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商業項目策劃書
日子如同白駒過隙，不經意間，我們的工作已經告一段落了，我們又迎來一個新的工作階段，要定下新的目標了，是時候開始制定策劃書了。那么如何把策劃書做到重點突出呢？下面是小編幫大家整理的商業項目策劃書，歡迎大家分享。
商業項目策劃書1
前言
××廣場商業步行街，是南大街南段的首席商業街區。
因此，我們必須采取有效手段，炒熱××一期的商街氣氛，大力提升其商業價值，增強業主和商戶的投資信心，并以此拉動××二期的店鋪出售。鑒于營造一期商街氣氛迅速催生人氣的任務迫在眉睫，本案將主要對××一期商街如何突破商業現狀和形成旺盛人氣進行策劃。
一、背景分析
××一期商街位于濠河之畔，處于城市商業中心，與繁華的南大街北段僅一步之遙。這樣具有“鉆石級”市口的商業街，當前緣何一時難“熱”，在我們拿出策劃方案之前，首先必須對此進行研究分析，以便找準“病灶”對癥下藥。據考察和分析，××一期商業步行街主要存在“先天”與“后天”兩方面原因。
（一）商街設計“先天不足”
1大廣場難搞大活動。步行街北廣場扼××街××路交匯處，西鄰五星級大酒店，原本屬于最能吸引公眾“眼球”最宜舉辦大型活動的商業舞臺，能給商街源源不斷注入人氣。由于當初僅從景觀角度設計廣場的“旱式噴泉”“簡易花壇”，而沒有考慮廣場的商業價值，如今的廣場很難發揮聚集人流吸納大型活動的功能。廣場熱不起來，商街自然冷落。
2“假山”成了“絆腳石”。步行街南入口處的“假山景觀”，既無觀賞價值，又橫亙在道路中央，事實上成了阻礙游人進入內街的“絆腳石”。此外，南入口的臺階亦與商街道路平坦要求不相符，也沒有考慮人性化的地面設計如殘疾人盲人通道等。3內外街連接通道商用功能缺失。××街通往內街的三個通道，從商業功能設計上看實屬敗筆。按照商業街區的布局要求，街區內主干道副通道兩側均應為店面房，以便使街區形成鱗次櫛比的商店群。這不僅能有效吸引顧客逛街購物，易于催生和聚集客流，而且能把土地資源利用率發揮到極致，如同上海豫園商街那樣條條路上有店鋪，每寸地皮生銀子。遺憾的是，××一期外街通向內街的三個通道，兩條是沒有任何店鋪的“幽巷”，顧客在街口看不到商業氣氛，甚至不知道里面還有內街；一期與二期之間的通道，同樣因一期建筑南側沒有設計店面房，走在南大街的顧客看不出街口的商業氛圍而止步于此。4××街一側臨街綠化帶的設計過長，阻擋店門，不少顧客入店購物因此要繞一大圈，于是放棄了購買動機，導致臨街店鋪生意清淡。
（二）商街策劃“后天失調”
1××廣場商業街處于核心商圈，在市場競爭特別強調個性化的今天，商街必須有自己的“靈魂”，即戰略定位和商業主題。××廣場商業街最早定位是“××街”（很好），后來又定位于“×××”很好，只是推廣很費力），如今準備冠以“××廣場步行街”（老土，沒有鮮明個性目標顧客也不清晰）。由于沒有精確精準的市場定位，關于商業上“我是誰”“我為誰服務”的問題沒有首先解決好，其它問題也就難以解決了。
2××廣場是一處很好的“市民廣場”，但要吸引廣大市民聚集到這里，還需要有濃郁的“廣場文化”，例如象×××路×××廣場×××步行街那樣的廣場雕塑。此外，還需要有體現人文關懷的指引牌休閑椅售報亭公用電話亭垃圾筒商品廣告牌露天茶座等。目前，由于上述設施沒有配套，××廣場的“磁場效應”不佳，所以商街難“熱”。3打造商街，服務“缺位”。開發商開發一片商鋪銷售出去，再由物業管理公司去打理，這是開發商業房產的“老皇歷”。事實上，經營××廣場商業街，“物業管理”代替不了“商業管理”，商業街由“冷”到“熱”需要專業策劃管理機構來“操盤”運作，此所謂“泛商業地產運作”。××廣場起步階段缺少商業策劃管理機構的全程介入，商鋪的出租與經營全由業主與商戶“婚姻自主”，雙方又都缺乏成熟的理性，商街本身也沒有搞啟動和培育市場的形象“炒作”，這就無法形成火爆的商業氛圍。此外，我們對業主購買店鋪后的關注程度不夠，沒有從盡快啟動商街運營和提升商業價值的角度予以指導和服務，例如，商街北口的66號（圓形）68號（尖頂）兩家首席店面房一直空關，這對內街商戶的經營及整個商街的氣氛便構成較大影響。
二、商街定位
××廣場商業街的戰略定位至關重要，針對其所處的地理位置和商業環境，根據城市消費群體的消費趨勢和消費偏好，我們作如下戰略定位：
1街名：××廣場時尚麗人街
2概念：××廣場————××街觀光旅游的門戶，國際品牌匯聚的商街，都市麗人尋夢的×××。3廣告語：××廣場／時尚麗人街————與××相約，與××同行4商業門類：購物休閑餐飲美容娛樂5商品：主營國際國內名牌服裝服飾化妝品珠寶眼鏡手表休閑食品工藝品等。6顧客定位：都市中追求時尚的女性及國內外的旅游觀光者。7經營理念：站在城市經營的高度打造一條聞名長三角的商業街。
三、招商策劃
××廣場時尚麗人街的招商，屬于“突破困局”的舉措，招商需從下列幾個方面入手：
（一）發布招商公告
我們計劃于4月中旬在《××晚報》××電視臺發布招商公告，突出介紹××廣場時尚麗人街的市口優勢市場定位和潛在的巨大商機，吸引商戶預約登記承租店鋪。
（二）舉辦招商信息發布會
該招商信息發布會擬于4月20日在毗鄰的××飯店舉行，出席的商戶為××及周邊城市的時尚品牌經銷商，以及××國貿市場有意入駐××廣場經營的服裝珠寶化妝品商戶。參會商戶的人數擬控制在100人左右。會上將發布的主要信息是：
1××廣場時尚麗人街的總體規劃市場定位獨特優勢和前景展望；
2×××××街可供商戶購買或租賃的店鋪資源狀況，包括售價租金物管的優惠政策。
（三）整合店鋪資源
××一期的店鋪均已出售，投資者是否愿意委托我公司代理招商和出租？是否同意接受我公司提出的代理租金價格（或稱返租報價）？舉辦招商信息發布會和對外發布招商公告之前，須由××房屋銷售公司與業主首先商定委托招商的意向租金價格等問題。一旦確定了哪些店鋪可供委托招商，我們便可以對外開展招商活動和引入商戶洽談租金。
為了使××一期商街盡快形成良好的商業氛圍，我們應爭取所有空關店鋪納入招商范圍，并按照商街的市場定位有的放矢地展開招商。如果有的業主采取等待店鋪升值的態度，寧可閑置也不愿出租，我們應當認真加以引導，動員其站在全局利益長遠利益的高度盡快出租，以便消除商街中的店面空關現象。
對目前正在尋求轉租退租的商戶，我們應當積極宣傳本公司為繁榮商街正在采取的舉措，動員他們打消念頭和恢復信心。如果商戶仍然要轉租退租，由于業主與商戶之間有約定，我們可在雙方解除合同后再將該店鋪納入招商范圍。
（四）有關租金政策
××一期商街的商業氣氛清淡，其中原因之一，是店鋪投資者急于高回報開出高租金，讓許多欲入駐經營的商戶望而卻步。因此，我們在為業主代理招商前，必須做好兩項重要工作：第一，我們必須向業主說明南大街南北兩端存在的區位差異，說明××一期商街處于入市初期，繁榮興旺需要有一個培育過程，不能無視市場承受能力開“天價”。向業主說清道理很重要，高租金導致店鋪無人承租，業主照常要背負購房貸款利息，店鋪價值也很難提升。第二，我們要從業主與商戶的雙方利益，設計比較符合市場行情和商街現狀的租金政策。當前，××一期店鋪比較合適的租金是：
如該類店鋪以600～700元／m2／年租金計算，年收益為6。6～7．7萬元，剔除利息后的收益2。2～3。3萬元。這樣的租金對商戶來說，在目前情況下尚有吸引力，易于接受。）
（五）商戶入駐優惠措施
為了有效啟動市場和給商戶入駐經營樹立信心，我們將“放水養魚”，從盡快繁榮市場的高度，適時推出必要的優惠措施：
第一，商戶入駐商街經營一年以內，我們將免費提供一個燈箱廣告位（由我方制作燈箱，燈片制作及電費由商戶負責），供其做商品或品牌宣傳；
第二，凡商戶舉辦品牌宣傳商品促銷活動，一年內允許在北廣場上每季免費舉辦一次活動，鼓勵舉辦有較大影響力的廣場“時尚秀”活動；
第三，凡商戶入駐經營一年內，店鋪物業管理費將按八折優惠收取；
第四，為降低入駐商戶的經營成本，我們將協調工商稅務部門，給予××廣場商業街以集貿市場的稅收優惠政策，同時在工商管理費的收取上適當減免。
四、商業氛圍營造
（1）商街指示識別系統布置（詳見××廣告公司設計效果圖）
（2）設計制作廣場內街雕塑作品（參見×××步行街雕塑照片），以增添××廣場的文化底韻，吸引游人前來休閑。
（3）廣場內街將有序設立景觀式落地廣告燈箱歐式休閑椅公用電話亭報刊出售亭飲料及冰淇淋售賣亭等，廣場上采用鮮花盆景搭建可移動立體景觀花壇，增加視覺看點，擴大商街的休閑與服務功能。
（4）邀請政府部門社會團體前來舉辦廣場主題活動，借力炒熱廣場活躍氣氛吸引眼球。尤其要抓住“五一”前后活動頻繁，聯系總工會文聯群藝館新華書店等單位舉辦廣場活動，借助媒體推波助瀾，巧妙宣傳××廣場。
（5）與市攝影家協會和新聞媒體聯合舉辦《××風韻》優秀攝影作品廣場展示活動，用文化手段提升××廣場的時尚品位。
（6）5月份起，爭取舉辦幾次《××之夏》廣場音樂欣賞會，用高雅藝術推高××廣場在市民心目中的地位，提升廣場的“聚流”效應。
五、商街硬件改造建議
1××北廣場實施改造，以適合舉辦大型活動。
2××一期南入口的假山拆除，地面實施人性化商業化改造。
3臨××街一側的店前花圃實施改造，便于顧客無阻礙進店。
4內街的地面進行排水改造，防止夏季雨水倒灌進入店鋪。
5××一期南側花圃爭取拆除，最好建造一排店面房，既可街口開店吸引顧客步入內街，又可創收。
上述方案，經董事長批準后組織實施。
商業項目策劃書2
一、項目概述
（略）
二、項目背景及條件
xxxx是農業村，山清水秀，噪城市、噪工業污染，南溪所處區域，屬長江河谷中亞熱帶濕潤季風氣候區，兼有南亞熱氣候屬性。氣候條件是當今人毛認的最佳居住人文環境。氣候溫和，雨量適中，自然條件得天厚，是種養的最佳適生區。
生豬養殖、水產養殖一直是我村農業經濟收入的主要組成部分，但是，生豬品種結構不合理，品質差，飼養落后，一家一戶養殖，規模效益差，一直制約著我村養殖業的發展，為了盡快適應養殖業的新形勢，充分發揮我村養殖業的傳統優勢，打出特色牌，我們經過市場調研、論證，擬招商投資興建農業生態園。通過規劃論證休閑農業生態園的可行性，使其成為滿足市場需求，增加農民收入，促進觀光農業的發展項目。
三、主要產品
主要從事生豬養殖、水產養殖、優質瓜果種植等農業生產經營，其中種植蔬菜，種植西瓜，養殖良種豬，養魚1等。農業生態園以“果、豬、魚”立體農業開發模式，在山上種植果樹，樹下套種西瓜，林內養殖生豬，水面養殖魚。
四、項目開發條件
（一）交通便利，區位條件良好
宜廬快速通道的修建，加強了與周邊城鎮的交通。鄉村公路的完善
（二）市場前景：
豬肉是人們生活中不可缺少的肉食品，是我國人民最喜歡吃的傳統肉食品，市場需求。并且隨著社會的進步，人民生活水平的提高，人們對肉蛋質的需求逐漸增加，同時對豬肉的品質提出了更高的要求。近幾年，我國生豬生產發展較快，縱觀整個生豬消費市場，那些無公害的，瘦肉率高，品質好的豬市場十分緊俏，出現供不應求的局面。目前以飼養三元雜交豬為代表的生豬飼養已成為生豬生產的亮點。該項目將按“公司+農戶”的方式運作，按合同生產，市場較為穩定。力發展無公害生豬養殖和水產養殖，是落實菜籃子工程，發展畜牧水產業，調整農業結構，保護生態治理環境的重要舉措，對促進農業增效、農民增收，意義重。西瓜種植一直是我鄉主要農業產業，也是我鄉的特色農業產業，具有很好的經濟效益。優質梨肉質細嫩，特甜，具有良好市場前景。
無公害蔬菜是當今人秘乎健康的主題。我們著力于環境治理圈舍夏季沖洗兩次，每頭種豬日平均排糞水30公斤，育肥豬日平均排糞水15公斤，建沼氣處理池，糞池發酵，制成生物有機肥。俗稱農家肥，用于蔬菜及果園區處理。養殖場噪居民區，自成體系，經過科學設計和建設，合理利用，無環境污染符合國家環保要求。
五、選址定點
農業生態園擬建于xx村，生態園主體工程建于xx組
六、項目規劃
生態園計劃占地總面積300余畝，生豬欄舍占地200平方米，辦公樓占地500平方米，成立生豬養殖公司，園區建1個規模養殖示范場，扶持規模養殖或百戶示范戶，形成集飼養、飼料加工、環境保護、生豬繁殖多功能為一體的規范化生產示范基地。
