較關注。在市場競爭形勢進一步白熱化的情況下，如何進一步挖掘自身樓盤的附加價值，穩定價格、吸引客源？如何根據目標消費群的理性購買需求，進一步深化自身樓盤的優點，使目標消費群產生物有所值的感覺？如何繼續建立自己獨特的品牌個性，突破強勁對手的包圍，在市場上繼續掀起一股新的旋風？如何適應個人置業時代的新趨勢？這些都迫使開發商需要進行系統的全程營銷策劃。

　　二、房地產全程營銷策劃

　　一是策劃為先。

　　在整個項目開發過程中，從思維上應該策劃在先，包括項目認證、風險評估、資金渠道、市場定位、規劃設計、施工招標、工程管理、材料選擇、形象包裝、開盤銷售、廣告宣傳、營銷策略、物業管理、品牌塑造、效益提升等等都需要系統策劃，策劃是建立在相應的市場調查的基礎上，調查既可以是一手的資料，也可是二手的，如包括政府統計口徑、銀行統計口徑、統計局、商業局、房管局、國土局、稅務局等部門的統計年鑒，了解和分析市場購買力及消費趨勢等等。根據不同的環節有針對性的展開調查，如圍繞消費者的生活形態，圍繞區域的樓盤情況，圍繞促銷策略等等。

　　二是創新為贏。

　　在整個策劃過程中均應該進行營銷策劃創新，包括建筑形態、布局規劃、戶型設計、整合營銷、廣告宣傳、公關活動、物業管理、融資方式等等，如在支付方式上，與金融有效結合在價格制定上，有效利用消費者的心理在宣傳和定位上，利用消費者好奇、虛偽等心理。如關注小孩教育、與名人做鄰居、零首付、組合銷售、在促銷上合家歡禮品組合：丈夫贈送健身禮券、妻子贈送美容禮券、兒女贈送少年宮課程一門、老人贈送全面身體檢查一次等等。同時要全程為握，房地產開發的全程策劃，每個環節、每道工序、每個細節都相當重要。如市場調研、市場分析、市場定位、市場形象、市場促銷。

　　三是塑造差異。

　　差異化能夠創造競爭優勢，在房地產策劃過程中，應在不同層面塑造差異，如建筑風格、外立面、風系設計、光系設計、戶型設計、布局空間設計、功能設計、智能化設計、逃生設計等等。在差異的塑造過程中，應在價值提升、吸引眼球、新穎性和成本方面權衡考慮，因為企業的目的是營利為本。

　　四是整合營銷。

　　一方面房地產企業在項目開發或經營中要體現人性化意識，關注企業形象、項目形象、員工形象、產品用料、營銷方式等等，另一方面要善于整合，在定價方式、開盤起價、價格策略、付款方式、營銷主題、廣告創意、投放媒體、投放時間、媒體選擇、賣點營造、物管承諾等方面都應該組合和整合。如引進組合家電、組合廚房社區綜合配套，整合內外部資源等等。在傳播方面，從炒地段到炒升值潛力，從炒概念到炒設計和戶型從軟文到單葉，從電視廣告到車體、廣播和戶外廣告等，在生活方式、生活品味等方面區塑造創意點。在品牌定位方面，根據消費形態和樓盤實際情況，尋找相應的目標消費群體，同時要善于培育樓盤的子品牌。當然，對于房地產銷售力的實現，單純靠品牌概念的輸出無法達成，實在的產品和價格才是實現銷售力的關鍵所在，因此應輸出多元化的產品信息，提升樓盤的價值感，打動更加理性的消費群，為產品注入一些新的元素，賦予產品更加新鮮的形象，從而保持品牌的新鮮感。

　　總之，未來的社區將更加在產品自身方面加以關注：如園林設計好，有較大的休閑活動空間間隔合理、實用率高、采光好、空氣流通樓距較大，有開敞的空間和視野完善的小區配套，物業管理好，最好是封閉式管理交通、購物方便，使房子成為有文化氣息的房子，成為有創造力的房子。在營銷傳播上：抓住目標消費者的心態，務求直指人心，在銷售策略、廣告策略投其所好，促成他們購買，同時根據目標消費群的特性，配合產品的特點，使廣告投入針對性更強更直接。一方面是組合利用軟文、公關和不同形式的廣告，在設計和投放過程中創新，另一方面是有效把握目標消費群體的消費心理和行為，關注其消費形態，從而有針對性地開展相應地傳播和促銷活動。

商業策劃書2

　　活動主題：

　　揮灑創意，成就未來

　　活動背景：

　　在當代大學生就業壓力大，實踐經驗少的情況下，

　　為培養大學生的創業意識，發掘大學生的創業典型，引導大學生轉變就業觀念，提高我校大學生就業創業能力，同時也是為了進一步展現當代大學生的創新創業能力以及社會適應能力，讓更多的在校大學生更快、更好的融入社會，迎接新的挑戰，開啟新的未來。我系分團委特開展本次創業大賽。

　　活動目的：

　　本次創業設計大賽的舉辦在通過競賽的形式吸引我校有志創業青年投入其中，展現創業才華和能力，并通過對其創業想法的評審與獎勵，鼓勵學生通過對社會及市場的.觀察，結合自身特點，策劃制定有一定實際價值的創業方案，在創業設計過程中，激發培養我校學生的創新實踐能力，主動精神，商業精神以及市場經濟思維。

　　活動時間：

　　3月底至4月中旬

　　活動對象：

　　信息工程系全體學生

　　指導老師：

　　易建萍、謝田、文菊娥

　　總策劃人：

　　何慧、肖美梅

　　主辦單位：

　　湖南鐵道職業技術學院信息工程系分團委

　　承辦單位：

　　湖南鐵道職業技術學院信息工程系實踐部

　　大賽活動流程：

　　1、前期宣傳工作(3月底)

　　2、報名工作啟動(4月7日上交初稿報名)

　　3、團隊培訓(4月9日至12日)

　　4、提交最終參賽作品(海選)

　　5、比賽(待定)

　　大賽參與方式：

　　1、團隊項目，即以團隊為項目主體，提出項目，書寫項目，管理項目，實施項目(注：團隊人數在2-8人);

　　2、創業計劃書策劃：站在自己創建一個項目的角度，完成某個項目創建所要求的方案策劃

　　(注)參賽團隊利用課余時間完成本團隊的創業計劃，并于征稿期限內將詳細完整的創業策劃書提交至信息系分團委實踐部，信息系分團委實踐部將組織評委對作品認真評審，初審選出10支參賽團隊進入比賽，比賽選出3支參賽團隊代表我系參加院里比賽。

　　比賽以現場演講形式舉行，評委以參賽團隊在征稿期限內提交的書面作品為準，按照制定的評分標準對作品量化評分、給出成績、得出總成績，排定名次。

　　評審方法：

　　每件符合報名要求的作品均由幾名評委分別評分，各評委所給的分數之和，即為該作品的最后得分，具體參考如下：

　　1、投資收益：項目的投資潛力和可行性;(20分)

　　2、商業模式：在現實的市場機會和競爭情況下，商業模式的嚴格性及可行性;(20分)

　　3、財務狀況：通過其他資金渠道獲得資助的潛質(如通過基金、風險投資及天使投資)(10分);

　　4、團隊管理：團隊的綜合能力;(10分)

　　5、社會與經濟目標的結合程度：從組織和功能的角度，衡量社會目標與經濟目標的結合程度;(20分)

　　6、現場表現：參賽團隊的現場表現。(20分)比賽規則：案例分析及現場答辯比賽形式：現場演講

　　評委組成：由我系老師、主席、書記及各系實踐部部長組成。評比規則：按照公平、公正、公開的原則，依據規定產品及市場可操作性等因素，根據各參賽團隊在此過程中的表現，將對參賽團隊在各項組織上的團結合作進行評價打分。

　　大賽注意事項：

　　(1)報名表請填寫清晰，聯系方式應常用，所有參賽作品概不退稿，請自行保留底稿。

　　(2)參賽團隊如出現抄襲等行為視為故意作弊，并將取消參賽資格。

　　(3)若參賽者違反本比賽規程的任何條款，主辦方有權立即取消其參賽資格(4)如果您對大賽有任何疑問請聯系我們，可以通過以下方式解決：

　　大賽規則：

　　創業策劃書提交要求：

　　1、擬寫要求：完成一份完整、具體、具有可行性和操作性的創業計劃書。創業計劃書應基于具體的產品、服務，著眼于特定的市場、競爭、營銷、運作、管理、財務等策略，描述團隊的創業機會，闡述可能得到和利用的資源;及做好一份關于自己策劃書內容的ppt。

　　2、格式要求：字數5000～7000字，標題統一格式為：《xxx創業計劃書》，要求用四號黑體字;內容要求用四號宋字;a4紙版式。電子文檔形式發至

　　大賽獎項設置：

　　一等獎：一名()二等獎：一名()三等獎：一名()

商業策劃書3

　　一、活動目的

　　1.提高當代大學生的動手能力，讓大學生了解民情，社情，培養大學生樂于奉獻的精神，天水師范學院“心夢飛翔”家教協會干部特此組織開展對小學兒童進行輔導、教育，也為了培養當代大學生對社會的責任感和社會公益心，特此鼓勵大學生參加社會實踐活動，在支教教育中得到鍛煉與快樂。

　　2..要把支教人員的知識，把各種有價值的信息傳播給孩子們，帶去新的知識，拓寬他們的視野，增加他們對學習和生活的興趣，希望對他們未來的生活和學習有所啟發引導。同時，讓大學生們用所學的知識服務社會，回報祖國，實現自我價值、社會價值。通過對支教生活的體驗，學會面對各種困難，磨練意志，培養吃苦耐勞的精神，在艱苦的環境中錘煉自我，凈化心靈，升華人格。

　　1.活動主題：讓愛心無處不在

　　2.主辦單位：天水師范學院“心夢飛翔”家教中心；承辦單位：青年家政協會

　　3.活動時間：20xx年11月16日

　　4.活動地點：羅亭中學

　　5.活動人員：

　　“心夢飛翔”家教中心及青年家政協會部分干部與會員(干部由每個部門選出一人共6人，攝影1名，成員15人。每個支教人員要經過嚴格的挑選!)

　　二.活動流程(主要分為前期的宣傳，中期的支教活動等安排和后期的會員與學生對接、干部支教工作的評比和工作總結等后續工作)

　　(一)前期準備

　　1.宣傳工作(由宣傳部負責)

　　由“心夢飛翔”家教中心宣傳部，為本次活動進行前期宣傳。，一定要使志愿者們明確，支教是一項高尚的事業，但是也是它要求付出大量時間和精力，要求忍受極端艱苦的生活，是對個人毅力的嚴峻考驗，在做出決定之前，需要慎重考慮，一旦做出了決定，就有義務堅持到底。

　　2.支教人員召集：(面試等人員挑選由“心夢飛翔”家教中心負責)

　　(1)宣傳完后在11月20日通知與學生對接的會員進行報名，報名后召集會員在理科樓608進行面試<面試具體題目由我們各部門共同討論制定>

　　(2)人員篩選

　　內部的干部由各部門于11月21號認真推選

　　面試完后由各面試人員對各面試者的面試質料進行整理，認真選好那些有責任感和愛心同情心的人，有各種才藝和其他如用英語和日語能唱歌跳舞等的人在具備責任感和愛心的前提下優先考慮，

　　3.面試人要把選錄上的人的聯系方式等資料上交辦公室，由辦公室對前去支教人征集支教內容;

　　4.在11月21日對認真選好的志愿者(包括干部和會員)要對他們做一些如何去和那些學生進行交流溝通等支教方面的培訓工作。

　　(二)中期支教活動安排<這是其最重要部分由我們活動部各同事認真討論!>(以下是第一次活動流程)

　　1.主題：團結就是力量

　　2.活動的主要流程

　　(1).游戲

　　為了體現這一主題不可能像傳統的教學方式坐在教室教授他們知識所以我們要在以游戲的過程中教授他們有關團結等知識

　　游戲1：同舟共濟;

　　說明：讓兩人肩并肩站著一人提起自己的右腳那么另一人則提起自己的左腳向前走。可以把一部分孩子分成若干組不同批次的進行另外一部分在旁邊加油!

　　游戲2：兩人一組讓一人站在另一人的前面，后面人稍微曲膝后用雙手放在前面人的兩肩上，讓前面人稍微坐在后面人的大腿上完后一起向前走，可以把一部分人分成若干組，另外一部分和支教人員在旁邊加油以活躍氣氛。

　　在游戲過程中支教人員一定要隨機應變積極調動現場的歡樂氣氛;在活動前要先制訂一些較為簡單的活動規則，比如提腳的那個如有人的腳放下或者摔倒了就算失敗如第二個游戲在向前走的'時候摔倒或者有哪組人的手松了的就算失敗。失敗了的組要有一寫簡單的處罰條例，比如讓他們唱一首歌或者做幾個不象樣的俯臥撐什么的，這就要支教人員的現場隨機應變和活躍氣氛的能力了。

　　在游戲的過程中支教人員要把我們買給他們的小禮品發給勝利的組員，以達到獎勵和激歷他們的目的和效果。對那些失敗了的組員我們不要批評應該給他們鼓勵的同時也要發一寫禮品給他們，讓他們感覺到他們并沒有真正的失敗即使失敗了還有這么多人在關心他，樹立他們的失敗了還可以重新再來的信心!(禮品在游戲的過程中發一部分其他的在活動結束時要用)

　　(2).教學

　　游戲和禮品發過后可以讓他們和支教人員坐在一起談談心，或者讓他們講講各自對剛才游戲的感想(這時候把我們買去糖果可以發給他們每個人吃了)如果在支教人員不管怎么鼓勵活躍氣氛也有冷場沒人出來講的情況下這時候支教人員就要用剛才的一些沒成功的游戲或者其他例子來教育他們怎么樣來去關心他人，彼此互相幫助來達到成功的目的。

　　在教學任務完成后支教人員馬上就要調動現場氣氛了，比如大家一起來唱首歌，在唱歌的時候支教人員一定要大聲以帶動他們能放開嗓門，如果聲音還不夠大支教人員可以用煽動他們情緒的方法比如對他們說“大家大聲點再大聲點，沒事的!我們一起大叫把我們內心的煩惱與不快通通的用大聲唱歌的方式讓他們從我們內心消失”等等。

　　(3).告別：

　　由于只有一個小時的時間前面的教學與游戲花費大部分的時間，所以這時候可以和他們說再見了，在唱歌完后可以把在游戲沒有發完的禮品現在可以完全發給他們，再由支教人員說一些對要他們對生活充滿信心等等的鼓勵的話，并告訴他們我們下次我們一定要來看他們!讓他們對生活充滿著希望和期待!

　　注意;這些我們一定要注意其細節，讓正處在叛逆期的孩子更好的接受我們的教育。同干部前去的信息采集工作者，主要是在那些學生在同支教人進行活動或者交流游戲的時候除了攝影的同時也要觀察每個孩子的情況和記錄。比如，誰是好動的，誰是比較文靜內向孤僻的等等，資料回來整理完好，為下次活動做好準備。當然一切還是要靠支教人員的現場處理能力。

　　3.行程安排

　　1、20xx-11-27早晨8點于舊圖書館門前集合。清點人數完畢后，隊長下達活動安排及任務分配，確保整個活動進程井然有序，全體活動人員徒步前往小學。

　　2、9：00到達學校，進行第二次清點人數。

　　3、4：00整個活動完畢，由隊長回饋校方教學情況及成果和學生表現，并且安排專人(信息采集工作人員)記錄校方評價及意見，為今后類似活動汲取相關經驗。

　　4、最后，進行第三次清點人數。

　　4.注意事項

　　1、安全與應急：

　　(1)團隊成員要堅決服從集體安排，不能在支教期間擅自行動、離隊。

　　(2)團隊成員的通訊工具(手機)要處于開機狀態(電池帶足)，出現突發情況，及時與團隊成員聯系;如遇手機無法聯系情況迅速與其他干部人員進行說明，則不允許脫離團隊單獨活動。

　　(3)將所帶物品放在規定擺放的地方，減少不必要的損失。貴重物品隨身攜帶。

　　(4)每人帶上足夠現金，以備不時之需。

　　(5)若有暈車等身體不適狀況的同學，由生活部及后勤人員負責，做好應急準備。

　　2、自身素質，紀律方面：

　　a.禮貌、不說粗話、熱情大方。注意自己的言語與行為。

　　b.樸素大方整潔。

　　c.在支教期間不準抽煙不準留長發，不準帶耳釘，不準染發。

　　(三)后期，主要是后續工作：

　　1.完成考察報告的撰寫和活動的后期宣傳

　　2.向上級領導提交考察報告和發展建議，并考慮建立長期聯系，盡可能建立新的社會實踐基地，將支教、社會調查活動長期化、制度化。

　　3.總結大會，總結活動的經驗和不足，登記愿意以后繼續參加支教的志愿者名單，表彰表現突出的同學。

商業策劃書4

　　一、商業策劃書格式，商業策劃書的寫法

　　那些既不能給投資者以充分的信息也不能使投資者激動起來的商業計劃書，其最終結果只能是被扔進垃圾箱里。為了確保商業計劃書能“擊中目標”，風險企業家應做到以下幾點：

　　1、關注產品

　　在商業策劃書中，應提供所有與企業的產品或服務有關的細節，包括企業所實施的所有調查。這些問題包括：產品正處于什么樣的發展階段？它的獨特性怎樣？企業分銷產品的方法是什么？誰會使用企業的產品，為什么？產品的生產成本是多少，售價是多少？企業發展新的現代化產品的計劃是什么？把出資者拉到企業的產品或服務中來，這樣出資者就會和風險企業家一樣對產品有興趣。在商業計劃書中，企業家應盡量用簡單的詞語來描述每件事？商品及其屬性的定義對企業家來說是非常明確的，但其他人卻不一定清楚它們的含義。制訂商業計劃書的目的不僅是要出資者相信企業的產品會在世界上產生革命性的影響，同時也要使他們相信企業有證明它的論據。商業計劃書對產品的闡述，要讓出資者感到：“噢，這種產品是多么美妙、多么令人鼓舞啊！”

　　2、敢于競爭

　　在商業計劃書中，風險企業家應細致分析競爭對手的情況。競爭對手都是誰？他們的產品是如何工作的？競爭對手的產品與本企業的產品相比，有哪些相同點和不同點？競爭對手所采用的營銷策略是什么？要明確每個競爭者的銷售額，毛利潤、收入以及市場份額，然后再討論本企業相對于每個競爭者所具有的競爭優勢，要向投資者展示，顧客偏愛本企業的原因是：本企業的產品質量好，送貨迅速，定位適中，價格合適等等，商業計劃書要使它的讀者相信，本企業不僅是行業中的有力競爭者，而且將來還會是確定行業標準的領先者。在商業計劃書中，企業家還應闡明競爭者給本企業帶來的風險以及本企業所采取的對策。

　　3、了解市場

　　商業策劃書要給投資者提供企業對目標市場的深入分析和理解。要細致分析經濟、地理、職業以及心理等因素對消費者選擇購買本企業產品這一行為的影響，以及各個因素所起的作用。商業計劃書中還應包括一個主要的營銷計劃，計劃中應列出本企業打算開展廣告、促銷以及公共關系活動的地區，明確每一項活動的預算和收益。商業策劃書中還應簡述一下企業的銷售戰略：企業是使用外面的銷售代表還是使用內部職員？企業是使用轉賣商、分銷商還是特許商？企業將提供何種類型的銷售培訓？此外，商業計劃書還應特別關注一下銷售中的細節問題。

　　4、表明行動的方針

　　企業的行動計劃應該是無解可擊的。商業計劃書中應該明確下列問題：企業如何把產品推向市場？如何設計生產線，如何組裝產品？企業生產需要哪些原料？企業擁有那些生產資源，還需要什么生產資源？生產和設備的成本是多少？企業是買設備還是租設備？解釋與產品組裝，儲存以及發送有關的固定成本和變動成本的情況。

　　5、展示你的管理隊伍

　　把一個思想轉化為一個成功的風險企業，其關鍵的因素就是要有一支強有力的管理隊伍。這支隊伍的成員必須有較高的專業技術知識、管理才能和多年工作經驗，要給投資者這樣一種感覺：“看，這支隊伍里都有誰！如果這個公司是一支足球隊的話，他們就會一直殺入世界杯決賽！”管理者的職能就是計劃，組織，控制和指導公司實現目標的行動。在商業計劃書中，應首先描述一下整個管理隊伍及其職責，然而再分別介紹每位管理人員的'特殊才能、特點和造詣，細致描述每個管理者將對公司所做的貢獻。商業計劃書中還應明確管理目標以及組織機構圖。

　　6、出色的計劃摘要

　　商業策劃書中的計劃摘要也十分重要。它必須能讓讀者有興趣并渴望得到更多的信息，它將給讀者留下長久的印象。計劃摘要將是風險企業家所寫的最后一部分內容，但卻是出資者首先要看的內容，它將從計劃中摘錄出與籌集資金最相干的細節：包括對公司內部的基本情況，公司的能力以及局限性，公司的競爭對手，營銷和財務戰略，公司的管理隊伍等情況的簡明而生動的概括。如果公司是一本書，它就象是這本書的封面，做得好就可以把投資者吸引住。它會風險投資家有這樣的印象：“這個公司將會成為行業中的巨人，我已等不及要去讀計劃的其余部分了。”

　　二、商業策劃書的內容

　　1、計劃摘要

　　計劃摘要列在商業策劃書的最前面，它是濃縮了的商業計劃書的精華。計劃摘要涵蓋了計劃的要點，以求一目了然，以便讀者能在最短的時間內評審計劃并做出判斷。

　　計劃摘要一般要有包括以下內容：公司介紹；主要產品和業務范圍；市場概貌；營銷策略；銷售計劃；生產管理計劃；管理者及其組織；財務計劃；資金需求狀況等。

　　在介紹企業時，首先要說明創辦新企業的思路，新思想的形成過程以及企業的目標和發展戰略。其次，要交待企業現狀、過去的背景和企業的經營范圍。在這一部分中，要對企業以往的情況做客觀的評述，不回避失誤。中肯的分析往往更能贏得信任，從而使人容易認同企業的商業計劃書。最后，還要介紹一下風險企業家自己的背景、經歷、經驗和特長等。企業家的素質對企業的成績往往起關鍵性的作用。在這里，企業家應盡量突出自己的優點并表示自己強烈的進取精神，以給投資者留下一個好印象。