生態園采用生態園模式進行觀光園內農業的布局和生產，將農業活動、自然風光、科技示范、休閑娛樂、環境保護等融為一體，實現生態效益、經濟效益與社會效益的統一。以集觀賞、娛樂、休閑于一體的生態園區，打造地區具影響力的主題生態景區。
主要劃分為幾個功能板塊：養殖區、種植區、觀賞、百果園、觀賞小道1000米、百果園2500M2蔬菜篷前期300平5個，逐漸輻射整個村；修建觀賞小道，突出園林式風格，增加景觀性設置；果園：種植特色農作物，設置游客采摘項目，豐富園區產品類型，集中展現當地特色。
七、結論
綜上所述，該項目的開發建設是可行的，是低風險，高回報、有一定影響力的項目。園區分期投入運營后，可通過邊收益、邊投入的方式，形成良性資本環鏈。項目實施單位不斷加強宣傳，提高園區知名度，同時積極爭取納入縣級旅游規劃，加強與周邊景區的合作，共同開發壯市場。并成為宣傳地區生態旅游業和現代農業發展的一個平臺。因報告是建立在扎實的調研基礎上，具有較強的前瞻性和可操作性。以此為基礎，爭取得到銀行資金支持，目前已經開始啟動該項目。
商業項目策劃書3
一、簡介
武漢地處中部地區，位于長江中下游，為華中最城市，是華中地區的'金融中心、交通中心、文化中心。面積廣闊，水資源豐富，景區眾多，高校云集，各種文化匯聚融合，是武漢的鮮明特征，也正因為如此，武漢才具有深厚的文化底蘊。武漢在古時，也常常為歷代文人提及，唐朝詩人李白在此寫下“黃鶴樓中吹玉笛，江城五月落梅花”，因此武漢自古又稱“江城”。
之所以要為武漢寫旅游廣告策劃，不僅因為武漢歷史悠久，而且它還是一個非常有潛力、正在崛起的城市，未來的旅游市場十分廣闊。武漢在發展旅游，吸引旅游方面擁有的優勢：地理環境優越，交通方便；自然旅游資源和人文旅游資源豐富；經濟快速發展，消費市場廣闊。
“十一五”期末，武漢市將建設成為具有濱江濱湖特色的旅游目的地、中部地區旅游集散地和文明出行的旅游客源地：接待海外游客80萬人次，國內游客7400萬次，旅游總收入達500億元；到20xx年，旅游總收入達1000億元，把武漢市建設成為我國中部地區最的商務會展型和都市休閑型旅游城市，成為中部地區的旅游中心城市。
二、市場調查
1.市場環境調查
人口地理環境：武漢地理環境優越，交通方便，河流眾多，商業繁榮，在中國經濟地理圈內，武漢處于優越的中心位置，被譽為中國經濟地理的“心臟”。正因為如此，武漢還是個人口眾多的城市，20xx年末已達1000多萬，加上流動人口，已經突破1600余萬。
消費環境：武漢是一座正在崛起的城市，經濟發展迅速，加上人口眾多，消費市場十分廣闊，但是與沿海地區相比，武漢的整體消費環境還是比較低的，主要是因為工資收入低，消費“有心無力”。近幾年來，高收入人群和高校旅游以及外地游客成為了旅游的主力，拉動了武漢旅游市場的整體發展。
資源環境：武漢旅游資源豐富，風景名勝眾多，有東湖、黃鶴樓等著名的景點，而且高校云集，人文資源深厚。
2.景點經營管理狀況調查：
武漢地區的旅游景點在管理上比較分散，對資源的整合和深度開發能力有限；經營上，部分景點都是單宣傳，沒有形成整體的競爭力。部分景區線路不合理，設施老舊不完善，處于“休眠”狀態。而且對景區發展沒有長期規劃，缺少吸引游客的特色，相關保護措施不到位，急功近利。武漢是一座快速發展中的城市，或許是太看重GDP了，而忽視了旅游資源的保護和開發，對于武漢來說，要進行旅游推廣，就必須改變存在的不利因素，形成一條完善的旅游服務產業鏈，從而推動經濟的更快發展。
3.旅游產品和服務調查：
豐富的旅游資源，卻沒有帶來相應的收益，這是什么原因呢？首先是旅游服務質量較差，行業服務意識缺乏，其次是旅游產品單一，沒有特色，最后是社會風氣欠佳，沒有形成良好的服務氛圍。在一些景區，經常發生敲詐外地游客的事件，甚至有些執法者，也是態度專橫，語言粗俗，這些都損害了武漢的城市形象，有礙武漢旅游業的發展。
4.游客需求調查
武漢地區的旅游需求有很的市場，一方面是因為武漢人口眾多，再加上量的流動人口和學生群體，本地需求潛力巨，另一方，武漢是中部最的城市，也豎家歷史文化名城，高校云集，因而知名度高，吸引了量的外地游客。每當周末和節假日，景區、公園以及高校校園人潮涌動，參觀游玩的人絡繹不絕，如果有什么節日或者是“五一”和“十一”黃金周，人數更多。隨著經濟的發展，收入水平的提高，武漢本地的需求量將會有更的增長，而外地游客的需求也將隨著高鐵等交通設施的新修，也將進一步提高。
三、市場前景預測
武漢的旅游市場前景廣闊，隨著中部崛起的規劃和打造國家中心城市的力實施，武漢在城市改造和文化建設上，都有了明顯的提高，依托著優越的地理位置和旅游資源，以及相關制度的規范和服務水平的提高，武漢的旅游業將不僅能收到本地人的歡迎，也將吸引更多的外地游客，為旅游業的發展注入新的活力，促進社會的和諧發展。
四、推廣策略
當前，武漢的旅游市場的開發過程，需要繞著完善旅游基礎設施，提高服務質量，改善旅游消費環境；整合旅游景點，打造旅游品牌，增加體驗性旅游項目；打破壁壘，聯合經營；進一步加宣傳力度，增強武漢旅游景點的知名度加強旅游專業人才的培養，提高旅游業工作者的整體素質；堅持可持續發展理念，做好長遠規劃，合理開發武漢旅游資源等相關工作展開。
同時，我們還應該采取一些新的推廣策略，爭取將武漢的旅游推向全國和世界。這些推廣策略主要有：
1)、旅游產業的定位策略：首先是各個景區的定位，根據自身的條件和旅游環境特質，選擇一個主打的方面發展和宣傳，而且還要有自身的特色；對于一個城市的旅游定位，就是要在符合城市特征的前提下，建設與其他地方不一樣的景點，主要還是突出城市的特色。例如以標志性的景區為突破口，從而帶動其他景區的發展。
2)、旅游廣告宣傳策略：這是一個比較常見的宣傳推廣策略，但是個人覺得武漢做的還有有些不夠，而且很多景區宣傳步調不一致，比較分散，應該多利用一些新媒體，比如在戶外媒體、網絡媒體、電視媒體上播放旅游宣傳視頻，制作旅游微電影等等。
3)、博客、論壇等互動平臺的推廣：現在很多人喜歡寫博客，一些知名的博主和優秀的博客還會被推到博客首頁，曝光率十分高。對于景區，我們可以拍攝一些高質量的照片和視頻，配以優美抒情的文字，在新浪、網易等博客中發表，其他的一些論壇，如百度貼吧，也可以用類似的內容發布。這種推廣方式，不僅可以供家欣賞，而且也是一個效果很好的宣傳，成本很低。
4)、體驗式活動推廣：景區可以通過舉辦一些免費的競技活動，邀請游客參與，比如景區登山活動、劃船比賽等等，最后再給一些獎勵，這樣，游客不僅能體驗到恢，而且能為景區樹立良好的形象，對其他游客的吸引力自然會增加。
5)、人文旅游推廣：人文旅游可以說是旅游中的一個熱點，受到很多高知識和高收入人群的青睞，武漢擁有眾多的人文旅游資源，如黃鶴樓、武漢學、辛亥博物館和湖北省博物館等，人文旅游推廣，就是綜合利用這些景點的歷史文化內涵，來作自我的介紹和形象展示，尤其要注重景點所具有的的文化氣息和時代特征的結合。
6)、情感旅游營銷：情感旅游營銷就是利用旅游的群體性來作切入點的，部分的旅游都是家人、朋友、同學組團去的，我們可以尋找符合游客情感需求性的景點特征，加以開發，這樣不僅能讓游客的情感得到表現和抒發，還能讓景點的資源獲得更程度的應用。
7)、力開展旅游節：隨著季節的變換，景區的風貌也會改變，我們可以利用不同季節的不同特色，來開展旅游節活動，比如以櫻花為主的櫻花節，很多地方都會通過舉辦旅游節來宣傳城市旅游，武漢在這方面顯得不夠活躍，今后，可以多舉辦一些類似的活動。
8)、合理規劃旅游路線：旅游路線是游客在考慮出行時的一個很重要方面，比如相關景點的距離、景區內容、游玩時間，所以我們要根據游客出行時間的不同，來合理的規劃旅游路線，讓游客在有限的時間里，玩的好，玩的值，給游客一個完美超值的享受，相信游玩的人肯定會絡繹不絕。
9)、針對不同人群的宣傳策略：這個類似于市場調查，對不同階層、不同身份的旅游人群進行需求分析，然后有針對性的制定宣傳策略。武漢的平均收入水平偏低，但是高收入和學生群體數量相當龐，因此，要重點研究他們的需求，制定合適的旅游內容和宣傳策略，同時也要注重對一般旅游人群的宣傳方式。
五、結論
通過對武漢旅游業的調查和探討，我們了解到其中存在的諸多問題，但是我們也有信心，隨著打造國家中心城市的力實施，城市和文化建設的明顯提高，武漢的旅游業未來將會發展的更好，以一個新形象面向世界。
今后，武漢需要在堅持可持續發展理念，合理規劃和保護旅游資源；規范旅游業管理和資源整合；完善旅游基礎設施及配套建設，突出旅游特色；加強從業人員的職業素質培訓，提高服務質量；改變不良習慣，凈化社會風氣等方面做量工作，以實際行動，共同創建美好的旅游環境。
商業項目策劃書4
一、背景淺析：
愛尚蛋糕店正處于開業初期，知名度較低，而且在大學城內沒有實體店，這一狀況給愛尚蛋糕店的銷售工作造成巨大的困難。因此，在這一情況下，愛尚蛋糕店的第一次推廣活動極其重要。愛尚蛋糕店第一次推廣活動旨在要讓大學城十所高校的學生初步了解我們愛尚蛋糕店的基本情況以及我們提供的服務，初步認可我們的蛋糕，從而為愛尚蛋糕店聚集一定的人氣和知名度。
二、目標群體
主要目標群體：廣東外語外貿的在讀大學生。
輔助目標群體：大學城內除廣東外語外貿大學的另外九所高校的在讀大學生。
三、具體推廣方案與流程
已與一位交際圈子較廣，在學生中影響力較強的同學初步達成共識，他將購買我們蛋糕店的第一個蛋糕，并送給她4月上旬生日的女友。
在客人女朋友生日那天，為這位客人籌辦一個生日派對（第一次我們和客戶平攤派對費用）。地點暫時定為廣外學活中心隔壁空地。參與派對的人為這位客人邀請的朋友及女方的朋友。
由我們愛尚蛋糕店為這位客人策劃與拍攝一部浪漫的愛心視頻，與蛋糕一起作為送給他女朋友的生日禮物。
在派對現場，我們愛尚蛋糕店的工作人員抓拍各種溫馨、浪漫、有趣以及一切吸引人眼球的照片與視頻，并在愛尚蛋糕店微博上進行文字，圖片，視頻的持續直播。
為參加派對的同學派發精致可愛的愛尚蛋糕漫畫主題紀念卡，讓他們看到蛋糕就想起我們愛尚蛋糕店。
在派對現場派發我們愛尚蛋糕店的5元現金抵用券20張。
在派對后，對轉發愛尚蛋糕店微博關于生日派對微博并@三位好友的微博用戶進行抽獎，中獎名額為10。為其送去愛尚蛋糕店10現金抵用券和愛尚早餐小蛋糕一份。
在派對后，我們愛尚蛋糕店的工作人員各自轉發關于生日派對的微博，并盡量請求自己的好友幫忙轉發，特別是非廣外的同學，希望以此達到更廣，更大的影響。
四、推廣費用
派對現場的布置費用
100RMB
抵用券與漫畫蛋糕主題紀念卡的印刷成本
100RMB
5元現金抵用券20張，10元現金抵用券10張
200RMB
早餐蛋糕禮物成本
50RMB
總計
370RMB
五、人員分工
工作
負責人
參與工作人員
布置派對現場
曾俊杰
王志鋒、高啟茗、施健濱、李寶燕、劉卉
派對現場拍攝
王志鋒
高啟茗
派對現場工作人員
李寶燕
劉卉
視頻制作
施健濱
王志鋒
微博管理
劉卉
李寶燕，高啟茗
六、計劃目標
通過第一次愛尚蛋糕店的推廣，我們希望能達到一下目標：
1、生日派對微博的轉發次數達到100次。
2、第一次推廣后一個星期之內，微博粉絲增加50個。
3、第一次推廣后有非廣外的學生購買愛尚蛋糕店的蛋糕。
商業項目策劃書5
對于“家居安保及電動車防盜保障服務”（以下簡稱“服務”），其意義是深遠的，前景是廣闊的，龐大的市場所帶來的經濟利益也很可觀；同時相應而生的附屬產品、產業鏈也同樣輻射很廣。對于本服務，首先應搞明白的幾個問題和因素：
一、商業模式的三個基本問題：
1、你的顧客是誰？
首先我們應搞明白我們的客戶就是我們的業主，每一個社區的每一家業主都有可能成為我們的客戶。在這樣的一個客戶群中我們應充分把握現有市場，以市場最大化獲取效益最大化。
2、你準備向他提供什么樣的產品或服務？
我們做的是安防聯網報警行業的家居報警服務市場，我們具備的是一個集：技術專業化、防范智能化、資源信息化、服務人性化、管理先進化、職業道德化的一個優秀服務團隊。我們將以專業的職業技術和職業素養來為家居報警客戶提供專業的安全保障。我們將整合以上的各類能力，結合全方位監控系統及中高端聯網報警器材為我們的用戶提供各類以安全為主導的優質服務。通過一系列的服務，使得業主的生活得以安全保障；通過優質的服務，得到使用者的認可和放心，以此來擴大和深化我們所需的業務市場。
3、他為什么愿意付錢？
通過相關的理念宣傳、意識灌輸、產品講解，使得業主了解安防行業對家居生活的重要性，從而在認知度上有一個全新的認識和改觀。通過實例性的案例（包括視頻、圖片宣傳、圖冊講解、宣傳單發放等），和一系列相關服務使業主認可和接受安全防范存在于家居生活的必要性。
二、商業模式的九個因素：
1、價值主張：
公司借助相應的安防報警產品為依托，以服務為導向，面向社區居民提供各類安全防護措施，有效的保障全方位的社區居民的生活安全，滿足居民的生活需求。
2、消費者目標群體：
由于社會治安的不穩定性和生活中各種的安全隱患，使得各個家庭的安全不能得以絕對的有效保障。針對這一點，公司致力于以面對所有社區居民業主群體，為大家提供安全保障服務，確保將安全隱患降到最低，有效的保證居民的生活安全。以此來對大家共同的需求點進行業務拓展。
3、分銷渠道：
對于市場的銷售而言，需要有一個有力的銷售政策來推動市場開拓。公司的銷售模式應定位于跟社區物業相結合，以謀求共贏。具體方法如下：
（1）由物業出面協調社區業主，以召開業委會的形式向大家明示物業公司下步將要為社區居民提供的安保計劃。必要的時候由我司專業人員陪同參會，從專業的角度來跟大家解釋家居安防的原理和重要性。首先從理念和意識上讓大家認識，了解和接受家居安防。
（2）以宣傳的形式擴大影響和知名度。宣傳的途徑分為廣告宣傳和人員宣傳。廣告宣傳又分為媒體和平面兩種。即印發傳單進行自主宣傳，制作視頻影像在有樓宇媒體的地方循環播出，同時長期播放真實案例以此提高業主的認知度。人員宣傳即是由物業和公司相結合共同對社區業主進行登門宣傳，以講解的形式深化業主的安防意識，對于業主所存在的疑問進行有針對性的專一的解答。
（3）以點帶面的實例宣傳。首先對有明顯安防意識的家庭進行試點式安裝，同時提供相應的服務，在服務過程中以口碑的形式影響和輻射周圍的鄰居。
4、合作方式：
公司與物業相結合，以合作共贏的方式共同開發家居安防市場。具體操作方法如下：
（1）合作辦法：由物業出面負責協調社區業主，由公司負責提供設備、技術、防范方案和服務計劃。雙方共同承擔各業主權屬范圍內防范區域的安全。由公司負責在社區監控室設立24小時監控值機臺，設專人負責各類警情信號的處理，對于所接收的報警信息，由值機人員通知物業保安人員，由物業配合值機人員第一時間前往現場進行檢查，發現問題立即上報進行處理，對于發生真實警情的客戶由公司負責聯系客戶并協調保險公司對客戶處進行清查，統計損失，再由公司負責協調保險公司依照合同條款對客戶進行相關理賠。
（2）合作條件：先期由公司配合物業進行業務拓展，單個社區客戶量達到總數的80%以后，依照“合作辦法”的方式由公司負責運營并收取100%的費用作為運營資本回收，時間期限為三年，三年內公司同時負責物業方值機人員的力量儲備培訓工作。三年以后，我公司退出運營，將所有設備及運營權交予物業，后期所收取的服務費均歸屬物業，公司只負責承接后期的技術維保工作，并收取相應的維保費用。關于費用由物業公司代繳還是由業主自行繳納的問題由物業決定。
5、客戶關系：
由公司負責對在網用戶進行客群關系的維護，此行為將體現在后期的服務過程中。基本原則是在服務過程中提升客戶滿意度，提升市場競爭力，優化工作流程，穩固企業壁壘。
（1）樹立“二八原理”。即：用20%的客戶去創造80%的客戶。前期要對客戶進行分類，對主要客戶進行重點管理，將工作重點、精力、人力、物力、財力等資源力量重點投入在重點客戶處，通過服務產品的特色做好相應的效應宣傳和口碑宣傳，一次創造更大的現金流入量。對于沒有被納入重點類別管理的客戶也不能輕易放棄，只是區別于管理的頻率與幅度而已。
（2）公司將建立客戶回訪制度，主動與客戶溝通。營造濃厚的溫情服務環境，更多體現為朋友關系，不再讓客戶感覺到只是單純的買賣關系。通過與客戶的溝通，使客戶自覺成為企業產品的推銷員、市場調查員、信息反饋員。
（3）實施持續的客戶跟蹤管理。企業的客戶始終處于流動之中，即使是同一客戶，其對產品和服務的需求也是持續變化的。因此，企業要隨時根據情況的變化，調整重點管理的客戶對象。
商業項目策劃書6
一、策劃背景
（一）我國鄉村旅游蓬勃發展
發展休閑農業與鄉村旅游，是推進農業功能拓展和農村產業結構調整的重要舉措，是促進農民就業增收的重要渠道，是推進新農村建設的重要載體。20xx年《國務院關于加快發展旅游業的意見△確提出“要實施鄉村旅游富民工程”，國務院20xx年1號文件專門強調“要積極發展休閑農業、鄉村旅游”。
為了加快休閑農業和鄉村旅游發展，國家旅游局頒發了《全國鄉村旅游業發展綱要（20xx－20xx年）》；20xx年，農業部和國家旅游局決定開展全國休閑農業與鄉村旅游示范縣和全國休閑農業示范點創建活動，制定了《關于開展全國休閑農業與鄉村旅游示范縣和全國休閑農業示范點創建活動的意見》，啟動了示范縣和示范點的評選工作，首批評出了全國32個示范縣和100個示范點。
為了促進休閑農業與鄉村旅游健康發展，20xx年9月，召開了全國發展休閑農業與鄉村旅游工作會議，總結研究全國休閑農業與鄉村旅游發展的實踐經驗。會議強調要進一步提高認識，切實把鄉村旅游作為國內旅游的基礎工程來抓，把鄉村旅游作為發展國內旅游的主戰場，擺上突出位置，加強謀劃，深入推進，抓實抓好。
我國鄉村旅游蓬勃發展，已成為居民旅游消費的重要領域。20xx年，全國已有5.3萬個鄉村旅游特色村，年接待游客超過6億人次，旅游收入超過1500億元。
（二）河南鄉村旅游加快發展
河南是農業省，鄉村旅游資源豐富。為了加快鄉村旅游發展，省旅游局與省農辦、省農業廳、省扶貧辦聯合下發了《關于發展全省鄉村旅游的意見》，篩選了128個特色旅游村加強建設。河南省實施“百村萬戶”旅游富民工程，標志著河南鄉村旅游進入了一個嶄新的提升階段。全省上下圍繞“百村萬戶”旅游富民工程，促進了鄉村旅游的加快發展。欒川縣和鄭州市惠濟區被評為全國休閑農業與鄉村旅游示范縣（區），洛陽銀杏嘉年華、商丘寧陵縣劉花轎村、河南省龍泉山莊被評為全國休閑農業示范點；全省評定了128個旅游特色村；在20xx年全省鄉村旅游與休閑農業經驗交流會上，30個特色旅游村鎮受到獎勵。與全省比較，陽平鎮休閑農業與鄉村旅游發展相對滯后。
二、策劃思路
以《全國鄉村旅游業發展綱要（20xx－20xx年）》為指導，以河南省實施“百村萬戶”旅游富民工程為契機，以“蘋果之鄉，民俗之花，魅力寨”為品牌，發揮裴張-寨鄉村旅游的后發優勢，優化整合規劃區觀光農業、民俗風情、鄉村風景等鄉村旅游資源，高水平開發以生態農業休閑、民俗風情體驗、鄉村休閑度假為重點的鄉村旅游產品體系，完善鄉村基礎設施建設，優化鄉村旅游環境，把鄉村旅游培育發展成為寨鄉村旅游發展的重要支撐，把規劃區建設發展成為特色鮮明的鄉村旅游目的地。
三、項目策劃
（一）“蘋果之鄉?休閑游憩”旅游項目
1.項目背景
（1）靈寶蘋果資源優良
“靈寶蘋果”品質優良，被中國果協授予“中華名果”稱號，是獲得國家質檢總局“原產地標記注冊”的地方特產。寨蘋果生產是一產業，農民收入的一來源；面積蘋果種植也是一農業景觀，開發鄉村旅游的一資源。
（2）寨地區鄉村旅游資源豐富
寨村及其周邊地區水果資源豐富，既擁有面積蘋果種植也擁有溝南櫻桃和草莓、北溝杏等特色果品，也適合葡萄、桃、油桃、李、柿、梨、棗、核桃等果品和油葵、杭菊等觀賞性經濟作物生長，并坐擁小寨河水庫、裴張水庫等水體旅游資源。《陽平鎮國民經濟和社會發展第十二個五年規劃》提出要“積極發展觀光農業”；在《靈寶市陽平鎮總體規劃（20xx~2020）》中，裴張村和寨村的開發方向確定為“生態農業，休閑旅游”。
2、項目構思
本項目以“蘋果之鄉休閑旅游”為主題，與靈寶經濟社會發展規劃相銜接，整合寨村及其周邊地區以水果種植為特色的觀光農業旅游資源和其他鄉村旅游資源，規劃鄉村旅游項目，將該地區建設為靈寶紅蘋果鄉村旅游區（命名為“寨紅蘋果鄉村旅游區”，簡稱為紅蘋果鄉村旅游區），推動靈寶鄉村旅游的發展。
3、項目要點
（1）紅蘋果創意莊園建設項目
紅蘋果創意莊園（以下簡稱莊園）定位為集果品高效生產與觀光休閑旅游于一體的休閑農業與鄉村旅游園區。本項目設置的目標是：建設適應都市休閑圈層對休閑農業旅游消費理念由觀光體驗娛樂休閑向時尚前衛創意休閑不斷提升的趨勢，在休閑農業中營造優質生活的高雅氛圍、體現休閑農業的時尚氣息、體驗新奇、刺激、時尚等現代休閑娛樂元素、既保持鄉野淳樸又不失時尚韻味的紅蘋果創意園，打造陽平創意休閑農業旅游新時尚高地。將紅蘋果創意莊園建設成為全國休閑農業示范點。
●五彩果園，凸顯園區本底
以蘋果為主體的多種果樹、果園是紅蘋果創意莊園的基本環境本底，要精心布設和配置特色果園體系，凸顯“花果飄香五彩果園”的環境氛圍。該果園體系以高效生產型果園單元為主體，精心布置以下具有特色果樹品種和特色果園環境的觀光體驗型果園單元。
○生產景觀果園。量種植適宜本地氣候和土壤條件、具有觀賞功能的優良果樹品種，凸顯莊園果樹特色；合理搭配主栽果樹品種的成熟期，科學利用不同樹種、不同品種的生物學特性，運用延遲或提早栽培等科技手段、溫室棚等設施，創造三季有花、四季有果的特色果園環境。
○景點景觀果園。按照一園一色的特點建設小巧玲瓏、特色鮮明的系列果園單元。在品種選擇、樹體管理、花果管理等各方面都要盡量突出園林藝術效果，增強觀賞性，趣味性，達到新、奇、特、美的效果。如運用整形修剪技術，創造各種奇特的樹形藝術形態，提高樹體的觀賞價值；運用各種嫁接手法，人工授粉、水肥控制技術，在同一棵樹上嫁接不同品種，培養出一樹多果，色澤艷麗的水果，構成一道靚麗的景觀。
○采摘品嘗果園。選擇一定的優質品種果園單元，在園內合理地布設游覽道路，做到觀光游憩步道與果樹生產管理道路相分離；種植部分觀光園藝類植物，設置供游人歇息的亭、廊、桌、凳等設施，使其具有觀光休閑和采摘品嘗功能，成為采摘品嘗專區。
●精心打造，突出創意特色
○創意生產設施。溫室和棚既是不可或缺的高效農業設施，也是不可或缺的觀光農業載體，應對其進行創意設計。既要保持其應有的生產功能，又要避免生硬、簡陋的傳統形象，使其具有殿堂一般時尚、浪漫、典雅的造型，給人以耳目一新的感受。
○果韻主題客房。充分運用水果造型和水果色彩元素，從客房的內部裝修色彩到家具、用品、飾物等各方面，突出果韻主題風格。如象征平平安安、紅紅火火的紅蘋果色調，象征著和平、生命、青春、希望的綠蘋果色調，象征幽遠、深邃、寧靜、理智的藍莓色調，象征熱情、熱烈、喜慶、吉祥、興奮、自信的紅莓色調；水果造型用具、吉祥物；水果切片造型窗簾和床單等。
○水果美食盛宴。改變水果直接啃咬的傳統吃法，開發果飯、果羹、水果燒烤、水果沙律、水果撈、水果咖啡、果茶、果酒、果凍、果汁、果脯等果食系列產品，舉辦水果美食盛宴，提供水果養生咨詢、水果美容服務。
○童趣果藝天地。主要針對兒童布設一個充滿水果夢幻色彩富有童趣的水果童話世界水果寶寶親子果藝天地，在這里點綴各種水果，布置優秀水果寶寶親子果藝作品（實物或圖片），展銷有趣的卡通水果造型工藝玩具和工藝品，吸引孩子在這里自或在家長的協助下學習水果雕刻、拼接等水果造型藝術，帶走自己的“作品”；組織水果寶寶親子果藝比賽，對優秀“作品”給予獎勵。既豐富旅游活動內容，又有益于培養孩子的創造性思維。
○培植創意蘋果。通過日光處理技術，將蘋果賦予藝術色彩，力培育創意蘋果。其制作方法是：把書法、簡筆畫、剪紙、電腦PS等藝術與蘋果生產結合起來，通過圖案設計、遮光圖案紙制作、綠色無公害果實套袋、果實摘袋、果實篩選、粘貼、采收、選果等系列程序制作而成。當果實采收時，紅艷艷的蘋果表面便被陽光雕刻上了金黃色的各式圖案或書法作品，從而將蘋果躍變為傳遞情感、傳播文化的創意藝術品，同時也將極地提高經濟價值。
商業項目策劃書7
一、總體描述