　　在計劃摘要中，企業還必須要回答下列問題：（1）企業所處的行業，企業經營的性質和范圍；（2）企業主要產品的內容；（3）企業的市場在那里，誰是企業的顧客，他們有哪些需求；（4）企業的合伙人、投資人是誰；（5）企業的競爭對手是誰，競爭對手對企業的發展有何影響。

　　摘要要盡量簡明、生動。特別要詳細說明自身企業的不同之處以及企業獲取成功的市場因素。如果企業家了解他所做的事情，摘要僅需2頁紙就足夠了。如果企業家不了解自己正在做什么，摘要就可能要寫20頁紙以上。因此，有些投資家就依照摘要的長短來“把麥粒從谷殼中挑出來”

　　2、產品（服務）介紹

　　在進行投資項目評估時，投資人最關心的問題之一就是，風險企業的產品、技術或服務能否以及在多大程度上解決現實生活中的問題，或者，風險企業的產品（服務）能否幫助顧客節約開支，增加收入。因此，產品介紹是商業計劃書中必不可少的一項內容。通常，產品介紹應包括以下內容：產品的概念、性能及特性；主要產品介紹；產品的市場競爭力；產品的研究和開發過程；發展新產品的計劃和成本分析；產品的市場前景預測；產品的品牌和專利。

　　在產品（服務）介紹部分，企業家要對產品（服務）作出詳細的說明，說明要準確，也要通俗易懂，使不是專業人員的投資者也能明白。一般的，產品介紹都要附上產品原型、照片或其他介紹。一般地，產品介紹必須要回答以下問題：

　　（1）顧客希望企業的產品能解決什么問題，顧客能從企業的產品中獲得什么好處？

　　（2）企業的產品與競爭對手的產品相比有哪些優缺點，顧客為什么會選擇本企業的產品？

　　（3）企業為自己的產品采取了何種保護措施，企業擁有哪些專利、許可證，或與已申請專利的廠家達成了哪些協議？

　　（4）為什么企業的產品定價可以使企業產生足夠的利潤，為什么用戶會大批量地購買企業的產品？

　　（5）企業采用何種方式去改進產品的質量、性能，企業對發展新產品有哪些計劃等等。

　　產品（服務）介紹的內容比較具體，因而寫起來相對容易。雖然夸贊自己的產品是推銷所必需的，但應該注意，企業所做的每一項承諾都是“一筆債”，都要努力去兌現。要牢記，企業家和投資家所建立的是一種長期合作的伙伴關系。空口許諾，只能得意于一時。如果企業不能兌現承諾，不能償還債務，企業的信譽必然要受到極大的損害，因而是真正的企業家所不屑為的。

　　3、人員及組織結構

　　有了產品之后，創業者第二步要做的就是結成一支有戰斗力的管理隊伍。企業管理的好壞，直接決定了企業經營風險的大小。而高素質的管理人員和良好的組織結構則是管理好企業的重要保證。因此，風險投資家會特別注重對管理隊伍的評估。

　　企業的管理人員應該是互補型的，而且要具有團隊精神。一個企業必須要具備負責產品設計與開發、市場營銷、生產作業管理、企業理財等方面的專門人才。在商業計劃書書中，必須要對主要管理人員加以闡明，介紹他們所具有的能力，他們在本企業中的職務和責任，他們過去的詳細經歷及背景。此外，在這部分商業計劃書書中，還應對公司結構做一簡要介紹，包括：公司的組織機構圖；各部門的功能與責任；各部門的負責人及主要成員；公司的報酬體系；公司的股東名單，包括認股權、比例和特權；公司的董事會成員；各位董事的背景資料。

　　4、市場預測

　　當企業要開發一種新產品或向新的市場擴展時，首先就要進行市場預測。如果預測的結果并不樂觀，或者預測的可信度讓人懷疑，那么投資者就要承擔更大的風險，這對多數風險投資家來說都是不可接受的。

　　市場預測首先要對需求進行預測：市場是否存在對這種產品的需求？需求程度是否可以給企業帶來所期望的利益？新的市場規模有多大？需求發展的未來趨向及其狀態如何？影響需求都有哪些因素。其次，市場預測還要包括對市場競爭的情況？企業所面對的競爭格局進行分析：市場中主要的競爭者有哪些？是否存在有利于本企業產品的市場空檔？本企業預計的市場占有率是多少？本企業進入市場會引起競爭者怎樣的反應，這些反應對企業會有什么影響？等等。

　　在商業計劃書書中，市場預測應包括以下內容：市場現狀綜述；競爭廠商概覽；目標顧客和目標市場；本企業產品的市場地位；市場區格和特征等等。

　　風險企業對市場的預測應建立在嚴密、科學的市場調查基礎上。風險企業所面對的市場，本來就有更加變幻不定的、難以捉摸的特點。因此，風險企業應盡量擴大收集信息的范圍，重視對環境的預測和采用科學的預測手段和方法。風險企業家應牢記的是，市場預測不是憑空想象出來，對市場錯誤的認識是企業經營失敗的最主要原因之一。

　　5、營銷策略

　　營銷是企業經營中最富挑戰性的環節，影響營銷策略的主要因素有：

　　（1）消費者的特點；

　　（2）產品的特性；

　　（3）企業自身的狀況；

　　（4）市場環境方面的因素。最終影響營銷策略的則是營銷成本和營銷效益因素。

　　在商業策劃書中，營銷策略應包括以下內容：

　　（1）市場機構和營銷渠道的選擇；

　　（2）營銷隊伍和管理；

　　（3）促銷計劃和廣告策略；

　　（4）價格決策。

　　對創業企業來說，由于產品和企業的知名度低，很難進入其他企業已經穩定的銷售渠道中去。因此，企業不得不暫時采取高成本低效益的營銷戰略，如上門推銷，大打商品廣告，向批發商和零售商讓利，或交給任何愿意經銷的企業銷售。對發展企業來說，它一方面可以利用原來的銷售渠道，另一方面也可以開發新的銷售渠道以適應企業的發展。

　　6、制造計劃

　　商業策劃書中的生產制造計劃應包括以下內容：產品制造和技術設備現狀；新產品投產計劃；技術提升和設備更新的要求；質量控制和質量改進計劃。

　　在尋求資金的過程中，為了增大企業在投資前的評估價值，風險企業家應盡量使生產制造計劃更加詳細、可靠。一般地，生產制造計劃應回答以下問題：企業生產制造所需的廠房、設備情況如何；怎樣保證新產品在進入規模生產時的穩定性和可靠性；設備的引進和安裝情況，誰是供應商；生產線的設計與產品組裝是怎樣的；供貨者的前置期和資源的需求量；生產周期標準的制定以及生產作業計劃的編制；物料需求計劃及其保證措施；質量控制的方法是怎樣的；相關的其他問題。

　　7、財務規劃

　　財務規劃需要花費較多的精力來做具體分析，其中就包括現金流量表，資產負債表以及損益表的制備。流動資金是企業的生命線，因此企業在初創或擴張時，對流動資金需要有預先周詳的計劃和進行過程中的嚴格控制；損益表反映的是企業的贏利狀況，它是企業在一段時間運作后的經營結果；資產負債表則反映在某一時刻的企業狀況，投資者可以用資產負債表中的數據得到的比率指標來衡量企業的經營狀況以及可能的投資回報率。

　　財務規劃一般要包括以下內容：

　　（1）商業策劃書的條件假設；

　　（2）預計的資產負債表；預計的損益表；現金收支分析；資金的來源和使用。

　　可以這樣說，一份商業策劃書概括地提出了在籌資過程中風險企業家需做的事情，而財務規劃則是對商業計劃書的支持和說明。因此，一份好的財務規劃對評估風險企業所需的資金數量，提高風險企業取得資金的可能性是十分關鍵的。如果財務規劃準備的不好，會給投資者以企業管理人員缺乏經驗的印象，降低風險企業的評估價值，同時也會增加企業的經營風險，那么如何制訂好財務規劃呢？這首先要取決于風險企業的遠景規劃？是為一個新市場創造一個新產品，還是進入一個財務信息較多的已有市場。

　　著眼于一項新技術或創新產品的創業企業不可能參考現有市場的數據、價格和營銷方式。因此，它要自己預測所進入市場的成長速度和可能獲得純利，并把它的設想、管理隊伍和財務模型推銷給投資者。而準備進入一個已有市場的風險企業則可以很容易地說明整個市場的規模和改進方式。風險企業可以在獲得目標市場的信息的基礎上，對企業頭一年的銷售規模進行規劃。

　　企業的財務規劃應保證和商業計劃書的假設相一致。事實上，財務規劃和企業的生產計劃、人力資源計劃、營銷計劃等都是密不可分的。

　　要完成財務規劃，必須要明確下列問題：

　　（1）產品在每一個期間的發出量有多大？

　　（2）什么時候開始產品線擴張？

　　（3）每件產品的生產費用是多少？

　　（4）每件產品的定價是多少？

　　（5）使用什么分銷渠道，所預期的成本和利潤是多少？

　　（6）需要雇傭那幾種類型的人？

　　（7）雇傭何時開始，工資預算是多少？等等。

　　三、檢查

　　在商業策劃書寫完之后，風險企業家最好再對計劃書檢查一遍，看一下該計劃書是否能準確回答投資者的疑問，爭取投資者對本企業的信心。通常，可以從以下幾個方面對計劃書加以檢查：

　　1、你的商業策劃書是否顯示出你具有管理公司的經驗。如果你自己缺乏能力去管理公司，那么一定要明確地說明，你已經雇了一位經營大師來管理你的公司。

　　2、你的商業策劃書是否顯示了你有能力償還借款。要保證給預期的投資者提供一份完整的比率分析。

　　3、你的商業策劃書是否顯示出你已進行過完整的市場分析。要讓投資者堅信你在計劃書中闡明的產品需求量是確實的。

　　4、你的商業計劃書書是否容易被投資者所領會。商業計劃書書應該備有索引和目錄，以便投資者可以較容易地查閱各個章節。此外，還應保證目錄中的信息流是有邏輯的和現實的。

　　5、你的商業策劃書中是否有計劃摘要并放在了最前面，計劃摘要相當于公司商業計劃書書的封面，投資者首先會看它。為了保持投資者的興趣，計劃摘要應寫的引人入勝。

　　6、你的商業策劃書是否在文法上全部正確。如果你不能保證，那么最好請人幫你檢查一下。計劃書的拼寫錯誤和排印錯誤能很快就使企業家的機會喪失。

　　7、你的商業策劃書能否打消投資者對產品/服務的疑慮。如果需要，你可以準備一件產品模型。

商業策劃書5

　　第一章：摘要

　　第二章：攝影工作室介紹

　　一、工作室簡介

　　二、業務介紹

　　(一)攝影

　　1.藝術寫真

　　2.婚紗攝影

　　........

　　三、價值評估

　　四、團隊管理

　　1.隊伍狀態

　　2.組織協作關系

　　五、定單

　　第三章：市場分析

　　一、市場介紹

　　二、目標市場

　　三、可行性論證

　　第四章：競爭性分析

　　第五章：風險分析

　　第六章：財務計劃

　　第一章摘要

　　攝影工作室主要是以藝術寫真、婚紗攝影......為第一主業，同時，........業。

　　.......