進入21世紀的中國，經濟快速發展，居民消費水平逐步提高，消費心理和消費習慣逐漸改變，人們消費逐漸由單純物質消費，轉向以服務消費為主的時期。
旅游業作為“無煙工業”，隨著中國人均生活水平的提高，旅游收入和旅游人數都保持了25%的年增長率。發達國家的經驗表明，在人均GDP1000美元，即達到小康水平，旅游的大眾化，普通化即開始迅猛發展。根據最新的統計數據顯示，中國人均GDP已經超過1000美元，即旅游熱潮即將興起。
國家旅游局在中國旅游業發展的“十五”規劃中，到2005年，國內旅游人數將達到11億人次，旅游收入500億元。旅游業總體產出為7500億元，相當于全國GDP的5.8%。
而在同時，國內旅游業發展并不成熟，形式單一，主要是游山玩水，旅游市場沒有針對性，缺乏特色服務和創新服務，讓許多本來有出游打算的消費者因為對旅行社的服務不滿意而不出游，浪費了旅游資源和消費資源，同時消費者無法得到滿足。
現代社會的日趨發展和進步，對人的素質的要求也日益提高，當前和會就業壓力很大，大學生就業問題日益突出，而怎樣提高大學生素質，拓展大學生思維，解決大學生就業問題，目前已經成為社會關注的一個熱點和焦點問題。
大學是人一生中十分重要的轉折點，這個時期的成長如何，直接影響進入社會，甚至整個人生的發展歷程。當前社會對大學生要求壓力日益增大，大學生如何應對挑戰，提高素質，這成為目前在校的1700萬大學生迫在眉睫的事情。
另一方面，作為站在時代潮頭的大學生，消費觀念開放，思維先進，對于參與社會，享受自然和生活的熱情也日趨高漲，大學生在這方面的消費需求也日益增強。
“讀萬卷書，行萬里路”，古人游學給我們留下了深刻的印象，大學生現在也應該行萬里路，在實踐中鍛煉自己，享受生活，感悟人生。為此，我們公司正對這一情況，推出特色旅行服務。我們并不是傳統的觀光旅游，而是旅行。是在旅游享受生活和自然的同時，通過發揮自己的能力，低費用獲得自身素質，思維，感悟的提升。給大學生的前途發展打下基礎，為人生留下美好的回憶。
我們公司將通過一系列的服務和活動，并于教育部門聯合，為大學生提供旅行服務，為大學生的生活提供一個更加豐富的平臺，讓大學生能在以后的生活中終身受益。
二、公司和目標
公司的業務主要針對各大高校有消費能力的大學生而開展的。并根據大學生的實際消費能力進設計和客源開發。本著“特色服務，以人為本”、“創造終身價值”的理念，匯集管理、財務、營銷等各方面的人才，充分發揮潛力，提供最優秀的服務，獲取收益。公司的短期目標是在一個地區開展服務，并成為領導企業。長期目標是開發全國市場，構筑全國服務網絡，成為大學生旅行服務的首選服務。成為倡導大學生生活文化，促進大學生自身發展和交流的大型平臺。
三、產品和服務
公司的業務主要包括以下部分：
（一）休閑旅游
休閑旅游服務是公司提供的一項基本旅行服務。這項傳統的旅行服務旨在讓消費者擺脫社會和生活的壓力，暫時放開煩惱的事情，走進大自然，融入大自然美好的氛圍中去，享受大自然帶來的樂趣。體驗在百忙中享受生活。這項服務中，可以充分體驗自然，陶冶情操，回歸自然，解脫心靈的束縛，尋找真實的自我，感悟人生，享受美好生活。
在這項服務中，我們更加注重對景點的選擇，根據需要，開發新的景區，不局限與現有熱門景區，延長停留時間。這樣可以冰雹正享受到真真正正的大自然。
(二)素質拓展
這項服務實在傳統旅游服務基礎上，賦予其諸如探索、考察、生存能力的培養。借助大自然奇妙的造化，來鍛煉能力。這項服務對于大學生學會觀察，學會適應自然，體驗大自然的奇妙世界都十分有益。在這項服務中，我們會有專業人士進行隨團指導。指導大學生的野外生存技能，自然奇趣，等等。讓大學生在這項服務中既可以體驗到自然的樂趣，有可以學到知識本領。這些基本素質的鍛煉，能夠提升大學生的體質，訓練觀察力和適應能力并融入自身，終身受益。
(三)社會實踐
這項服務是我們區別于傳統旅游的最大之處之一。這項服務主要是為了鍛煉大學生素質而設計的。通過這項服務，可以讓大學生了解社會的方方面面，明白社會的運行和從事工作的流程。這項服務中公司設計有調查活動，訪問活動，實習活動，等等。大學生可以選擇參加其中一項活動或幾項活動。我們有專業人員進行配合，確保大學生的活動能順利成功完成，這項活動也是體現大學生地方自身能力，展現個人風采，了解社會，了解自己的時機，也在這時來創造自身的價值。體驗勞動帶來的快樂，為踏入社會作好準備，打下基礎。在這項服務中，大學生既可以學到各種做事、工作、處世的本領，也可以鍛煉自己適應社會的能力。
(四)Party Time
這項服務也是我們區別于傳統旅游的最大之處之一。Party Time是我們為大學生交流信息，結交朋友，獲取知識而設計的服務。在這項服務中，會提供許多具體的活動，以便于大學生的需要得到滿足。在Party Time，充滿了知識和友誼，信息和互動，是大學生理想的焦急學習場所。在Party Time ，公司會提供各類大學生感興趣的信息，比如，經濟、時事、軍事、就業、教育等等。公司會聘請著名人物做互動演講，請語言大師傳授外語口語。公司還舉辦各式論壇，讓大學生自由發揮，訴其所想，感受學術自由的樂趣與充實感。Party Time是大學生展現青春風采的舞臺，讓大學生在快樂中學到知識，結交朋友，在青春留下美好的回憶。
(五)潛能訓練
潛能訓練就是把大學生帶到大自然，利用崇山峻嶺，瀚海大川等自然環境，通過專門設計富有挑戰性的課程，利用種種典型場景和活動方式，讓團隊和個人經歷一系列的考驗，磨練克服困難的毅力，培養健康的心理素質和積極進取的人生態度，培養團結合作的團隊意識，使大學生達到“磨練意志，完善人格，陶冶情操，挖掘潛能，熔煉團隊”的培訓目的。潛能訓練把人的身心能力中最卓越，最出色的部分升華到可能達到的顛峰，當人從顛峰“下降”到平凡生活時，應對一切挑戰可以從容不迫，潛能訓練已經成為學習適應社會和終身教育的好方式。
四、市場分析
1.行業市場
旅游市場有巨大的發展空間。旅游業作為國家的支柱產業，有國家政策的大力支持。在相當長的時期內，旅游產業都會呈現快速發展的狀況。另一方面，由于人民生活水平一直不斷提高，而且人們的空閑時間也多起來，現代人的生活觀念也發生了變化。當收入游樂保障的情況下，出外旅行享受生活就成為人們生活中不可缺少的部分。需求的大量增加，必然導致旅行產業的迅速發展，而且隨著社會的發展，旅游業也會更加個性化和多樣化。
(1)市場細分
旅游市場主要針對有一定消費能力的中高收入者。
(2)市場定位
因公司的資源限制，以及在細分市場無競爭者，因此采用避強定位，差異化戰略，以確保市場占有。
公司致力于提高大學生素質，為大學生提供更周到、更細致、更省錢、更具價值的出行服務。一切為了創造大學生需要的價值。
首先服務差異化。公司提供的服務目前是絕無僅有的一項服務，不僅體現在服務的具體設計上，更具體在貫穿其中的全新的學習、生活理念。在服務設計上，突出了對自然和社會的協調，既保證大學生對自然風光、人文古跡向往的需求滿足，同時更具現實意義的素質鍛煉以及人際交往方面的需求也可以滿足。在整個服務中體現的追求自由和實力，揮灑青春活力，展現青春風采的精神更是別具一格，充分滿足現代大學生的理想和追求。
在服務上，一切為了創造大學生需要的價值，即服務更周到、更細致、更省錢、更富情趣。
其次，形象差異化。公司所開展的服務是為大學生服務，形象上是大學生的益友。年輕活潑，充滿智力和激情。公司構建全新的企業文化。公司的企業文化是健康、積極向上、充滿激情和靈性。在現代社會中，成為時代領跑者而又是生活享受者。
企業形象充分區別與其他企業，代表大學生的內心感受和生活渴望。
2.競爭優勢
公司提供的服務，周到細致省錢。大學生的需求通過我們的服務可以全面、方便、有效地滿足。其主要優勢有以下幾點：
（1） 專業化 公司在服務設計方向突出專業化，可以讓大學生產生強烈的真實感。針對大學生，無論在休閑觀光，還有在素質拓展、Party Time、潛能訓練、社會實踐，都讓大學生參與其中，獲得價值。
（2） 個性化 公司提供的服務針對大學生中不同的需求偏向，設計的服務也具有明顯的個性化，可以讓大學生的不同需求得到全面滿足。而且，在提供的服務過程中，根據實際情況還提供專門的特色服務，達到大學生的滿意。
（3） 集成性 公司提供的服務是創新的集合各項服務，多方位、多角度地全面服務。大學生可以全面系統地參加一項或幾項服務的組合，以滿足大學生不同的需求。
（4） 創新性 公司服務始終堅持創新原則，不斷創新，全面創新，保證滿足大學生的消費需求。
（5） 完全顧客導向 公司的每一項服務都是為大學生量身定做的，一切從大學生的實際需求出發，一切為了創造適合大學生的價值。企業和顧客共建企業文化，形成完全的顧客導向。
（6） 及時性 公司通過現代網絡、校園社點等方式直接提供服務，保證服務的及時性。
3.人才優勢
公司部分依托高校專家教授，一部分依托外聘優秀管理人員和高素質職員，建立完善的人才機制，有充分的人力資源優勢。
4.競爭劣勢
由于公司進入的是一個全新的領域，目前尚無人可以學習，因此具有一定的進入風險，公司屬創業公司，資源有限，短期內無法支撐較大規模的競爭壓力。
五、管理和團隊
公司通過外聘優秀管理人才和高校顧問，構件優秀的管理團隊，并在此基礎上建立完善的企業制度和企業文化，并做到合理融合。集合了優秀的人才，加上一流的制度和文化，并通過企業全體的一致努力，充分發揮能力和挖掘潛力，一定回給企業帶來成功，我們也堅信，通過不斷創新和進取，企業必然能達到理想目標。
六、財務與融資
1.公司三年投資計劃
(1)投資方向和資金使用項目
公司在2004年6月到2007年月的第一個三年計劃期內，重點投資方向將限制在哈爾濱市場開發，鞏固和進入全國市場的準備階段。
公司第一個三年計劃內，資金的使用和投資項目包括：
(1) 公司管理費用
(2) 公司固定資產購置（主要是網絡工作部）
(3 )服務設計所需要的資金支持
(4) 市場拓展、公關宣傳、廣告等費用
(2)投資計劃（第一個三年計劃）
初步計劃，三年內公司完成投資700萬。
(1)公司管理費用（估算）：370萬
初步估計，公司的人員規模和管理費用如下：
2004年6月----2005年7月，公司人員控制在20人左右，管理費用95萬
2005年7月----2006年6月，公司人員控制在30人左右，管理費用125萬
2006年6月----2007年7月，公司人員穩定在30人左右，管理費用 150萬
(2)公司固定資產購置：100萬元
如，購置辦公設備，網絡設備等。
(3)服務設計所需資金支持：100萬
(4)市場拓展、公關宣傳、廣告等費用：130萬
由于目標市場非常集中，因此推廣費用相對低。
大學生旅行公司第一個三年計劃投資計劃表
（2004年6月----2007年7月）（單位：RMB萬元）
項目 2004年6月—2005年7月 2005年7月--2006年6月 2006年6月--2007年7月 合計
2.公司固定資產購置 50 25 25 100
3.服務設計所需資金支持 40 30 30 100
4.市場拓展、公關宣傳、廣告等費用 60 40 30 130
合計 245 220 235 700
2.資金來源（三年內）
公司在2004年6月2007年7月的三年內，資金來源包括公司初期投入資金、營業收入和銀行貸款三部分。
（3） 由于銀行貸款向中小企業傾斜和第三產業傾斜，針對大學生創業企業的支持，同時用公司固定資產抵押，可爭取銀行貸款200萬。
（4） 資金平衡分析
從以上分析可以看到，公司從2004年6月到2005年7月的兩年內，須投資455萬，公司初始投資200萬， 銀行貸款200萬，合計400萬，資金缺口55萬。依靠一年的營業收入就可以解決。預計2004年6月到2005年7月的一年內，公司將實現營業收入416萬。因此，保證資金的供應是有保障的。
3.效益預測
（1） 股東及風險投資回報的主要是營業收入。
（2） 投資收益預測
A、營業收入：
2004年6月----2005年7月 416萬
2005年7月----2006年6月 832萬
2006年6月----2007年7月 4160萬
三年合計5408萬。
B、經營成本
服務業的附加值較高，由于本公司的價格定位較低，初步估計，經營成本按收入的70%計算：
2005年7月----2006年6月 582.4萬
2006年6月----2007年7月 2912萬
三年合計3785.6萬。
C、稅前利潤
2004年6月----2005年7月 124.8萬
2005年7月----2006年6月 249.6萬
2006年6月----2007年7月 1248萬
D、稅后利潤
扣除營業稅及附加 5%，前兩年免企業所得稅，所得利潤
3.結論：經初步分析，公司通過經營，將為投資者創造十分巨大的經濟效益和社會效益。贏利預測見下表。
單位：RMB萬元
年限 2004年6月-2005年7月 2005年7月-2006年6月 2006年6月-2007年7月 合計
稅費 0 0 156 156
商業項目策劃書8
一、概述
對于畢業紀念品設計，其意義是深遠的，前景是廣闊的，龐大的市場帶來的經濟利益也十分可觀；同時相應而生的各種產品，產業鏈也輻射很廣。商業模式是包括主題在內的每一個參與者起到的作用以及收益來源和方式，是參與者們的創意。簡而言之，商業模式就是公司通過什么途徑或者方式來賺錢。它包括產品/服務概念，市場概念，供應鏈/營銷/運作概念等。
二、商業模式的三個基本問題
1、你的顧客是誰？
首先我們應該搞明白，我們的顧客就是我們的大四應屆畢業生們，每一個學校的每一名大四畢業生都是我們的目標客戶而每一個學校的每一名大三學生都有可能成為我們的潛在客戶。在這樣一個客戶群中，我們應該充分把握現有市場，以市場最大化獲取效益最大化。
2、你準備向他/她提供什么樣的產品和服務？
我們做的是畢業紀念品市場，通過在各大高校舉行的畢業紀念品圖案設計大賽，由我們來把其中優秀的作品印在水杯，雨傘，衣服或者筆筒等一系列小巧簡單容易攜帶的物品上。
3、他/她為什么愿意付錢？
通過在各大高校舉行的畢業紀念品設計大賽，由各大高校自己的學生選取自己所喜愛的畢業紀念品，由我們來把圖紙上的設計變為現實。這樣的活動能確保該畢業紀念品有一定的群眾基礎，
便于融入該校的市場。同時，由于這件物品包含了他/她母校的元素，容易讓購買者回憶起大學的四年黃金時間從而產生情感上的共鳴。
三、商業模式的八個要素
1、價值主張
我們以畢業紀念產品為依托，實際是向畢業生們提供回憶寄托與一種歸屬感。對即將畢業的學生來說，大學的四年時光無疑是最寶貴的。但是時間是看不見摸不著沒辦法進行保存的，而畢業紀念品無疑填補了這一不足。它把母校最有標志性的事物具象化，以此能夠給畢業生們提供實體的回憶
2、消費者目標群體
由于大學時光的易逝和其所承載的美好性，即將畢業的大四學生對母校有著深厚的感情基礎。針對這一點，畢業紀念品致力于面向所有即將畢業的各大學大四學生，為大家提供具有母校特色的紀念品，以此來滿足大學生的情感寄托。同時，各大學的大三學生都是我們的潛在目標群體。
3、分銷渠道
對于市場的銷售而言，需要有一個有力的銷售政策來推動市場開拓。畢業紀念品的銷售模式應定位于線上線下的共同結合，同時輔以制作廠家的配合，以謀求共贏。具體方法如下：
（1）以宣傳的模式擴大影響和知名度。宣傳的途徑分為線上宣傳和人員宣傳。線上宣傳又分為微博宣傳和微信宣傳。即通過開通相關的微信微博公共平臺，發布相關的內容信息，前期重點宣傳畢業紀念品設計大賽，后期重在營銷以提高知名度，擴大銷售面。人員宣傳即是由我們團隊尋找各學校大三的學生進行掃樓式的宣傳活動，同時招其為網絡代理，負責在微信朋友圈進行宣傳活動。
（2）以點帶面的進行宣傳。首先在小和山地區的三大高校內進行畢業紀念品設計大賽，同時提供相應的后續服務，在制作過程以及最后的成品作品中以口碑的方式影響和輻射杭州的各大高校。
4、合作方式
我們團隊與制作廠家結合，以合作共贏的方式共同開發畢業紀念品設計市場。具體操作方法如下：
（1）合作辦法：由我們團隊出面協調各學院的大四畢業生和服務計劃，由制作廠家負責技術的提供。我們團隊負責聯系各大高校的校園銷售代理，確定各專業各班級甚至細化到班里的各個同學想要的紀念品形式。我們團隊進行最后的匯總以及整理然后聯系制作廠家。由制作廠家進行技術處理最終把紀念品變成實物。最后由我們把最終產品發放到各個同學的手中。
（2）合作條件：先期由我們團隊進行銷售宣傳，制作廠家負責提供畢業設計紀念品大賽的各項獎勵，當高校客戶總量達到80%以后，按照五五分成的方式進行利潤分配。
5、客戶關系
由我們團隊負責對客戶進行客群關系的維護，此行為將體現在后期的服務中。基本原則是在服務過程中提升客戶滿意度，提升市場競爭力和影響范圍，穩固客戶群體。盡力用20%的客戶去創造80%的客戶。前期要對客戶進行分類，對主要的目標客戶進行重點管理，通過服務產品的特色做好相應的效應宣傳和口碑宣傳。對于大三的準目標群體也不能輕易放棄。
（1）運用現代科技手段對客戶的滿意程度進行回訪，及時處理微博微信平臺上的客戶留言并虛心接受客戶的意見和建議，不斷的提升自己的產品和顧客的滿意程度。
（2）延伸客戶服務內涵。客戶本身就是一個免費的廣告資源。消費者往往會傾向于聽取朋友的意見，尤其是來自自己的學長學姐的信息。他們會覺得比廣告更加可信。因此，通過對大四畢業生的重點優質服務，再由其的口碑宣傳來擴大影響力，提升知名度不失為一個很好的選擇。
商業項目策劃書9
隨著經濟不斷的發展，人民的消費觀念也逐漸開始發生了變化。以前很多人只要一有錢就存在銀行里，而不是花出去。到現在居民的消費觀念開始變化，很多人已經開始將手中的閑錢構建自己更好的生活了。旅游就是居民消費的另一增長點，發展旅游對擴大內需有著巨大的作用。現在名山大川的旅游資源都已經被開發殆盡，我們應該發展新的旅游資源，鄉村旅游成為了其中發展的很重要的組成部分。
鄉村旅游，以農民為市場經營主體，以農民所擁有土地、庭院、經濟作物和地方資源為特色、以為游客服務為經營手段的農村家庭經營方式。換言之，鄉村旅游是以鄉野農村風光和活動為吸引物、以城市居民為目標市場、以滿足旅游者娛樂求知和回歸自然等為目的的一種旅游方式。無論如何理解，鄉村旅游作為一種旅游形式，其在旅游業中的產業關聯帶動、吸納當地就業和促進改革開放、脫貧致富等諸多方面，都能夠發揮獨特而顯著的作用。
西溝生態村簡介：
西溝生態村位于兩省（河南、山西）、三縣（輝縣、修武、陵川）交界處的薄壁鎮境內，面積20平方公里，平均海拔在800---1500米之間。森林覆蓋率95%，河水流徑10余公里，是國家級重點生態林和太行獼猴保護區。
西溝生態村主要特征是：高山林立、奇峰怪石；峽谷萬丈、壁立陡峭；泉涌溪流、瀑大潭深；古樹參天、鳥語花香；野果遍坡，桃梨滿園；深秋時節，紅葉漫山；名貴藥材，亨譽中原；自然冰雕，別有洞天。生態村內現有景點：潭頭瀑布、西溝四級瀑、龍浴湖、黑龍洞、黃龍潭、龍王寨、青苔巖、小寨河、千年龜石、香爐石，還有眾多奇峰待命名，這里集雄、秀、奇、幽于一體，攬山、水、林、洞于一溝。專家贊譽西溝生態---貴在原始，美在天然----。
一、項目背景分析
旅游產業的發展必須依賴于一定的旅游資源。旅游資源雖包羅萬象，但無外乎自然資源和人文資源兩類。我國眾多的旅游勝地中，有的以自然資源突出為特色，有的以人文資源突出為特色。隨著人們思維方式和審美情趣的改變，自然資源成了旅游中最具魅力的優勢資源，并直接影響著該地區經濟的發展。而西溝生態村卻隱藏著與世隔絕的自然資源。
（一）國家對旅游產業開發的政策形勢
當前國家正在大力提倡發展旅游產業，爭取把中國發展成為旅游強國，目前我國旅游產業的規模位居世界第7位，但與世界旅游強國還有很大差距，發展旅游業已經成為我國一項基本產業政策。為適應加入世貿組織的要求，中國旅游業將盡快改變政府的主導地位，變政策調節為市場調節，以加速與國際旅游市場的接軌步伐。
（二）國際國內旅游業發展的趨勢
1、21世紀世界旅游的發展對景區內涵提出了新的要求。眾多旅游專家一致認為，生態、綠色、極限、人與自然、度假、文化、體育等將是未來旅游業的主題。
2、中國旅游景點的'開發將從以政府為主導轉變為以市場為主導。
3、旅游市場越來越呈現出細分化的特點。
（三）西溝生態村資源開發現狀分析
1、成功點
（1）對自然生態環境的保護良好（景區內的水、空氣、植被等未受污染和破壞）
（2）近三年來具備一定的知名度（在河南省內）
2、不足點
（1）配套設施幾近空白（住宿、飲食、娛樂等設施匱乏）
（2）景區自然景觀尚未開發（峽谷內沒有步道和安全保護）；
（3）景區運營機制未制定（國家所有國家開發的運行模式難以適應市場需求）；
（4）尚未市場定位。
（四）景區旅游資源優劣勢分析
1、優勢
（1）景區有豐富的水資源，適合開展一些水上項目，；
（2）峽谷內有多處適合速降和攀巖運動的天然石壁；
（3）具備良好的植被覆蓋，生態環境良好；
（4）景區內有林果種植特色農業。
2、劣勢
（1）景區內峽谷較窄，地勢復雜，汛期水大無路可行。
（2）景點地理位置相對較偏，交通不便。
二、西溝生態村總體開發規劃原則
堅持保護生態、倡導環保，實現可持續發展的原則
堅持突出特色的原則
堅持傳統特色與現代理念相結合的原則
堅持統籌規劃，分步實施的原則
堅持在保護環境的前提下追求最佳社會效益和經濟效益的原則
三、景區遠景規劃目標
建設成為“河南著名、全國知名”的生態休閑避暑度假區；
1、發展特色運動，如短矩離剌激漂流、拓展等，使自然景區成為河南知名的野外拓展訓練基地；
2、成為河南省乃至全國知名的青少年生態環保教育基地。
3、建一個世外桃園。
四、階段性開發規劃
（一）第一階段：立足景區現有景點，完善基礎配套設施，開發鄉村旅游，加大營銷力度，實現景區游客量的較大增長。
1、在景區內統一規范若干個農家旅館
2、在景區附近建設一座集住宿、餐飲、停車、娛樂于一體的賓館；（潭頭、平甸）
3、對景區內現有游覽線路上的泥石路、棧道進行改造或新建；
4、沿游覽路線開設數個游客休憩亭，兼營飲品、副食和地方特色小吃；
5、新建景區內的郵電通訊、水電等基礎設施；
6、新建景區內的簡便醫療點一個、生態環保廁所若干間；
7、建一燒烤一條街
8、設置兩處篝火場。
9、開發鄉村旅游（農家樂項目）
考察國際上流行的綠色旅游、旅游農業等不同的旅游方式，其實質都是以生態農業、生態林業為背景或載體、人們環境保護意識和旅游回歸自然的生活質量意識的加強而發展起來的。因此，大力發展鄉村旅游對生態環境的保護尤為重要，應視為取得發展的根本要求和基本保證。如新加坡為了對有限的土地進行綜合開發和高效利用，有關部門將高科技引入農業并與旅游事業相結合，興建了10個農業科技公園，游人不僅可以漫步其中，而且可盡情品嘗，如同生活在仙境中，讓人大飽眼福和口福。還有日本的觀鳥旅游和觀光農園及務農旅游、馬來西亞的農林旅游區、澳大利亞的牧場旅游、美國的農場旅游、法國的遠離城市的綠色旅游、意大利的鄉村度假旅游、德國的“森林輕舟”旅游等等。鄉村旅游的內容涵蓋了上述多種旅游方式，甚至比其更為廣泛。
在我們國家，有很多的有特色的鄉村遺留下來，特別是像安徽宏村、湖南鳳凰村這樣的鄉村，在全國旅游中都是很重要的、很有名氣的鄉村。我們重點發展鄉村游也是符合旅游發展的客觀規律的，相信隨著時代不斷的發展，鄉村旅游又可以成為帶動國國民經濟發展的一個重要組成部分。即為國家經濟作出貢獻，又陶冶了城市人的情操，還增長了農民的。收入，三管齊下，我們一定要把鄉村旅游做到最好！
商業項目策劃書10
一、概述
公司業務流程作為公司組織內部人員一種規范的做事方式，不僅會體現公司的形象和價值觀念，而且更重要的是還會決定性地影響公司組織運行的效率和效益。做事方式不當，就不能指望有什么效率和效益。而這種做事方式，既包括做事的方向——流程結構是否合理，員工做的事是否是公司發展必須做的事，而且還包括做事的方法——流程活動是否合理，員工做事的方法是否有充分高的效率，并且還包括做事的態度——流程責任是否明確，員工是不是以一種負責的態度來做事。
公司業務流程管理也對應包括這三個方面的內容：
流程結構管理，讓每一個員工都只做正確的事，使所做的每一件事都能為公司帶來價值增值，實現充分大的效益；