　　第二章攝影工作室介紹

　　我們的宗旨

　　攝影工作室，我們的主要是從事服務行業，我們的顧客主要.......。

　　一工作室介紹

　　攝影工作室，主要從事藝術寫真、婚紗攝影......。

　　攝影工作室配置了2臺。。。。。。的高級電腦進行圖片、視頻主筆，在下降本錢的同時，取得最快的辦事效力。

　　同時，開通了“攝影工作室”網站，配合攝影工作室進行網上定單業務。客戶只需登陸把所需拍攝的套系確定，通過QQ聯系，并填寫一份定單發至工作室郵箱，我們就將在最短的時間內與客戶獲得直接的電話聯系。

　　二業務介紹

　　隨著學生及.....。我們工作室就是以足夠專業的技術來滿足顧客的要求，究竟這是我們的主業。在藝術寫真的基礎上，目前，........。

　　........系列套餐。

　　我們主要從事以下業務：

　　(一).....

　　1.藝術寫真

　　2.婚紗攝影

　　3.......

　　三價值評估

　　按二天接單一套個人寫真，每套.....元起(每個月最少接到....套)。

　　每個月制作.......。

　　合計：元

　　預計.....。

　　四團隊管理

　　1.隊伍狀態

　　目前攝影工作室的成員共有..個人。

　　成員名單以下：

　　負責人：

　　成員：

　　2.組織協作關系

　　負責人兼店主：

　　財務：

　　門市：

　　分工安排：

　　備注：業務繁忙時，具體分工具體安排，沒必要苛求。

　　五、定單

　　我們開設了網上定單服務(QQ定單服務)，即客戶只需在我們的網站上注冊，就能夠通過我們的網站把所需打印的資料發送給我們，然后等待我們的回復。一般，我們在收到定單幾分鐘以內，就能夠與客戶獲得確認，大大進步了效力。

　　第三章市場分析

　　一、市場介紹

　　目前，.....，裝備簡陋，其攝影質量不是很高。(市場調查)

　　據初步了解.......，我們可以捉住個機遇，發展照相數碼制作一條龍服務。(市場調查)

　　二、目標市場

　　目標市場：就目前而言我們將顧客定位....。我們把創業早期目標市場按地域特點分為三類：...。三類目標市場的論述(略)

　　目標客戶：早期目標客戶主要定位于....。

　　建設進度:本公司由籌建、預備到實施預計將花費..天的時間。其中展面裝修...天，大硬件購買辦理公司各種證件，制作確定公司LOGO，宣傳方案等在裝修時進行，小硬件購買、各種配套設施完善在裝修期間裝修終了...天。

　　招聘店面在。。。進行。

　　創造區域上風：其主要的策略是以區域型的經營使其在區域的相對范圍變大，在區域內獲得較高的競爭地位，求的生存的空間，奠定獲利的基礎，再求經營范圍的擴大。(附：宣傳策劃簡案)

　　三、可行性論證

　　此計劃經過市場調查，根據需求分析的深進研究，可從三方面來論證其可行性。

　　1.(略)

　　2.(略)

　　3.(略)

　　綜上所述，此項目具有一定的可行性。

　　第四章競爭性分析

　　如何與其他商家競爭：其他商家經太長期的經營已有了部份固定的老顧客我們要與其競爭需要良好的宣傳，讓顧客知道我們了解我們。并在產品質量上做到精益求精。同時盡可能下降本錢，給客戶提供更多地優惠空間，取得價格上的一定上風。最后再以真誠的'服務來“綁住顧客”。

　　本工作室面對消費者是....。現有的攝影工作室多針對.......還沒有開發完善，是搶占先機之時。

　　第五章風險分析

　　1.外部風險

　　有限的資金資源

　　建立一個公司所需資金量大，同時也需要維持它運轉的資金。一旦資金資源不足，沒法依照預定計劃到位，那末公司將沒法運轉建設。所以在資金管理方面務必警惕。

　　某些主要裝備價格的不確定性

　　這包括二手裝備來源和價格的不確定性，也包括原材料配送網絡的不確定性。

　　2.市場風險

　　市場的巨大變化

　　劇烈競爭所帶來的后果就是市場的高度細分，個性化消費正在取代大眾消費成為市場的主流。面對高度分化的市場，對攝影業來講，好的作品愈來愈難做了，而對企業而言，則是攝影與消費者溝通方面的作用下降了。隨著新科技不斷出現，拍攝與編輯的模式和設計也日新月異。最基本的攝影素材也千變萬化。市場的不確定性

　　一開始，目標客戶可能還存在信任與習慣的障礙，因此要讓目標客戶在短時間內接受并委托攝影工作室為之服務。

　　公道性和可實現性

　　選擇攝影行業為創業項目，首先是由于人們對美的要求不斷進步和對留下美好回憶的意向愈來愈大眾化;其次攝影業是一個社會效益和經濟收益率都非常高的企業，而桂林的攝影的發展得其實不規范完善，競爭程度較低。

　　第六章財務計劃

　　1、硬件裝備投資：包括電腦(6000)、傳真機(500)、攝影燈(20xx)、照相機(30000)，需要38500.00元左右。

　　2、房租，租展面4000元/月(押金二個月，按80元/平米)，共12000元。

　　3、展面的普通裝修合計25000元

　　4、普通燈具(500)、桌子、電腦桌(500)、沙發(800)、展面寬帶安裝800元/年，總計2600元。

　　5、熬碼頭時間半年：5000元/月*6月=30000元

　　合計：11萬元。

商業策劃書6

　　一、市場調研分析的主要內容

　　1、宏觀市場分析

　　1.1行業環境1.2城市規劃1.3政策法規1.4宏觀環境

　　2、區域市場分析

　　2.1本市商業環境2.2區域商業環境

　　2.3商圈分析（城市發展狀況、商業環境、商業格局、商圈范圍）

　　3、客戶分析

　　1、經營范圍分析2、投資動向分析3、經營狀況分析4、客戶需求分析

　　4、消費者分析

　　1、消費結構研究2、消費水平研究

　　5、競爭對手分析

　　1、競爭對手情況2、競爭項目情況

　　6、未來商業預測分析

　　7、SWOT分析

　　二、如何進行市場調研分析

　　1、工作任務：

　　通過對項目環境的綜合考察和市場調研分析，以項目為核心，針對當前的經濟環境、本市商業地產市場的供求狀況、項目所在區域同類商業物業的現狀、經營商家的承租行為進行調研分析；再結合項目進行SWOT分析，以上述調查資料基礎，對項目進行準確的市場定位，和項目價值發現分析，捕捉贏利的機會。并把開發理念，轉化成項目持續品牌戰略，指導項目的總體規劃設計，對項目進行定價模擬和投入產出分析，并就規避鳳險進行策略提示，同時對項目開發節奏提出鹽業意見，使項目投資邁出成功的第一步。

　　2、主要工作：

　　（1）項目定向市場調查研究工作

　　（2）項目整體開發戰略的制定工作

　　（3）項目產品開發總體策略報告

　　3、工作目的：

　　（1）深度把握項目所在區域的環境，洞悉項目商業機會；

　　（2）以未來界定現在的策劃模式，賦予項目獨一無二、個性化的主題概念，與同區域內其他項目形成賣點落差，提煉項目的核心吸引力；

　　（3）細化項目的市場定位，塑造項目的真正差異化，塑造項目耀眼的特色性質

　　（4）通過專業運作及戰略聯盟商家的實際需求，界定項目的戰略定位，領跑同行業內商業市場，成為同區域商圈的新商業革命引擎。

　　4、工作內容：

　　（1）市場調研報告

　　通過對本市商業物業市場總體的供求情況和項目的`區域性供求情況的調查及對特定目標群體的調查，了解目標商家的分布及消費心理、消費特征，整合地分析、判斷本市商用物業市場未來3－5年內的趨勢走向，從而為項目的市場定位、開發策略及項目規劃等提供依據和指導性意見。

　　（2）項目整體開發戰略的規劃制定

　　項目整體開發報告是在縝密的市場調查和分析研究的前提下，展開戰略的基礎思考及深度思考，具體對發戰略思想、產品整體開發步驟等方面進行綜合性的研究，并就上述主要內容做出初步判斷，確立未來項目開發特點與進程的行動計劃以在未來的地塊開發、招商、經營中有計劃地執行。從而為項目的開發制定一套整體發決策和計劃方案：

　　1、項目整體開發目標

　　2、項目整體開發戰略

　　3、項目開發節奏的控制：分階段開發戰略

　　4、項目目標商家總體分析

　　5、項目總體戰略定位分析

　　6、項目整體競爭策略考慮

　　7、項目核心競爭優勢的構筑

　　8、項目年度發展策略

　　三、市場調研分析策略

　　1、市場調研步驟

　　第一步：界定問題第二步：尋求解決問題的方法

　　第三步：制定調研方案第四步：進入現場或收集數據

　　第五步：整理和分析數據第六步：準備及呈送調研報告

　　2、市場調研分類研究

　　市場調研按以識別問題為目的和以解決問題為目的兩個標準分類；

　　（1）以識別問題為目的的調研有助于確認潛在的可能發生的問題；

　　①市場潛力――攀升、下降；②市場分額――擴大、縮小；③企業形象

　　④市場特征⑤招商與銷售⑥市場趨勢――短期與長期預測

　　（2）以解決問題為目的的調研步驟

　　①市場細分的依據②確定細分的依據

　　③確定各種細分的市場潛力④選擇目標市場

　　3、市場調研各類各類

　　調研種類所需資料研究范圍

　　商圈研究對項目所在的商圈作出基礎研究，另找出商圈的輻射范圍，業態情況、營業品種、商業租金水平、人流狀況、與交通狀況及其購買力

　　消費者研究對消費群結構、消費力分析、消費習慣、收入、偏好等作調研

　　投資客戶研究對投資客戶投資的商鋪，作基本調研，如營業時間、業績、鋪面狀況等

　　4、確定市場調研的方法

　　市場調研的準確與否，很大程度取決于所采用的市場調研方法。一般情況下，商業地產的市場調研可采用以下四種方式：

　　（1）直接調查

　　直接與政府人士、房地產代理商、發展商、金融部門、行業協會、社會有關機構以及市場中的活躍人士廣泛交流接觸，詢問、請教，以較快的速度獲利所需的市場信息。通過這種方法取得的信息往往比較可信。

　　（2）間接調查

　　通過報紙、刊報及其他媒體收集有關房地產信息、發展動態、市場分析等材料，當然對這些材料要對比分析，去偽存真。

　　（3）直接征詢

　　這一方法的難度相對較大，但獲得的信息具有較強的參照性，對項目的定位和營銷的制定很有意義。使用這種方法，首先要把咨詢了解的問題編制問卷、填寫。咨詢調查要注意對象的選擇，要合理選擇各階層不同年齡、文化、收入層次的被訪人員，使調查具有代表性。這種方法也可以街頭隨機訪詢或在展銷會上作問卷調查。

　　（4）現場“踩點”調查

　　調查人員以買樓者身份直接進入銷售現場，通過索取樓盤資料，聽售樓員介紹，實地調查觀察，從而獲得資料。不過要注意樓盤資料和售樓員介紹是否有夸大和不全面之處，不要為其表象所迷惑。盡可能通過參觀樓盤、施工現場及其他途徑從側面，內部人員和一些已購房人士作深入的調查，增大調查結果的可靠程度。