流程活動管理，讓每一個員工都只正確地做事，使其做任何一件事的方法都有充分高的效率，保證從單個活動的角度分析，都能以相對較少的投入實現充分大的產出；
流程組織管理，讓每一個員工都積極負責地做事，使流程結構管理和流程活動管理的行為要求都不折不扣地得到貫徹落實，避免沒有效益、沒有效率的懶散行為發生。
二、項目實施可解決的問題
1、單位、部門和崗位角色之間不配合，各行其是，組織內耗嚴重；
2、崗位職責定得過死，都明哲保身，不求有功，但求無過，該相互提供援助之手的，都充耳不聞，視而不見；
3、崗位工作目標模糊，都為了工作而工作，為了履行職責而履行職責，員工有工作努力，卻沒有公司效益的改善和提高；
4、技術與管理分家，有技術引進和創新，沒有技術管理，脫離市場需要，為了發展技術而發展技術，公司技術先進，但發展落后；
5、有ISO9000質量體系的認證，沒有體系貫徹的保證，ISO9000認證僅僅起一個增加廣告說詞的作用，產品質量低，并且不穩定；
6、對員工的管理，重責任追究的秋后算賬，輕過程控制的即時協調，造成損失最終仍得主要由公司背著；
7、缺少必要的營銷整合，營銷策略彼此不協調，營銷渠道相互擠壓，營銷費用率不低，但市場份額增長不大，甚至出現負增長；
8、忽視客戶關系管理，客戶進門是親家，出門就成了冤家，開拓一個新市場，丟了一片舊市場；
9、品牌創建思路不當，只是謀求知名度，對美譽度沒有必要的關注，市場開拓過分依賴于廣告，有大額的廣告投入，沒有穩定的市場份額提升；
10、官本位意識嚴重，等級觀念盛行，管理人員習慣于高高在上的發號施令，管理人員與被管理者之間對立，矛盾重重。
三、項目工作內容
1、開展教育培訓，讓公司員工從上到下，廣泛形成按業務流程組織公司運行的意識，并全面掌握業務流程管理的技術；
2、淡化等級控制觀念，用業務流程管理取代等級控制管理，以強化過程控制，強化公司組織運行活動的效率和效益管理；
3、對照公司組織運行的97個基元子流程的內容，梳理規范公司的業務流程，并繪制流程圖；
4、分析確定不同流程之間的關系，理清公司業務流程的結構，以保證每一個人都做正確的事，每一件事都能為公司創造出充分大的效益；
5、分析確定每一個流程的每一個環節的活動，并制定保障其不斷優化發展的管理制度，以使每一個人都正確地做事，保證做事的效率；
6、分析確定不同流程之間的銜接關系，以使每一個流程及其活動的承擔人都嚴格地按照流程接口的要求，完成流程活動，保證每一個人都負責地做事。
四、項目有形成果
1．公司運行97個子流程的流程圖；
2．公司運行97個子流程的說明文件；
3．公司業務流程結構優化調整管理制度；
4．公司業務流程活動的優化調整管理制度；
5．流程接口銜接管理規范。
五、項目實施程序
1、組織教育培訓，讓公司員工從上到下，廣泛形成按業務流程組織公司運行的意識，全面掌握業務流程管理的技術；
2、討論確定公司運行按業務流程組織的思路，改變等級控制管理的僵化思想；
3、對公司現行做事方式進行流程分析，按原貌勾畫公司組織運行的流程圖；
4、對照流程管理的思路分析找出公司現行做事方式的效率和效益損失；
5、對照公司組織運行的97個基元子流程的內容和規范要求，梳理規范公司的業務流程；
6、分析確定不同流程之間的關系，理清公司業務流程的結構，以保證每一個人都做正確的事，每一件事都能為公司創造出充分大的效益；
7、分析確定每一個流程的每一個環節的活動，并制定保障其不斷優化發展的管理制度，以使每一個人都正確地做事，保證做事的效率；
8、分析確定不同流程之間的銜接關系，以使每一個流程及其活動的承擔人都嚴格地按照流程接口的要求，完成流程活動，保證每一個人都負責地做事；
9、規范業務流程的設計，并繪制流程圖；
10、整理匯總流程管理的系統文件。
六、項目實施辦法
1、由委托方（以下簡稱甲方）和（以下簡稱乙方）雙方共同組成項目組，甲方董事長或總經理擔任項目組長，企管部部長或相關職能部門主管擔任常務副組長，乙方選派專家擔任副組長；
2、甲方須配備x個工作人員，承擔一些輔助性工作，其條件是大專以上文化程度，具有公司管理方面的基礎知識，能承擔一般文案的草擬和審訂工作；
3、項目組在項目組長和副組長共同領導下開展工作，需要甲方相關部門和人員支持配合的工作，甲方必須緊密配合，并按項目進程要求按時按質完成；
4、乙方專家和輔助人員到甲方駐地開展工作，交通費、食宿費由甲方承擔，食宿標準為三星級賓館標準；
5、為了降低甲方項目投入成本，凡是不需要在甲方工作地完成的工作，一律要求乙方專家帶回乙方駐地完成。
七、項目咨詢費用
1、咨詢費用收取標準
咨詢服務收費行內通行的作法是，按投入的專家工作時數或工作日數計算。其標準為1500元（人民幣）/專家工作小時，或12000元（人民幣）/專家工作日。亦可協商打包確定。
2、咨詢費支付辦法。
咨詢費按比例，分期支付。一般情況是分兩期，按5：5支付。項目首期付款到乙方賬戶之后，一周內乙方專家到甲方駐地啟動項目。第二其付款在其項目進行到一半時支付。
商業項目策劃書11
第一章 總體策劃思路
一、策劃的總體思路
1. 全面把握：首先是建立在對當前最優產品設計與操盤策略的全面把握之上的，全面掌握他人犯下的錯誤，避免重蹈覆轍----先求不敗而后求全勝。
2. 項目對接：強調對項目所在區域及個性特點詳盡深入的調查與研究，并對項目的資源優勢和劣勢進行判斷與整合，從而實現最優模式與項目自身進行完美對接。
3. 創新超越：每一個地產項目都需要超越自我、超越同行業的最高水平，通過在未來領域的積極開拓，不僅為項目自身創造出競爭優勢，還可以為地產企業奠定行業地位。
二、 項目背景
1.用地概述
l 地塊位于蘇州市朝陽區長安西路南側，西臨華美商城，東接蘇州市郵電局，南近蘇州商廈，北與蘇州飯店一路之隔，屬城市核心商圈內的絕版地塊。地塊周邊休閑、購物、娛樂、醫院等生活設施配套齊全，交通便捷。
l 該地塊整體呈"品"字狀，沿長安路東西面寬132.4米，南端東西面寬67.74米;南北最大進深112.78米，最小進深61.99米,地塊占地11692.59㎡(合17.53畝)。
2.項目規劃
商業形式：獨立商鋪布局+大開間框架自由分割商業布局，約20491.85㎡l
住宅形式：小戶型酒店式公寓布局，約9609.32㎡l
辦公形式：可自由間隔式寫字樓布局，約22791.36㎡l
停車形式：地上81個，地下326，合407個車位(地下兩層停車布局，約13691.36㎡)。l
建筑密度：42%l
綠地率：25%l
容積率：4.5l
3.規劃設計要點
《蘇州世景國際方案設計說明》(略)
4.用地紅線圖
(略)
三、項目資源分析、項目目標的界定
---效益和品牌
1. 項目銷售按目標計劃順利完成
第一階段銷售必須成功，以順利渡過項目風險期，實現資金流的良性運作，確保后續開發資金。l
總銷售額、回款額、銷售進度、利潤目標的合理實現。l
2. 項目對企業品牌及后續項目的拉動和貢獻。
借助項目運作的成功，蘇州世景置業發展有限公司確立在蘇州房地產行業的地位和影響力。l
綜合提升世景置業發展有限公司的品牌知名度、美譽度和擴張力。l
四、核心目標--樹立品牌
原理：達到商業房地產的三贏境界
品牌時代需要有品牌時代的房地產開發經營的游戲規則，需要有品牌時代的語言與消費者對話，這種全新的溝通語言與游戲規則，就是"房地產品牌語言與品牌運營規則"。
品牌時代的消費者需要的不只是房地產產品，而更是需要房地產的品牌服務，品牌時代的房地產開發商需要學會塑造房地產品牌，需要學會運用"房地產品牌運營"的規則生產適銷對路的房地產品牌。
品牌經營與消費者處于動態的平衡，消費者不斷將自身的體驗反饋給經營者，經營者對房地產品牌進行維護與調整，使品牌體驗不斷更新，品牌價值不斷提升。
所謂三贏是指開發商企業價值、消費者客戶價值、項目所處的區域價值三種價值的同步提升。通過對樓盤潛在價值、開發商潛在資源、客戶的潛在需求的全方位的挖掘與激活，形成強大的品牌勢能：
消費者欲望燃燒、品牌光芒閃耀、區域能量引爆。
最終達到財富涌流、社會進步的全新局面。
五、項目開發總建議
1. 引進先進的商業規劃，特別注意引進新業態和設計好項目的業態組合。
2. 通過前期銷售與招商的同步進行，引進眾多國內、國際知名商業企業和品牌，顛覆現有區域商業格局。
3. 注意引入商業物業和統一運營管理概念，對項目精心包裝。
4. 通過超常規宣傳，通過項目營銷進行造勢炒作，讓該項目的開發成為當地市民關注的熱點，并形成良好的口碑并且節約宣傳費用。
5. 通過適當靈活劃分商鋪面積來控制"總價"，推出短期租賃政策，盡量降低投資門坎，使項目積聚大量的潛在客戶群。
6. 充分利用項目三部分所形成的“生態鏈”形成優勢互補。
六、項目的SWOT分析
1. 項目優勢
地理位置優越，商圈人氣興旺l
世景國際位于蘇州市中心地帶，屬于長安路頂級商業中心向商旅娛樂中心過渡的核心地帶，距秋葉原、徐家匯、寶皇不超過500米，蘇州劇院、蘇州飯店、蘇州賓館也是近在咫尺，交通便利。可以說是是目前蘇州市城區內最具發展潛力的商業用地。
商業配套完善，商業活動便捷l
由長安路相連的南京路與中心路地段是蘇州市朝陽區最為成熟的商業活動區，其中匯聚的商業、酒店、娛樂等均在整個蘇州市具絕對代表性。隨著近年來來國民經濟的穩步發展，居民生活水平的不斷提高，大規模新型商業項目的投入使用，令該地段的商業配套越發成熟，各類商業、商務活動業已成為蘇州最為頻繁的地區。
屬于三位一體的商業項目模式，開發潛力巨大l
項目集商場、投資型公寓、寫字樓于一體，可形成商業經營、旅游居住與商務活動的優勢互補。
2. 項目劣勢
周邊商業競爭較多，從某種程度上分流消費群體。l
l 雖然街區具有良好商業環境資源，但是臨近項目如華美商城、北方商廈目前經營狀況不容樂觀，容易造成客戶的對比心理，為后期銷售招商增加壓力。
l 目前蘇州高檔寫字樓市場供應量較大，如黃金大廈、國貿大廈、瑞蚨祥、珠玉島、眾成商城等項目。且朝陽地區的高檔寫字樓租賃情況不理想，中小型寫字樓因租金優勢較被市場認可。
l 目前市場上寫字樓投資回報率較低，缺乏投資者關注，而中、小型公司因為經濟實力有限，多以租賃為主，購買意向不強。
3. 機會點
經濟發展利好因素l
長安路地位的提升，與其說是近年來各開發商著力打造的結果，還不如說是蘇州市經濟穩步發展、核心商業圈多元化發展的必然。目前已形成南北以中心路、南京路為軸，東西以長安路為軸的格局。而中心路與長安路也因地處城市軸線中心的緣故，商業地位迅速上升。
地理區位優勢l
目前蘇州市房地產市場已日漸成熟，該項目的地理區位優勢必然會贏得較大的發展趨勢。因此，以超前的決策意識，以科學的態度研究“供給----需求”，便可以搶占“先機”。
項目連動實現價值最大化l
本項目對面是蘇州劇院、蘇州飯店、蘇州賓館等蘇州頂級商務娛樂場所，而左邊不超過500米又是蘇州市幾大著名商場的聚集地，因此如何結合項目自身開發特點，能完善和補充市場缺陷就能發揮優勢，降低運作成本，實現本項目物業潛在價值最大化，使發展商充分兌現效益。
中心城市的建設匯聚了人氣l
隨著政府發展“發展中心城市”力度加大，朝陽區對“五區三縣”的影響力和知名度的提升，區位優勢必然會帶來人氣的上升，而本項目開發周期估計完全可以“借勢造勢“，為增加項目開發的安全性打下良好的基礎。
4. 風險
市場因素l
可對形成直接影響的超大型項目在本項目開發周期內都將面市時，例如即將開售的珠玉島大廈和被譽為“蘇州地王”的黃金國際項目已于12月18日舉行奠基儀式。這些項目均體量巨大、且都是集商業、酒店、寫字樓及住宅于一體。同期上市必將對本項目產生競爭。
同時，從目前蘇州市的房地產市場看，各類型競爭同質化開始，已引起許多開發商的重視，按我們的開發周期測算，一旦這些開發商都清晰地認識到產品“差異性”的重要性或迅速模仿。那時，本項目還是具有一定市場競爭的風險性。
自身因素l
與本項目一墻之隔的華美商城及長安路的其他大型商場已經有強烈的對比，假如本項目沒能在項目定位、經營特點及硬件設施上有所超越的話，銷售的風險性和困難度是顯而易見的。
5. 綜合分析