　　四、調研分析執行

　　1、商業項目宏觀經濟環境分析

　　（1）人口因素分析（2）經濟水平、GDP狀況分析（3）政策法規

　　（4）市政規劃和建設（5）社會環境及文化分析（6）交通狀況

　　2、商業項目區域市場總體分析

　　通過對項目環境的綜合考察和市場調研分析，以項目為核心，針對項目區域內經濟環境、商業環境、區域同類商業項目的現狀、經營商家的承租行為進行調研分析。

　　包括本市的商業環境分析、本區域商業環境分析和本街區商業環境分析即商圈分析三大板塊。

　　（1）項目所在城市商業環境分析

　　包括本市國民生產總值、GDP狀況、生活水平、購買力、經濟發展速度、人口及人口增長率等對區域商業地產市場發展的影響分析以及本市商業發展情況、發展模式、商業結構分布、商業消費特征等的分析。

　　（2）項目所在區域商業環境分析

　　①區域商業現狀調查分析

　　針對本區域即項目所在區域的商業整體規劃、商業布局、商業功能及業態分布、商業網點的格局、商圈分布、商業形態、未來規劃、主要商業項目規模及業態狀況等進行調研與分析。

　　②區域整體商業市場態勢分析

　　供求走勢、價格走勢、租金走勢、鋪位分割走勢、業態功能走勢、交付標準等分析

　　③區域內行業情況分析

　　④區域內商戶調研分析

　　各種類型商家的特點、選址要求、不同商業種類的承租能力及對承租面積的要求、不同商家對商場配套的要求。

　　⑤區域內終端客戶分析

　　消費水平、消費習慣、消費結構研究

　　⑥區域競爭項目調查

　　競爭樓盤開發地塊狀況研究、主題概念、功能區劃、業態組合、工程進度、配套、現場包裝、媒體選擇、廣告效率、售價、租金、招商率、商戶組合、經營狀況、物管等分析。

　　⑦未來3－5年城市發展方向及項目區域地位預測

　　（3）項目所在商圈及競爭商圈分析

　　商圈也稱購買圈、商勢圈，是指零售店以其所在點為中心，沿著一定的方向和距離擴展，吸引顧客的輻射范圍，簡單地說，也就是來店顧客所居住的地理范圍。理論上是由當地人口規模、人均可支配收入、出行成本、商業業態所決定。

　　銷售活動范圍通常都有一定的地理界限，即有相對穩定的商圈。

商業策劃書7

　　由于房地產與一般商品具有異質性，如其資金投入巨大、生產周期短、具有價值升值和貨幣功能、能夠半品銷售、品質基本不能提升、入市價格低、開盤多、競爭激烈等等。隨著房地產競爭的日趨激烈，相應的營銷策劃也十分火暴，因此策劃創新成為制勝之道。對于房地產的營銷策劃，主要是圍繞消費者的消費行為、生活方式在產品設計、提升產品價值、營銷傳播、支付方式等方面進行創新，激發潛在消費需求或爭奪現有顧客，其創新可以體現在創造一種新產品（如規劃設計方面的獨特性）；提供一種服務模式（如管家式的物業服務）；倡導一種生活方式（如運動、健康、休閑、品位等）；營造一種文化等等。

　　一、未來發展趨勢

　　一方面是房地產已經進入品牌競爭時代，房地產市場的競爭已從價格競爭、概念競爭轉而進入品牌競爭階段，企業更注重對品牌的培養與利用。因此應注重對品牌的不斷強化，輸出品牌核心價值，進行統一品牌之下的分品牌戰略；同時廣告意識要超前，推廣手段整合性強，利用一切可以利用的傳播資源強化產品的概念。另一方面是消費市場日趨理性和個性化，近年經濟持續放緩，居民收入（包括預期收入）持續下降，實惠性的心理占據主導地位；消費者經過長期的廣告浸淫，偶然性、沖動性購買行為減弱，理性購買行為增強；各種不同類型的消費者對樓盤的選擇逐漸建立自己的標準和喜好，消費者對商品房的選擇會更趨“個性化”，會更加考慮自己的心理需求，尋找更加適合自己的樓盤。

　　隨著房地產市場競爭的加劇，大型化、集約化樓盤將成為未來市場競爭的熱點；針對不同消費者的市場細分趨勢日趨明朗，以滿足不同類型消費需求的消費群；“設計時代”開始回歸，發展商更加重視產品的開發，對樓盤的前期規劃和設計將更加重視。競爭手段將會全方位、多元化，如一些大型的樓盤具備綜合的競爭優勢，而中小型盤就必須以其個性化和特色需求也在市場占據一席之地。在未來的發展過程中，將進一步追求境界（如歷史、人文、文化等）；追求近距離（如與商務區、高效、車站等接近）；追求潔凈（對光線、綠化、天然氣配備等）；追求寧靜（密度低、生態景觀臺等）等等，不僅對配套設施的需求提高，而且對房地產開發商的品牌高要求；不僅對設計有相應要求，可能還會對社區居民的生活群和社交卷具有相應要求；不僅對樓盤的品牌有要求，可能對設計和制造過程中的環節比較關注。在市場競爭形勢進一步白熱化的情況下，如何進一步挖掘自身樓盤的附加價值，穩定價格、吸引客源？如何根據目標消費群的理性購買需求，進一步深化自身樓盤的優點，使目標消費群產生“物有所值”的感覺？如何繼續建立自己獨特的品牌個性，突破強勁對手的包圍，在市場上繼續掀起一股新的旋風？如何適應“個人置業時代”的新趨勢？這些都迫使開發商需要進行系統的全程營銷策劃。

　　二、房地產全程營銷策劃

　　一、是策劃為先。

　　二、是創新為贏。

　　在整個策劃過程中均應該進行營銷策劃創新，包括建筑形態、布局規劃、戶型設計、整合營銷、廣告宣傳、公關活動、物業管理、融資方式等等，如在支付方式上，與金融有效結合；在價格制定上，有效利用消費者的心理；在宣傳和定位上，利用消費者好奇、虛偽等心理。如關注小孩教育、與名人做鄰居、零首付、組合銷售、在促銷上合家歡禮品組合：丈夫贈送健身禮券、妻子贈送美容禮券、兒女贈送少年宮課程一門、老人贈送全面身體檢查一次等等。同時要全程為握，房地產開發的全程策劃，每個環節、每道工序、每個細節都相當重要。如市場調研、市場分析、市場定位、市場形象、市場促銷。

　　三、是塑造差異。

　　四、是整合營銷。

　　一方面房地產企業在項目開發或經營中要體現人性化意識，關注企業形象、項目形象、員工形象、產品用料、營銷方式等等，另一方面要善于整合，在定價方式、開盤起價、價格策略、付款方式、營銷主題、廣告創意、投放媒體、投放時間、媒體選擇、賣點營造、物管承諾等方面都應該組合和整合。如引進組合家電、組合廚房；社區綜合配套，整合內外部資源等等。在傳播方面，從炒地段到炒升值潛力，從炒概念到炒設計和戶型；從軟文到單葉，從電視廣告到車體、廣播和戶外廣告等，在生活方式、生活品味等方面區塑造創意點。在品牌定位方面，根據消費形態和樓盤實際情況，尋找相應的目標消費群體，同時要善于培育樓盤的子品牌。當然，對于房地產銷售力的實現，單純靠品牌概念的輸出無法達成，實在的'產品和價格才是實現銷售力的關鍵所在，因此應輸出多元化的產品信息，提升樓盤的價值感，打動更加理性的消費群，為產品注入一些新的元素，賦予產品更加新鮮的形象，從而保持品牌的新鮮感。

　　總之，未來的社區將更加在產品自身方面加以關注：如園林設計好，有較大的休閑活動空間；間隔合理、實用率高、采光好、空氣流通；樓距較大，有開敞的空間和視野；完善的小區配套，物業管理好，最好是封閉式管理；交通、購物方便，使房子成為有文化氣息的房子，成為有創造力的房子。在營銷傳播上：抓住目標消費者的心態，務求直指人心，在銷售策略、廣告策略投其所好，促成他們購買，同時根據目標消費群的特性，配合產品的特點，使廣告投入針對性更強更直接。一方面是組合利用軟文、公關和不同形式的廣告，在設計和投放過程中創新，另一方面是有效把握目標消費群體的消費心理和行為，關注其消費形態，從而有針對性地開展相應地傳播和促銷活動。

商業策劃書8

　　1．有關當事人：

　　供貨人：＿＿＿＿＿＿＿（以下簡稱甲方）代理人：＿＿＿＿＿＿＿（以下簡稱乙方）

　　2．商品及數量：

　　甲方委任乙方為某商品的獨家銷售代理人。乙方保證在協議期間銷售上述商品不少于（某某數量或金額）。

　　3．地區：

　　以某地區為限。

　　4．訂單的確認：

　　協議商品的有關數量、價格和裝船期，應在逐筆交易中確認，其細節詳見甲方銷貨確認書。

　　5．付款：

　　在訂單確認后，乙方應于有關銷貨確認書規定的時間內，安排開立以甲方為受益人的、百分之百金額的、不可撤銷的即期信用證。并于開證后立即通知甲方以便甲方準備裝運。

　　6．傭金：

　　甲方于收妥貨款后，按每批貨物發票價值的百分之＿＿＿＿＿＿向乙方匯付傭金。

　　7．市場情況報告：

　　乙方有義務每三個月向甲方寄送一次詳細的報告，反映當地的市場情況和消費者意見。乙方還應隨時將其他供貨人所報同樣商品的樣品，連同其價格、銷售情況、廣告資料等寄給甲方參考。

　　8．廣告宣傳費用：

　　乙方應負擔協議期在上述地區的.一切廣告宣傳費用。所有用作廣告宣傳的草稿和繪圖必須送交甲方取得事前同意。

　　9．協議有效期：

　　本協議經有關雙方簽字后保持有效＿＿＿＿＿年，從某日期起到某日期止。如果一方需要延長協議，必須在滿期前一個月書面通知另一方。如果一方未能履行協議條款，另一方有權終止本協議。

　　10．仲裁：

　　凡執行協議引起的一切爭議，應通過雙方協商解決。如協商不成，應提交北京中國國際經濟貿易仲裁委員會，按其仲裁

　　程序暫行規定則進行仲裁。該委員會的裁決是終局的，并約束雙方。

　　11．其他條款：

　　（1）甲方不應向上述地區的其他客戶供應協議商品。如有任何直接詢盤均要轉介乙方。但是，如有任何客戶堅持要與甲方直接交易，甲方有權直接成交。在后一情況下，甲方應送給乙方銷貨確認書副本一份，并按該筆交易發票凈值的百分之＿＿＿＿＿為乙方保留傭金。

　　（2）如果乙方未能在＿＿＿＿＿月內向甲方寄送至少某某數量或金額的訂單，則甲方不再受本協議的約束。

　　（3）對于雙方政府間的交易，甲方有權按其政府授權直接成交而不受本協議的約束。乙方不應干涉這種直接交易，也不應對此提出索賠或傭金的要求。

　　（4）其他條款應以雙方簽訂的正式銷貨確認書為準。本協議共寫成一式四份，每方各執兩份。

　　甲方（供貨人）：＿＿＿＿＿＿＿＿乙方（代理人）：＿＿＿＿＿＿

　　代表：＿＿＿＿＿＿＿＿（簽字）代表：＿＿＿＿＿＿＿＿＿（簽字）

　　＿＿＿＿＿年＿＿＿＿月＿＿＿＿＿日在＿＿＿＿＿＿＿簽字

商業策劃書9

　　一、背景資料

　　各大珠寶品牌的加盟伙伴每年都將有匯聚到參加一些品牌培訓，健康酒會，或者溝通會之類，如何借勢宣傳，起到事半功倍的市場拓展效果和旗艦店業務開拓效果，為此品牌發展部對品牌宣傳做全局項目策劃案，以利于各位同仁快速高效的開展拓展工作和品牌建設工作。

　　二、獲得會議信息

　　市場部市場拓展員，客服人員，總經理及部門高管。常規需要調查的相關內容：

　　1、加盟伙伴會議時間、地址、日程活動安排。

　　2、經銷商名單和聯系方式。

　　3、經銷商入駐酒店情況以及作息時間安排。

　　三、確定工作內容

　　（一）會前（溝通）

　　1、加盟伙伴出發之前發邀請函：提醒可以自帶部分修理貨品嘗試，標注立新總部和旗艦店位置，并且告知接待個人的客戶經理的電話。

　　2、加盟伙伴到達深圳之后網絡群發短信息強調歡迎到深，并再次提醒參觀旗艦店以及相關合作洽談事項。

　　3、與品牌商總部能否達成互動安排：

　　（1）合作：共同確定合作項目（論壇主題，加盟商服務項目），簽約立新，互惠（折扣和優惠），特約商戶（擺放立牌推廣期免一定維修費）。

　　（2）配發資料：允許資料一起配發，現場放置資料架，展架。

　　（3）專題說明：加盟商會議上安排項目合作說明。

　　（4）安排場地，單獨舉辦說明會。

　　（二）會中（溝通）

　　1、獲得面談條件：酒店拜訪（提前預約）。

　　2、邀請參觀總部和旗艦店。

　　3、現場推介會標準流程，含接待責任人，專題片播放，講解，現場體驗等相關服務。

　　4、特殊合作需要與總經理接待安排需要提前預約等。

　　5、入駐酒店放置相關宣傳物料（大堂歡迎牌，房間歡迎資料）。

　　6、總部和旗艦店歡迎橫幅和立牌等。

　　（三）會后（溝通）

　　1、客服和督導部門利用短信平臺，發信息給未參觀的客戶，并將參觀過的客戶良好氣氛短信傳達給未到的加盟伙伴，并希望有空余時間再來參觀首飾旗艦店現場，并親自體驗更快、省、便的`美容（維修）服務，詳情咨詢客戶經理。

　　2、對于參觀過美容中心的簽約加盟伙伴和潛在合作客戶致電詢問服務的質量以及改進建議進行問卷調查，并及時反饋給品牌發展部，及時提高服務品質。

　　四、總結推廣會效果

　　常規各品牌加盟伙伴溝通會結束之后3天，由總經理召開本項目總結會議，匯聚各崗位存在著的不足建議，會議記錄將在24小時整理后報總經理審批發給與會人員。

商業策劃書10

　　隨著市場競爭激烈化程度的不斷升級，企業營銷已日益成為決定企業生存和發展的主要環節。傳統商業和互聯網技術相結合而產生的電子貿易，打破了時間、地域的制約，為傳統商業提供了更加廣闊的市場舞臺。

　　本項目即是著眼于市場未來發展趨勢，以互聯網為基礎，以商務網站為服務平臺，以企業客戶為服務對象，以電子商務形式進行的區域性企業間商業活動的優質項目。

　　二、商業模式：

　　以傳統商貿為基礎，用互聯網技術提供實時信息服務并實現B2B在線交易。通過提供信息服務、交易服務平臺及銷售代理取得收益。

　　三、核心技術：

　　本網站的核心技術為項目持有人研發的互動式在線交易系統,該交易系統有以下特點：

　　1. 購銷雙方可直接在網上進行洽談, 交易。

　　2. 將傳統商貿中供方單向銷售轉為供求雙方互動式交易。

　　3. 采用與實時價格同步的動態報價系統, 可使客戶在第一時間得到最新價格信息。

　　4. 采用自動比價系統, 為客戶購銷決策提供準確的市場依據.

　　5. 采用自動議價和互動式議價相結合的議價系統, 使客戶以最優價格購買所需產品.

　　6. 采取全程跟蹤服務, 使客戶隨時掌握交易進程.

　　7. 可受理任何貨款支付方式.

　　8. 對無上網條件的企業, 可采用傳真, 電話等形式獲取信息，完成電子商務與傳統商貿的互補網站優化易。

　　9、在線交易首期開通現貨交易,以后將陸續開通期貨、易貨交易及調劑串換等多類型交易形式。

　　四、服務內容：

　　1、企業信息服務

　　2、商品信息服務

　　3、商品交易服務

　　4、商品銷售代理

　　5、物流服務

　　五、項目特點：

　　1、為省級區域性電子貿易服務;

　　2、以商貿為基礎，以互聯網技術為手段，以信息服務為市場切入點;

　　3、信息服務為全行業要素;商品交易代理服務以適合網絡銷售的規范化品種及名優特新商品為主;

　　4、子系統模塊除按行業分類外，還新增群體分類模塊，使之更加適應客戶需求。

　　5、以信息全面、價格低廉為經營特征。

　　六、市場與競爭：

　　項目實施地西安是我國西部大開發的前沿，擁有很多商機，但目前尚無一個全面展示各行業信息和提供交易服務的平臺，買賣雙方常因信息不靈而失去許多交易機會，因此，現在介入西部電子商務的時機和市場均已成熟;

　　目前國內已有的電子商務網站均為全國性，且沒有傳統商貿做支撐，僅限于信息服務階段，我們的項目將是區域性的，并有實際的商貿做支撐，相信會因其更貼進商貿特點而成功。

　　七、我們的優勢：

　　(一)地域優勢

　　我們所在地西安是全國各類商品銷往西北五省及周邊各省的唯一展示窗口和商品集散地，又是高科技基地，擁有良好的電子商務實施基礎;

　　(二)技術優勢

　　我們擁有自行開發的、處于世界領先地位和國內獨有的個性化電子商務系統，能夠適應各行業對電子商務發展的各種需求;采用的'大型商用數據庫、B/S結構和動態網頁生成技術將使網絡運營和維護更為方便簡潔;本項目的運作模式設計力圖在符合傳統商貿運作的基礎上進行流程的合理創新，通過本項目的在線交易系統，徹底解決傳統交易方法中難以解決的信息傳送不及時、交易過程繁瑣復雜、相互無法建立信任等諸多弊端，可極大地節省成本和降低經營風險。

　　(三)延伸優勢

　　本項目采用組件式交易模板，交易品種可無限擴展到各行業的各類產品，交易形式可由現貨擴充到期貨、易貨等各種方式。使本行業的發展具有無限延展性。

商業策劃書11

　　在商業地產銷售發展日益成熟的的今天，房地產營銷策劃在商業地產的銷售與招商過程中越來越重要，商鋪要想賣得好，前期的營銷策劃必不可少，而且必須做到位。

　　××商業城項目是××房地產開發公司開發的精品物業，將成為××市北區的新型休閑地產商業的經典作品。

　　××商業城座落于××市城區北部的××廣場旁，是××地產開發公司的新建項目。本項目占地7000平方米，根據目前的建筑設計建議方案，項目由三層裙樓（含負一層）和兩棟塔樓（分別高四層）組成，總建筑面積約為15000余平方米，地下車庫及設備用房建筑面積為1500多平方米，商業裙樓建筑面積約8500平方米，塔樓建筑面積約6500余平方米。項目總投資約1800萬元。

　　經過前期的市場調研分析，本項目初步確定為現代化、多功能的休閑購物商城。根據這個初步設想，結合目前項目現狀，本營銷企業方案對本項目做了比較系統的市場定位及營銷可操作性分析，從營銷策劃的角度出發，對項目的整體形象包裝、營銷組織運行、市場推廣、廣告策略安排、銷售促進等方面都做了全局性和可操作性的論述。

　　一、項目營銷總體策略

　　營銷總體策略是仔細分析、科學劃分并準確切入目標市場，通過全方位地運用營銷策略，最大限度提升項目的附加價值，獲取項目的最大利潤，并全面樹立和提升企業形象及項目形象。概括本項目的營銷總體策略，可以簡述為“五個一”，即樹立一個新銳概念、倡導一個財富理念、提煉一個鮮明主題、啟動一個前衛市場、醞釀一場熱銷風暴。

　　二、項目營銷目標方針

　　根據本項目“五個一”的總體營銷策略，擬訂本項目的營銷目標方針如下，作為本項目營銷工作綱領的完善和充實。

　　1、樹立一個新銳概念：休閑式購物商業。

　　2、倡導一個財富理念：創投性商業、休閑式購物、穩定性回報。

　　3、提煉一個鮮明主題：產權式商鋪、休閑式商業。

　　4、啟動一個前衛市場：崇尚“創投性商業、休閑式購物”，摒棄傳統商業的純購物環境壓抑與約束，主要面向年輕新銳、有自己個性的消費群體，讓其體驗到休閑模式的商業環境，購物主題明確。

　　5、醞釀一場熱銷風暴：本項目將傳統商業行為上升為現代全新的休閑商業，力爭推動商業房地產市場開發的全新變革，避開傳統商業的競爭，在一個全新市場里掀起一場熱銷風暴。

　　三、銷售目標及目標分解

　　1、銷售（招商）目標

　　2、銷售目標分解

　　四、營銷階段計劃

　　根據項目的定位及施工進度計劃，將營銷工作分為四個階段，各階段工作重點如表8—5所示。

　　五、項目銷售時機及價格

　　為了更好地在后續營銷過程中充分體現總體營銷策略和達成目標方針的.實現，綜合項目要素資源和營銷推廣傳播要素，結合項目定位，確定以下銷售時機及價格。

　　（一）項目入市時機及姿態

　　1、入市時機：根據規劃與工程進度以及營銷準備，在20xx年5月份房交會期間開盤（或20xx年9月），可以抓住20xx年春季房交會、五一國際勞動節等機會掀起第一個啟動高潮；在國慶節、20xx年秋季房交會、元旦等重要時期掀起新的銷售高潮。

　　2、入市姿態：以全市乃至西北地區“財富地產、休閑購物”形象登場，開創全新休閑商業投資經營理念。

　　（二）價格定位及價格策略

　　1、價格定位的原則：采用比價法和綜合平衡法。

　　2、價格定位：整個商業項目的銷售均價為3580元/平方米，其中起價為3328元/平方米，最高價為4000元/平方米。

　　3、價格策略：采取“低開高走”型平價策略，開盤后半年作為第一階段的價格調整（略升），均價為3380元/m2，尾盤銷售變相略降。

　　六、宣傳策略及媒介組合

　　（一）宣傳策略主題

　　1、個性特色：“××商業城財富地產投資商業”是我市首家也是唯一一家將商業開發從“建造建筑產品”上升到“營造全新休閑購物方式”，倡導“投資財富地產、獲取穩定回報”的投資理念。