從市場調研結果分析、本項目的優劣勢比較，機會和風險并存。唯一的辦法就是尊重市場、適應市場，順應消費者的心愿，整合與項目有關的各種要素，運用智慧，創造出具有超前性、差異性、引導性、適用性的產品，以合理的成本、利潤，達到科學的"投入產業比"，追求產品供給----需求的完善性，使項目達到預期的市場期望值。從目前各熱銷的房地產項目以及投資者的區域意向，可以看出投資者的考慮因素主要表現在：
一是地段和人氣，地段和人氣是決定商鋪租金的重要因素，人流量大、道路暢通、能夠留住行人和有穩定消費群體的區域等都是投資考慮的主要因素;
二是新的商業模式和經營理念，蘇州當前的商業模式開始從條狀商業街向集聚式商業區轉化，綜合性的"商業步行街"、"一站式購物"的大賣場等新的經營管理模式所帶來的影響是不言而喻的;同時隨著市場上產權式酒店、投資型公寓及中高檔寫字樓等房地產項目的出現，投資物業的多樣性也開始逐步形成。因此，同屬具備投資型的商業形態，本項目要立于市場不敗之地的關鍵就是如何開發出適合區域今后發展的商業模式和引入先進的經營理念。
三是產品和配套，商業產品的設計和周邊資源狀況，包括產品本身、產品形象、產品位置對消費及投資者的有效引導，還有商業項目的功能定位、軟硬件配套設施、人流走向等技術性內容，以上因素對商業項目的功能影響很大，投資者考慮范圍較大。
七.市場機會發現
本項目市場機會將包括對商業、酒店、公寓、辦公、休閑娛樂等多元的需求構成，市場機會有以下幾部分構成：
1.常規市場機會發現
l “傳統都市區域”自然形成的不動產需求(自用和投資)，商業、商務及休閑需求。項目位于蘇州的市中心，處于蘇州市頂級商業地段向頂級商務地段過渡的邊緣地帶，商業、商務及休閑的需求能夠得到最大化的體現。
市區內類比高水準的綜合性多功能商業項目有效供應不足形成的差異性顯示需求。l
2.新生代市場機會發現
政治、經濟、文化、藝術和社會環境變化帶來的需求。l
城市建設和發展，交通的全面改善，其他城市區域價值和格局變化帶來對本區域的新需求。l
新生代滋生的生存、休閑、投資空間的現實需求。l
3. 創造市場機會發現
l 新投資方式創造的市場機會。目前蘇州市民的投資意識很濃，就這一點來說我們注意差異化投資，就項目本身可以從前期的招商工作開始，進行統一招商統一規劃，使得本項目在投資理念方面有較大的提升。
l 新經營方式創造的市場機會。目前不少商鋪經營的靈活性導致商業的經營缺乏統一性，商業氛圍的形成僅依靠市場的調節由經營者自發形成，商鋪的換租率表現頻繁。這就給我們在創造市場的新型不動產品種提供了機會與空間。
l 新營銷策略創造的市場機會。當地的營銷策略主要以房屋預售登記認購為主，到開盤后集中簽約。而我們在具體運作中可以將一些新的操盤手法融入其中。
4. 延伸價值
l "新都市主義"規劃觀念的延伸價值。考察新都市主義的城市建設理念，我們可以看到，新都市主義所有主張的背后，都蘊含著一個極其重要的思想，即人文關懷。無論是混合街區功能的考慮，還是對交通系統的組織，抑或其它城市建設主張，都強調要滿足人的需求，尊重人性發展。新都市主義者重新反思人類與自然的關系，主張城市建設應充分研究自然環境，城市規劃因形就勢，建筑設計適應氣候要求，從而使城市與自然形成和諧共存的局面。對于本項目而言，應相當重視"新都市主義"的規劃觀念及延伸價值。
l "藝術化"建筑設計的延伸價值。建筑不等于藝術，因為建筑設計首先考慮的是不同項目的具體要求，建筑必須有功能性，它牽涉到結構、力學、工程學等，建筑不僅僅是表現。建筑藝術價值觀的演變分為五個階段：(1)實用建筑學階段，追求適用、堅固、美觀的建筑;(2)藝術建筑學階段，視建筑為"凝固的音樂";(3)機器建筑學階段，把建筑看作"住人的機器";(4)空間建筑學階段，認識到"空間是建筑的主角";(5)環境建筑學階段，認為建筑是環境的科學和藝術。在本項目中，我們著重要體現的是空間建筑學與環境建筑學相結合的本質。
l "主題性"環境設計的延伸價值。主題文化是項目的靈魂。項目的主題文化定位是創造項目個性，體現物業差異性，從而引領潮流，引導新的生活方式的坐標，也是項目建筑風格，環境風格設計的依據。
l "后價值開發"的延伸價值。這里指的后價值開發體現出品牌經營的持續性與持久性能夠為將來的品牌創造與品牌經營打下堅實的基礎。
5. 機會價值
土地競拍的社會知名度。l
類比競爭物業的優劣取舍。詳見《市場調研報告》l
社會專業服務體系組合和利用。l
金融服務。包括個人金融服務、物業托管、個人理財等等。l
物業經營和管理。l
營銷策劃。l
商業項目策劃書12
前言
xx廣場商業步行街，是南大街南段的首席商業街區。
因此，我們必須采取有效手段，炒熱xx一期的商街氣氛，大力提升其商業價值，增強業主和商戶的投資信心，并以此拉動xx二期的店鋪出售。鑒于營造一期商街氣氛迅速催生人氣的任務迫在眉睫，本案將主要對xx一期商街如何突破商業現狀和形成旺盛人氣進行策劃。
一、背景分析
xx一期商街位于濠河之畔，處于城市商業中心，與繁華的南大街北段僅一步之遙。這樣具有“鉆石級”市口的商業街，當前緣何一時難“熱”，在我們拿出策劃方案之前，首先必須對此進行研究分析，以便找準“病灶”對癥下藥。據考察和分析，xx一期商業步行街主要存在“先天”與“后天”兩方面原因。
（一）商街設計“先天不足”
1大廣場難搞大活動。步行街北廣場扼xx街xx路交匯處，西鄰五星級大酒店，原本屬于最能吸引公眾“眼球”最宜舉辦大型活動的商業舞臺，能給商街源源不斷注入人氣。由于當初僅從景觀角度設計廣場的“旱式噴泉”“簡易花壇”，而沒有考慮廣場的商業價值，如今的廣場很難發揮聚集人流吸納大型活動的功能。廣場熱不起來，商街自然冷落。
2“假山”成了“絆腳石”。步行街南入口處的“假山景觀”，既無觀賞價值，又橫亙在道路中央，事實上成了阻礙游人進入內街的“絆腳石”。此外，南入口的臺階亦與商街道路平坦要求不相符，也沒有考慮人性化的地面設計如殘疾人盲人通道等。3內外街連接通道商用功能缺失。xx街通往內街的三個通道，從商業功能設計上看實屬敗筆。按照商業街區的布局要求，街區內主干道副通道兩側均應為店面房，以便使街區形成鱗次櫛比的商店群。這不僅能有效吸引顧客逛街購物，易于催生和聚集客流，而且能把土地資源利用率發揮到極致，如同上海豫園商街那樣條條路上有店鋪，每寸地皮生銀子。遺憾的是，xx一期外街通向內街的三個通道，兩條是沒有任何店鋪的“幽巷”，顧客在街口看不到商業氣氛，甚至不知道里面還有內街；一期與二期之間的通道，同樣因一期建筑南側沒有設計店面房，走在南大街的顧客看不出街口的商業氛圍而止步于此。4xx街一側臨街綠化帶的設計過長，阻擋店門，不少顧客入店購物因此要繞一大圈，于是放棄了購買動機，導致臨街店鋪生意清淡。
（二）商街策劃“后天失調”
1xx廣場商業街處于核心商圈，在市場競爭特別強調個性化的今天，商街必須有自己的“靈魂”，即戰略定位和商業主題。xx廣場商業街最早定位是“xx街”（很好），后來又定位于“xxx”很好，只是推廣很費力），如今準備冠以“xx廣場步行街”（老土，沒有鮮明個性目標顧客也不清晰）。由于沒有精確精準的市場定位，關于商業上“我是誰”“我為誰服務”的問題沒有首先解決好，其它問題也就難以解決了。
2xx廣場是一處很好的“市民廣場”，但要吸引廣大市民聚集到這里，還需要有濃郁的“廣場文化”，例如象xxx路xxx廣場xxx步行街那樣的廣場雕塑。此外，還需要有體現人文關懷的指引牌休閑椅售報亭公用電話亭垃圾筒商品廣告牌露天茶座等。目前，由于上述設施沒有配套，xx廣場的“磁場效應”不佳，所以商街難“熱”。3打造商街，服務“缺位”。開發商開發一片商鋪銷售出去，再由物業管理公司去打理，這是開發商業房產的“老皇歷”。事實上，經營xx廣場商業街，“物業管理”代替不了“商業管理”，商業街由“冷”到“熱”需要專業策劃管理機構來“操盤”運作，此所謂“泛商業地產運作”。xx廣場起步階段缺少商業策劃管理機構的全程介入，商鋪的出租與經營全由業主與商戶“婚姻自主”，雙方又都缺乏成熟的理性，商街本身也沒有搞啟動和培育市場的形象“炒作”，這就無法形成火爆的商業氛圍。此外，我們對業主購買店鋪后的關注程度不夠，沒有從盡快啟動商街運營和提升商業價值的角度予以指導和服務，例如，商街北口的66號（圓形）68號（尖頂）兩家首席店面房一直空關，這對內街商戶的經營及整個商街的氣氛便構成較大影響。
二、商街定位
xx廣場商業街的戰略定位至關重要，針對其所處的地理位置和商業環境，根據城市消費群體的消費趨勢和消費偏好，我們作如下戰略定位：
1街名：xx廣場時尚麗人街
2概念：xx廣場————xx街觀光旅游的門戶，國際品牌匯聚的商街，都市麗人尋夢的xxx。3廣告語：xx廣場／時尚麗人街————與xx相約，與xx同行4商業門類：購物休閑餐飲美容娛樂5商品：主營國際國內名牌服裝服飾化妝品珠寶眼鏡手表休閑食品工藝品等。6顧客定位：都市中追求時尚的女性及國內外的旅游觀光者。7經營理念：站在城市經營的高度打造一條聞名長三角的商業街。
三、招商策劃
xx廣場時尚麗人街的招商，屬于“突破困局”的舉措，招商需從下列幾個方面入手：
（一）發布招商公告
我們計劃于4月中旬在《xx晚報》xx電視臺發布招商公告，突出介紹xx廣場時尚麗人街的市口優勢市場定位和潛在的巨大商機，吸引商戶預約登記承租店鋪。
（二）舉辦招商信息發布會
該招商信息發布會擬于4月20日在毗鄰的xx飯店舉行，出席的商戶為xx及周邊城市的時尚品牌經銷商，以及xx國貿市場有意入駐xx廣場經營的服裝珠寶化妝品商戶。參會商戶的人數擬控制在100人左右。會上將發布的主要信息是：
1xx廣場時尚麗人街的總體規劃市場定位獨特優勢和前景展望；
2xxxxx街可供商戶購買或租賃的店鋪資源狀況，包括售價租金物管的優惠政策。
（三）整合店鋪資源
xx一期的店鋪均已出售，投資者是否愿意委托我公司代理招商和出租？是否同意接受我公司提出的代理租金價格（或稱返租報價）？舉辦招商信息發布會和對外發布招商公告之前，須由xx房屋銷售公司與業主首先商定委托招商的意向租金價格等問題。一旦確定了哪些店鋪可供委托招商，我們便可以對外開展招商活動和引入商戶洽談租金。
為了使xx一期商街盡快形成良好的商業氛圍，我們應爭取所有空關店鋪納入招商范圍，并按照商街的市場定位有的放矢地展開招商。如果有的業主采取等待店鋪升值的態度，寧可閑置也不愿出租，我們應當認真加以引導，動員其站在全局利益長遠利益的高度盡快出租，以便消除商街中的店面空關現象。
對目前正在尋求轉租退租的商戶，我們應當積極宣傳本公司為繁榮商街正在采取的舉措，動員他們打消念頭和恢復信心。如果商戶仍然要轉租退租，由于業主與商戶之間有約定，我們可在雙方解除合同后再將該店鋪納入招商范圍。
（四）有關租金政策
xx一期商街的商業氣氛清淡，其中原因之一，是店鋪投資者急于高回報開出高租金，讓許多欲入駐經營的商戶望而卻步。因此，我們在為業主代理招商前，必須做好兩項重要工作：第一，我們必須向業主說明南大街南北兩端存在的區位差異，說明xx一期商街處于入市初期，繁榮興旺需要有一個培育過程，不能無視市場承受能力開“天價”。向業主說清道理很重要，高租金導致店鋪無人承租，業主照常要背負購房貸款利息，店鋪價值也很難提升。第二，我們要從業主與商戶的雙方利益，設計比較符合市場行情和商街現狀的租金政策。當前，xx一期店鋪比較合適的租金是：
如該類店鋪以600～700元／m2／年租金計算，年收益為6.6～7、7萬元，剔除利息后的收益2.2～3.3萬元。這樣的租金對商戶來說，在目前情況下尚有吸引力，易于接受。）
（五）商戶入駐優惠措施
為了有效啟動市場和給商戶入駐經營樹立信心，我們將“放水養魚”，從盡快繁榮市場的高度，適時推出必要的優惠措施：
第一，商戶入駐商街經營一年以內，我們將免費提供一個燈箱廣告位（由我方制作燈箱，燈片制作及電費由商戶負責），供其做商品或品牌宣傳；
第二，凡商戶舉辦品牌宣傳商品促銷活動，一年內允許在北廣場上每季免費舉辦一次活動，鼓勵舉辦有較大影響力的廣場“時尚秀”活動；
第三，凡商戶入駐經營一年內，店鋪物業管理費將按八折優惠收取；