　　2、區位交通：本項目地處××廣場旁，地段絕佳，高尚居住區地標建筑，交通便捷，是北部區域首選的理想商業地產投資環境。

　　3、增值潛力：處于政府規劃重點發展區域的核心區域，發展前景好，購置成本低，升值潛力大，是投資置業的首選。

　　（二）宣傳媒介組合

　　1、開盤前期：主要以軟性新聞及廣告進行全新“財富投資，穩定回報”理念的深度挖掘，媒體主要以報紙為主，電視為輔。

　　2、開盤后的強勢推廣期：即項目營銷推廣的重要時期，宣傳媒介以“報紙、電視、戶外廣告牌三位一體”為主，配以相關雜志、直郵廣告等形式。

　　3、開盤后的形象展示期：為了展示形象，以軟性深入挖掘為主，媒介選擇主要是電視和報紙，重點輔以論壇公關、促銷活動、項目招商說明會等形式。

商業策劃書12

　　一、前言

　　社會和經濟的發展，特別是中國入世以來，使西方的飲食文化廣泛的融入我們的生活，對我們來說，西方的飲食文化是一種新鮮事物，我們對它因為不了解而充滿好奇;對其經營者來講，如果想要盈利，就要把人們的心理由好奇變成喜歡。

　　圣路易比薩自助餐廳是剛進入濟南市不久的一家西式比薩自助餐廳，現在它還沒有像麥當勞和肯德基那樣眾所周知，人們對它還處在不了解和好奇的階段，因此，為更好地宣傳和推廣，我們根據它所在的地理位置，消費群和自身的定位等方面進行分析，制定銷售策劃書，我們根據人們對西方快餐的消費心理和消費目的，確定兩個營銷切入點，即針對圣路易比薩自助餐廳的消費群進行有的放矢的宣傳廣告和建設自己的特色。

　　二、具體分析

　　1、背景及經營環境分析

　　①、經營特點：

　　快餐為主，價格適宜，比較受學生白領及普通市民歡迎。 ②、地理位置：

　　位于花園路人群較密集的商業街區，附近有山東大學、山東輕工業學院、山東教育學院等高等院校，商務樓，洪家樓教堂，比較大的超市和家電商場及商業店面等，是歷城區居民購物休閑的中心，人群密集，交通發達，行人過往率高，這是它的地理優勢；圣路易比薩自助餐廳的店面位于沿街商業樓的二樓，不宜于人們透過櫥窗觀察店面等，是它的不利方面。

　　③、主要經營項目：

　　純正美式比薩、蒜香雞翅、比薩、沙拉、意大利面以及知名果汁可樂。于同為西式快餐的麥當勞和肯德基經營不同的食品，這是它的特色。

　　④、現定經營時間：

　　中午9：00---12：00，下午4：00---10：00，經過調查，區圣路易比薩自助餐廳周圍的眾多商務樓中的白領等上班族中午的午餐時間多為11：30---1：30，由此看來，中午的營業時間無法滿足上班族的要求。 ⑤、店面裝飾：

　　以美國圣路易市杰斐遜國家（線形拱門）紀念碑為標志；香美比薩，突出主要經營項目；明碼標價，給消費者一種心理暗示：物美價廉。

　　2、市場現狀分析

　　同類快餐數十家，無論是店面裝潢、還是食品口味、消費檔次、價

　　格等都不遜于圣路易，競爭激烈,因此要在這些方面以及這些方面以外的方面中尋找競爭優勢，爭奪消費人群,高營業利潤。

　　3、消費群定位及消費者心理分析

　　①、消費群定位：

　　從自身特色和地理環境出發，應以廣大學生，白領、自由職業者及其他時尚超前的人群為主要消費受眾。

　　②、消費者心理分析：

　　廣大學生，白領、自由職業者及其他時尚超前的人有充沛的業余時間，喜歡時尚和浪漫的生活方式，圣路易比薩自助餐廳的裝潢布置，格調優雅、輕松，適合于各種中小型聚會以及情人、同學、朋友間放松交流。

　　4、競爭優勢及劣勢分析

　　①、競爭優勢：

　　圣路易快餐文化氛圍及食品口味，尋求與同行業競爭者所不同的比薩口味是它的一大特色和優勢。圣路易比薩自助周邊同行業競爭者并不多，而且地處熱鬧的街區，擁有廣大的可開發消費群，自助店本身面積適中，有不同氛圍分區分別適用于不同的消費群體,為客人提供良好的消費環境。

　　②、劣勢：

　　圣路易在經營時間安排上限定了對外開放時間，將自己的銷售限定在特有的時間段內，這對此類快餐店來說是合理的，但是中國人的工作學習時間和生活習慣不同于西方，營業時間應因地制宜。

　　店內雖有不同氛圍分區,但在裝潢中略有不足：如裝飾畫、裝飾品缺少統一風格，色調氛圍與飲食氛圍不太協調，不能給顧客留下深刻印象，和增加消費者消費欲望。

　　本店缺少廣告宣傳，忽略VI在競爭中的作用。

　　三、營銷策略

　　1、廣告策略

　　1、海報傳單為先行：

　　根據圣路易比薩自助餐廳的地理位置和消費群，手繪海報在學校和商務樓的宣傳欄里張貼；印制優質的彩色傳單選擇適當的時間在店面周圍或消費群眾多的地方分發，派單員聘用高校學生，讓他們深刻了解圣路易，為自己樹立良好的口碑，這樣可以通過兼職學生的口頭宣傳打開在學生中的市場。

　　2、增加公交車廣告、站牌廣告和戶外廣告牌、廣播、報紙等廣告形式。

　　在比薩的消費群中，接觸這類媒介的幾率高于別類人群。

　　3、服務宣傳是特點：

　　免費送貨，并印刷優惠卷隨外賣贈送，或由老客戶，較固定消費朋友間相互傳送。建立會員制，會員有享受優惠消費，達到一定的消費額為其贈送生日禮物等;制定自己的宣傳品并定期更換，為消費者帶來更多選擇和享受的樣式和機會博得消費者喜愛。

　　4、開辦活動為亮點：

　　開展店內自主的活動，如小聚會，新品介紹優惠活動，圣路易文化節等，豐富飲食文化，活躍飲食氣氛同時也帶動員工的工作熱情和團隊精神。

　　2、策劃建議：

　　1、優化營業方式

　　除開放時間之外，增加“半開放”的時間安排；增加店內的比薩及其他小點心，熱菜的外賣，可在一層店面設置固定外賣點，同時可電話預訂，給與顧客送貨上門的服務，但范圍盡量控制在離店面距離不遠的地點，食品價格可稍高于正常營業時間時的價格，但要合理。

　　增加外賣的市場分析：圣路易地處熱鬧市區，高校及其他商業性機

　　構人員密集，也相對固定，且他們具有年輕現代獨特的飲食消費觀念，可在這一項目上對消費人群進行開發，在市場上奪取更多更靈活的營業額。

　　2、內部完善

　　①、美化店面是前提：

　　過道裝潢：由于圣路易比薩自助餐廳位于二樓，因此人們由一樓進入餐廳的過道裝潢變得尤為重要。可以在過道的墻面貼上圣路易在中國和外國的店面的圖片;樓梯可以鋪上一些特殊材質的地板，讓人們踩上去便有一種和一般水泥地面不同的感覺，使過道成為進入圣路易的前奏。

　　店內裝飾：根據消費者社會關系，尋求的'飲食氣氛而設有各種功能不同的飲食分區。優化店內的飲食文化氣氛，更突出的提出一種店內所獨有的飲食文化，雖為自助，但自助也要有自助的風格和魅力，這就要在店內宣傳和食品口味上下功夫。

　　店內平面宣傳上有不少各種風格的宣傳圖片，但總體看來缺乏一種整體的格調氣氛，店內獨有的優雅氣質并沒有得到充分的體現，沒有給消費者營造一個記憶的重點；食品口味上，雖然店內食品口味富足，食與飲兼備，但如果店內能推出幾分頗具特色的食品樣式或套餐之類，則更能吸引消費者的注意力，擴大圣路易在消費者中的接受認可度。 ②、力求統一是必須：

　　增加文化內涵，如深入研究比薩的歷史，口味，工藝等等，賦予圣路易比薩歷史感和新外衣。統一的餐具、服務員的服飾等會給消費者留下經營正規的良好印象。在餐具上統一印上圣路易的標志；桌椅的樣式和擺放在統一中尋求變化；規定服務員的服裝、發式、服務表情等。

　　四、廣告表現

　　（1）CF表現

　　1、文化內涵深刻

　　2、口味獨特

　　3、服務優質與創新：服務人員態度柔和服務周到

　　4、就餐環境舒適，氣氛柔和

　　CF表現重點：圣路易的文化內涵，口味種類，優質服務，就餐氣氛

商業策劃書13

　　一、前言

　　XX商業城項目是XX房地產開發公司開發的精品物業，將成為XX市北區的新型休閑地產商業的經典作品。

　　XX商業城座落于XX市城區北部的XX廣場旁，是XX地產開發公司的新建項目。本項目占地XX平方米，根據目前的建筑設計建議方案，項目由三層裙樓（含負一層）和兩棟塔樓（分別高四層）組成，總建筑面積約為XX余平方米，地下車庫及設備用房建筑面積為XX多平方米，商業裙樓建筑面積約XX平方米，塔樓建筑面積約XX余平方米。項目總投資約XX萬元。

　　二、項目營銷總體策略

　　營銷總體策略是仔細分析、科學劃分并準確切入目標市場，通過全方位地運用營銷策略，最大限度提升項目的附加價值，獲取項目的.最大利潤，并全面樹立和提升企業形象及項目形象。概括本項目的營銷總體策略，可以簡述為“五個一”，即樹立一個新銳概念、倡導一個財富理念、提煉一個鮮明主題、啟動一個前衛市場、醞釀一場熱銷風暴。

　　三、項目營銷目標方針

　　根據本項目“五個一”的總體營銷策略，擬訂本項目的營銷目標方針如下，作為本項目營銷工作綱領的完善和充實。

　　1、樹立一個新銳概念：休閑式購物商業。

　　2、倡導一個財富理念：創投性商業、休閑式購物、穩定性回報。

　　3、提煉一個鮮明主題：產權式商鋪、休閑式商業。

　　四、銷售目標

　　1、銷售（招商）目標。

　　2、銷售目標分解，根據項目的定位及施工進度計劃，進行營銷工作。

　　五、項目銷售時機及價格

　　為了更好地在后續營銷過程中充分體現總體營銷策略和達成目標方針的實現，綜合項目要素資源和營銷推廣傳播要素，結合項目定位，確定以下銷售時機及價格。

　　（一）項目入市時機及姿態。

　　1、入市時機：根據規劃與工程進度以及營銷準備，在XX年XX月份房交會期間開盤（或XX年XX月），可以抓住XX年春季房交會、XX節等機會掀起第一個啟動高潮；在XX節、XX年秋季房交會、XX等重要時期掀起新的銷售高潮。

　　2、入市姿態：以全市乃至XX地區“財富地產、休閑購物”形象登場，開創全新休閑商業投資經營理念。

　　（二）價格定位及價格策略。

　　1、價格定位的原則：采用比價法和綜合平衡法。

　　2、價格定位：整個商業項目的銷售均價為XX元/平方米，其中起價為XX元/平方米，最高價為XX元/平方米。

　　3、價格策略：采取“低開高走”型平價策略，開盤后半年作為第一階段的價格調整（略升），均價為XX元/m2，尾盤銷售變相略降。

　　六、宣傳策略及媒介組合

　　（一）宣傳策略主題。

　　1、個性特色：“XX商業城財富地產投資商業”是我市首家也是唯一一家將商業開發從“建造建筑產品”上升到“營造全新休閑購物方式”，倡導“投資財富地產、獲取穩定回報”的投資理念。

　　2、區位交通：本項目地處XX廣場旁，地段絕佳，高尚居住區地標建筑，交通便捷，是北部區域首選的理想商業地產投資環境。

　　3、增值潛力：處于政府規劃重點發展區域的核心區域，發展前景好，購置成本低，升值潛力大，是投資置業的首選。

　　（二）宣傳媒介組合。

　　1、開盤前期：主要以軟性新聞及廣告進行全新“財富投資，穩定回報”理念的深度挖掘，媒體主要以報紙為主，電視為輔。

　　2、開盤后的強勢推廣期：即項目營銷推廣的重要時期，宣傳媒介以“報紙、電視、戶外廣告牌三位一體”為主，配以相關雜志、直郵廣告等形式。

　　3、開盤后的形象展示期：為了展示形象，以軟性深入挖掘為主，媒介選擇主要是電視和報紙，重點輔以論壇公關、促銷活動、項目招商說明會等形式。

商業策劃書14

　　一、活動主題：回味童年

　　二、活動目的：通過此次活動展示我們愛心社家教組這將近一年以來的堅持，展示我們在家教過程中所得到的無限童年的快樂，同時把我們的快樂傳遞給大家，也豐富校園生活;而且也希望通過這次活動增強社員們的'友誼和團結精神，從而增強社團的凝聚力和影響力。

　　三、具體活動策劃方案

　　（1）活動時間：4月26日中午12：30到1：30

　　活動地點：一食堂廣場

　　活動開展對象：全校喜歡玩，有興趣回味童年的童鞋均可

　　（2）活動內容：6個小游戲組成，流程如下：（親們，如果你們累計獲得其中四項活動的前三名，即可獲得本次活動珍藏的神秘活動額）

　　1名稱：吹氣球

　　游戲規則：在規定的時間內，以氣球吹爆的個數為準，吹爆幾個即可獲得幾個糖，另外最多者還可以獲得精美禮物一份;

　　2名稱：對對碰

　　游戲規則：總共設15對相對應的卡片，如“黃蓉與郭靖”等，抽取一張卡片，并找到拿著對應得卡片的學生，合力根據我們提供的信息猜相應的動畫片及其人物，猜中即獲得五個糖糖;

　　3名稱：踢毽子 4名稱：單人跳繩游戲規則：在規定的時間內，踢毽子多者為勝，前三名均可獲得甜甜的軟軟的糖糖額;

　　游戲規則：跳得多者即贏，前三名均可獲得純純濃濃奶香味的阿爾卑斯額;

　　5名稱：拾小棒

　　游戲規則：將一把小棒隨機散入在地，參與者將小棒一根一根拾起，底下小棒未動者即可得3個糖哈;

　　6名稱：擲石頭

　　活動規則：五個石頭，將其按1、2。、3、4、5的順序擲，多者即可以得到糖糖;

　　四、活動前期準備：

　　1、制作海報和展板;虎溪之聲做宣傳平臺;口頭宣傳，發動自己的好友同學，群。

　　2、場地設計。

　　五、活動預算：1000個奶球糖，50個阿爾卑斯原味棒棒糖，三袋彩色氣球，毽子七個，繩子7個，精美小禮物十份，神秘禮物十份。（小禮物部分由個人捐贈），海報和展板。

　　（注：第一個活動為開始重點，利用五彩的顏色吸引人的眼球，溫馨的音樂讓人進入我們的世界，工作人員需多）

商業策劃書15

　　一、市調分類

　　商業地產策劃和前期市場調查，按不同目標、任務、規模、方式，可分為以下幾類：

　　1、按工作任務分：基礎普查、專題研究調查、項目定位調查

　　2、按工作規模分：全地段全面考察、典型代表調查、個案深入調查

　　3、按操作方法分：實地考察調查、問卷調查、訪談調查

　　4、按考察形式分：系統分工考察、集中快速考察、自由漫游考察

　　二、市調準備

　　無論做哪類市場調研，都應有充分準備，才能有的放矢，提高效率，防止遺漏。

　　準備工作一般有：

　　1、明確任務——明確市調的目的、性質、內容、范圍、形式、時間、質量等要求；

　　2、團隊分工——明確團隊（工作小姐）人員組成、任務分工及協作關系；

　　3、工作計劃——Why、What、Where、When、Who、How、Money（5wlhlm）；

　　4、資料預熱——有關調查城市區位（商圈、項目的書刊、報紙、網站等公開信息與內部資料；

　　5、配齊工具——準備好考察表格、問卷、訪談提綱、公司資料、數碼相機、攝像槍等；

　　6、考察線路——前往考察區域對象的交通工具、入口、行走方向、重要節點、出口等的預計、判斷及分工協作安排；

　　7、時間安排——市調時段的安排（平日、周末、節假日、白天、夜晚），考察時間長短的估算，考察項目、地段的時序安排等。

　　三、基本概念理解與應用

　　在市調和商業地產策劃中常用到如下基本術語、名詞、需要有共同的界定：

　　1、區位、板塊、商圈、商業中心、地段、節點、地標

　　這是一組地理學、規劃學、商業及房地產業常用的互相聯系的概念。

　　區位——帶綜合性的規劃學用語，指為某種經濟、政治、社會活動所占據的場所，在某一城市（地區）中所處的空間位置。

　　板塊——住宅房地產開發、營銷常用的詞語，一般指住宅小區相對集中開發的.城市區域，沿交通干線居多，如華南板塊、洛溪板塊、廣園東板塊、工業大道板塊等。

　　商圈——零售學用語，現商用物業開發也借用該詞，意指商業圈或商勢圈，指在一定時間內達到某一購物或消費頻率的顧客群，以其所處的最遠距離為半徑，劃定的一系列圓形或方形區域，簡言之，即為優先選擇到某商店或商業聚集中心消費的顧客分布區域范圍。商圈一般按層次分為核心商圈（離消費地最近，吸納總量50—80%顧客的范圍）、次級商圈（吸納15—25%顧客的范圍）、邊緣或輻射商圈（吸納5—25%顧客的范圍）。

　　顯然，“商圈”現有兩種用法，一是正式的零售界用法，著重指吸納的目標顧客分布空間范圍，另一是現流行的房地產開發和媒體借用后產生歧意的用法，著重指商家聚集的區域、地段。我們使用時，若有必要，應指明商圈的準確涵義。

　　商業中心——規劃學用語，與商業功能區同義，與通俗的“商圈”稱法接近，一般分市級、區級、社區、鄰里四級。

　　地段——傳統商業中心的商戶以街道、馬路、干道兩側分布為主，因此商圈、商業中心再可細分為某一地段，房地產開發也常用此術語。

　　節點——規劃學用語，指觀察者、步行入進出、經過的集中焦點，基本上是交叉口、交通轉換處、十字路口、建筑形態的變換點等，它們從某種功能或建筑特征的集聚、濃縮中獲取重要性。商業地段（步行街）常以休閑廣場、餐飲美食城、電影院、交通廣場、著名地標式建筑作為節點。

　　地標——與節點構成城市空間或商業中心另一類參照點，觀察者一般不能進入內部，僅具外在主觀、仰視、眺望的視覺必性，如超高層公共建筑、鐘樓、塔頂、廣告招牌、山頂。

　　應用：

　　①上述概念常用，應熟練掌握與區分，清晰界定市調范圍；

　　②上述概念的空間范圍，除不同商業業態、業種商店的商圈有一定伸縮彈性外，基本是從大到小排列，應根據特定任務選擇市調區域。

　　③出書面正式報告，應使用準確、學術性用語。

　　2、業態、業種

　　零售商業用語，現對零售消費的各類商戶也使用此術語。

　　業態——指細分市場面向某類目標顧客購買水平與習慣的商店營業形態，特征是“怎么變”。目前中國有10多種零售業態，日本20多種，美國40多種。

　　業種——指面向顧客某類用途的商店營業種類，特征是“賣什么”。目前國內零售消費市場可細分上百個業種，國外發達國家更多，難以勝數。

　　應用：

　　①策劃商業地產，必須熟悉業態業種分類及其特征、典型商戶等基本功；

　　②市調必須分業態業種進行表格、問卷、訪談設計，查清所需類別基本狀況進行比較分析；

　　③傳統和新興業種，也逐漸采用不同業態模式經營，如：建材、IT、文儀、藥品、圖書等業種；

　　④零售商業外的業種，也流行采用零售業態經營模式，如：美食街、自助式咖啡店、量販式KTV、旅行社超市等。

　　四、市調內容和考察次序

　　商業地產發展（定位）策劃，最常見的市調是基礎普查、全地段重點考察，其次是專項調查（分商業業態、業種、物業類別），再次是定點考察（類似項目、競爭項目、新興與特色項目），前者一般會覆蓋后兩者，因此主要以前者為例。

　　市調有兩個前提，一是實地考察前應對區位的功能有所判別，是商務區，還是商業居住混合區，或是商業功能區，后者再分市、區、社區、鄰里四級商業區，實考主要是印證和具體細節了解；二是事先掌握區位、板塊、商圈內的面、線、點關系，面是板塊、商圈（區位比面要大些），線是地段、路街沿線，點是重要、大型商家和節點。

　　商圈的基本功能、定位、檔次、氣氛、交通、客流量等，主要通過“面”觀察。

　　商業業種集聚、檔次、氣氛、建筑形態及專業店、專賣店、便利店、小吃店、服務店等，通過“線”觀察。

　　購物中心、大賣場、特色店、新開店、大型飲食、娛樂、休閑廣場等，通過“點”觀察。

　　調查過程及內容，按當時的要求分工細定，但調查結果均要反映下述內容：

　　①商圈范圍，業態業種構成、大致比例關系、商戶總量、商品種類、品質、產地、品牌，重點商戶經營概貌；

　　②商業競爭趨勢（同質或互補、同檔或錯位、過量或缺少、主要競爭手段）；

　　③客流量、購物消費者特征（年齡、性別、職業、來源、目的）、消費欲望與消費水平（瞬間顧客密度、收銀臺排隊人長度、結伙人數、客單價、提袋率、關聯消費寬度、可停留時間）；

　　④路街條數、長度、寬度、建筑層數、風格、新舊度，代表性商鋪門面寬度、進深、凈空，建筑外立面廣告牌、霓紅燈、街燈、路面用材、綠化、小品等裝飾度，主要節點的功能構成、空間間距，路街步行、購物、休閑的舒適度、安全度、趣味性；

　　⑤交通干道及出入口，消費者基本交通工具，公交線及快速交通線對外連接區域，停車場數量、泊位及其可觀性、便利性，機動車輛秩序及對行人的干擾性；

　　⑥商圈內寫字樓、酒店、娛樂、醫院、文教、公園、景點、政府機關、重點住宅樓群等相關機構數量、檔次、服務對象、經營狀況與購物消費場所的關聯度；

　　⑦商圈商用物業供求與租售概況（單價水平及走勢、租售比例、付款方式、空置率等）；

　　⑧在建、擬建大型商用物業個案，城建規劃重點，街區改造和重點扶持對象，政府管治水平等。