第四，為降低入駐商戶的經營成本，我們將協調工商稅務部門，給予xx廣場商業街以集貿市場的稅收優惠政策，同時在工商管理費的收取上適當減免。
四、商業氛圍營造
（1）商街指示識別系統布置（詳見xx廣告公司設計效果圖）
（2）設計制作廣場內街雕塑作品（參見xxx步行街雕塑照片），以增添xx廣場的文化底韻，吸引游人前來休閑。
（3）廣場內街將有序設立景觀式落地廣告燈箱歐式休閑椅公用電話亭報刊出售亭飲料及冰淇淋售賣亭等，廣場上采用鮮花盆景搭建可移動立體景觀花壇，增加視覺看點，擴大商街的休閑與服務功能。
（4）邀請政府部門社會團體前來舉辦廣場主題活動，借力炒熱廣場活躍氣氛吸引眼球。尤其要抓住“五一”前后活動頻繁，聯系總工會文聯群藝館新華書店等單位舉辦廣場活動，借助媒體推波助瀾，巧妙宣傳xx廣場。
（5）與市攝影家協會和新聞媒體聯合舉辦《xx風韻》優秀攝影作品廣場展示活動，用文化手段提升xx廣場的時尚品位。
（6）5月份起，爭取舉辦幾次《xx之夏》廣場音樂欣賞會，用高雅藝術推高xx廣場在市民心目中的地位，提升廣場的“聚流”效應。
五、商街硬件改造建議
1xx北廣場實施改造，以適合舉辦大型活動。
2xx一期南入口的假山拆除，地面實施人性化商業化改造。
3臨xx街一側的店前花圃實施改造，便于顧客無阻礙進店。
4內街的地面進行排水改造，防止夏季雨水倒灌進入店鋪。
5xx一期南側花圃爭取拆除，最好建造一排店面房，既可街口開店吸引顧客步入內街，又可創收。
上述方案，經董事長批準后組織實施。
商業項目策劃書13
第一部分 摘要（整個計劃的概括）
一、公司簡單描述
二、公司的宗旨和目標（市場目標和財務目標）
三、公司目前股權結構
四、已投入的資金及用途
五、公司目前主要產品或服務介紹
六、市場概況和營銷策略
七、主要業務部門及業績簡介
八、核心經營團隊
九、公司優勢說明
十、目前公司為實現目標的增資需求：原因、數量、方式、用途、償還
十一、融資方案（資金籌措及投資方式）
十二、財務分析
1.財務歷史數據（前3年～5年銷售匯總、利潤、成長）
2.財務預計（后3年～5年）
3.資產負債情況
第二部分 綜述
第一章、公司介紹
一、公司的宗旨（公司使命的表述）
二、公司簡介資料
三、各部門職能和經營目標
四、公司管理
1.董事會
2.經營團隊
3.外部支持（外聘人士/會計師事務所/律師事務所/顧問公司/技術支持/行業協會等）
第二章、技術與產品
一、技術描述及技術持有
二、產品狀況
1.主要產品目錄（分類、名稱、規格、型號、價格等）
2.產品特性
3.正在開發/待開發產品簡介
4.研發計劃及時間表
5.知識產權策略
6.無形資產（商標/知識產權/專利等）
三、產品生產
1.資源及原材料供應
2.現有生產條件和生產能力
3.擴建設施、要求及成本，擴建后生產能力
4.原有主要設備及添置設備
5.產品標準、質檢和生產成本控制
商業項目策劃書14
一、概述
企業管理的中心工作是崗位角色管理，企業的效益最終得靠企業組織的崗位角色來創造。而崗位角色管理的核心卻是企業員工績效考核。不僅企業的選人、用人和核發工資、獎金要由它提供基本的依據，而且它本身還具有為努力工作、積極貢獻的員工帶來自我價值滿足，激勵員工的作用。但要使企業員工績效考核起到這一作用，其前提卻是企業員工績效考核管理規范，能保證使每一個員工的努力和貢獻都能得到“公正、公平、客觀、準確、全面”的評價。
所謂企業員工績效考核體系建設，也就是實現企業員工績效考核管理的規范化，即根據企業的實際，在恰當地解決考核目的、考核內容、考核主體、考核頻率、考核方法等五個方面的問題的基礎上，擬訂保障達成企業員工績效考核的“十字”標準的操作辦法，并健全、完善能保障其全面貫徹落實的管理制度。
二、項目實施可解決的問題
1、對于員工的工作沒有真正意義上的績效考核，員工的努力和貢獻的難有客觀公正評價，功過不明，干好干壞一個樣，員工工作熱情和主動性低;
2、員工績效考核沒有事先的量化評價標準，對員工的績效考核變成了上司主管依自己的主觀偏好打壓或拉籠下屬的最佳機會，員工對績效考核不僅不支持而且反感;
3、員工績效考核要素設置過于抽象籠統，僅僅依靠上司主管的個人印象打分，不能真正反映員工的工作努力程度和貢獻的大小;
4、員工績效考核的重點不明確，為了量化而量化，把一些與企業發展關系不直接的個人問題列入作考核要素，考核內容與企業發展目標脫節，把對企業發展有作用的人考跑了;
5、員工績效考核導向錯位，重態度，輕貢獻，吹牛拍馬，只作表面文章的人得高分，踏實工作，努力貢獻的人相反受冷落;
6、不同職類、不同單位部門的員工績效考核，相互之間沒有關聯，成績沒有橫向可比性;
7、員工績效考核對員工的意志行為選擇起不到導向作用，其考核只能起到為員工工資獎金的發放提供一個不太能服人的依據;
8、不顧企業行業特點，照搬其它企業的績效考核方法，不能體現自己企業的各類員工工作努力的實際;
9、員工績效考核是作過場走形式，按比例分配單位和部門的優秀和不合格名額，內部人員輪流當認;
10、員工績效考核量化考核要素設定不合理，誘導員工產生短期行為，使員工只顧目前職責履行的過關，不求工作質量和效果的穩定提升，制約了企業的穩定發展。
三、項目工作內容
1、討論確定企業員工績效考核體系的框架，總體上解答企業員工績效考核的五個常規(4w1h)問題;
2、根據企業的實際，分職類選擇確定能實現“公正、公平、客觀、準確、全面”十字標準的企業員工績效考核方法;
3、分別對不同的崗位進行分析，確定其企業員工績效考核的要求和量化評價標準;
4、制作企業員工績效考核的工具;
5、擬訂企業員工績效考核管理制度。
四、項目有形成果：
1、企業員工績效考核體系建設方案說明文件
2、分職類選擇確定的績效考核方法說明文件;
3、各個崗位角色的績效考核標準說明文件;
4、對應于不同方法的績效考核工具;
商業項目策劃書15
背景分析
據我國權威機構對中國女性飾品市場的調查顯示，目前我國女性飾品市場人均占有率不足5%，而發達國家一般都在45%左右，其中最高的是日本的東京為98%。據專家預計，我國女性用品消費率正按每年19%的年增長率遞增，可期待的巨大市場空間和可憐的市場占有率形成了鮮明的對比。就目前而言，可供消費者滿意的產品并不多，市場中的產品和店面形式也參差不齊、良莠不分。所以說飾品行業的市場發展空間是很大的。
項目概述
在店鋪漫天飛的今天，個性是店鋪的靈魂，是店鋪的生命。為了區別于普通的女性飾品店，我們將以壁掛、藤編容器等家居小飾品作為經營項目，以專業化和個性化為主導理念，以普通消費者為客戶群。我們將采用網上經營的模式，構建自己的飾品店網站，采用“一站式”銷售實現經營利潤的最大化。以電子互動平臺來全面提高產品供銷鏈的上市速度，及時補貨，與客戶進行充分的交流。經營飾品店的想法源于我們自身對個性飾品，家居裝飾的濃厚興趣，以及飾品行業巨大發展潛力的吸引。我們希望我們的產品——一個藤編花瓶，一副泰式壁掛，一盞貝殼燈具，能為您的溫馨小家增光添彩，營造出浪漫滿屋的氛圍。
一、公司介紹
1、公司經營宗旨及目標
本公司堅持誠信為本，顧客利益至上的經營宗旨。我們會時刻關注顧客需求，以公司網站為平臺，留意客戶反饋信息，為客戶提供各種咨詢服務。并以市場為導向，加快產品更新速度，從而保證我們的家居飾品的優質與時尚，滿足人們追求個性、簡潔、潮流的欲望。
靠薄利多銷，走經營流水，憑品質和設計，賺客戶認可度，這就是我們的經營之道。相信依靠公司同仁的努力，我們的產品會贏得良好的信譽，在獲得豐厚利潤的同時，也幫顧客創造出溫馨舒適的家居氣氛。實現公司與客戶的雙贏，這便是我們的目標！
2、公司簡介
（1）公司名稱：xx淘藝。
（2）業務范圍：家居小飾品——各式壁掛、藤編花瓶、布質靠墊、陶瓷畫、陶瓷花瓶、小地毯、電器套等。
3、公司管理
（1）管理思想：以質量管理理論為指導，要求人員和產品必須不斷完善、學習、成長，同時對經營過程徹底進行再思考和再設計，以便在業績衡量標準（如成本、質量、服務和速度等）上取得重大突破，完成企業再造。公司采取網絡化層級管理體制，實現集權和分權統一，穩定和變化統一，一元化和多元化統一。
（2）管理隊伍：以總經理為管理中樞，下設產品服務總監，市場營銷總監、網站技術主管，財務主管。
（3）管理決策：以總經理為核心召開公司會議，各部門主管參加，共同討論公司相關事務。涉及公司戰略方向選擇以及不同工作單元自主性勞動的范圍與邊界確定等問題，總經理擁有最高決策權。公司管理在強調統一指揮和一定程度集權的同時，也注重分權。工作單元內的一線人員，也就是各部門主管，有權在公司戰略參數的范圍內自主地處理可能出現的緊急情況。
4、團隊概述
我們公司的四位創建者都是在校的女大學生，目前均就讀于電子科大人文社科學院行政管理專業。扎實的管理理論功底和深厚的友誼使我們共同設計出了一套嚴密且分工明確的管理體系，讓大家能夠各司其職，各盡其責。
以下便是公司四位成員簡介：
職務：總經理兼網站技術主管。
職務：市場營銷總監。
職務：財務主管。
職務：產品服務。
二、成本及經濟效益分析
1、目標市場
銷售對象主要集中于有一定消費能力的白領階層，對生活品質和格調有較高的需求和期望，喜歡休閑有情調，更加關注物質以外的生活質量。所以在銷售過程中要鎖定這種消費群體：高學歷收入較高的波波族，新貧族，白領。也包括高中生和大學生。
2、顧客的購買準則
遵守購買時自愿平等，誠實信用原則，用支付寶付款結算，遵守淘寶網的網上交易協議。
三、產品與服務
產品簡介：
xx淘藝主要從事禮品、掛圖、手工藝品等藝術產品銷售，產品由xx公司、xx公司生產。xx公司產品有什么系列，某系列有什么型號、顏色，規格。xx公司產品有。
服務細則：
承諾：
1、凡在xx淘藝購買任一商品的顧客均是本商店的普通會員，普通會員的積分達到1500分（每花一元積一分）時即可上升為貴賓會員，貴賓會員積分達到3000分時即可上升為鉆石會員。普通會員可享受9·8-9折優惠，貴賓會員可享受9-8折優惠。鉆石會員可享受7·5折優惠并提供免費郵寄或免費送貨服務（xx市三環以內）。
2、xx淘藝將根據客戶自己選擇的運輸方式，免費代辦運輸。郵寄費用或長途運輸費（含保險費）將由客戶承擔。
3、因郵寄或長途運輸而造成的貨物損失，猴哥淘藝不承擔責任。
4、為確保訂單的有效性，猴哥陶藝將在客戶訂單發出一天之內通過手機短信、電話或e_mail確認是否購買，在收到客戶準確答復后視為合同生效，貨款及其郵費余款應在其2天之內到帳，并在到帳后當天或第二天郵出物品。如因其他原因造成客戶費用匯出而我方顯示未到帳的，我方將在匯款到帳后發貨，或者客戶可以提供相關證明證實實際情況的，我方認為合理的情況下在提供證明后3天內發貨。
5、客戶2天內買下多件商品可一起郵寄。
6、如果客戶所購的禮品涉及到特殊設計和印刷及其它方面的問題，猴哥陶藝在接到客戶訂單意向后，將與客戶聯系并最后商定價格。（附：所涉及的商標侵權責任應由客戶承擔。）
7、猴哥陶藝將根據客戶會員級別給予折扣優惠，最終價格將在接到訂單意向后與客戶具體商定。
8、客戶在收到所定的商品時，發現質量問題，若因本店人員疏忽或商品本身質量與說明不相符的，自收貨之日起3天內本店為客戶無條件包換包修，但客戶需承擔返還商品的費用，而不需承擔再次郵寄費用。
9客戶再收到商品后若不滿意猴哥淘藝可以包換，但必須未對該產品設計、材料等作任何改動、并損壞標志印刷，無質量問題不影響再次銷售，而且因此產生的費用由客戶承擔。
10、因客戶行為造成的商品外觀、包裝、性能破壞并且影響再次銷售時，請原諒本店將不予退換。
四、資金需求、籌措方法及投資回報
因為公司為網上公司，經營貨品占地不大，起步初期可以先根據市場需求作一份需求分析，根據此分析再逐步擴大購買規模，故起始資金的投入相對較小，公司預計需要3000（待算）元啟動資金，主要用于庫房購置、員工培訓、市場宣傳推廣。資金的籌措方式是個人或者機構的風險資金，以投資入股的方式投入，其他資金投入方式也可以考慮。公司預計在未來的一年內收回成本，按每月銷售一件產品計算，（平均銷售利潤率30%計算）。
1、設備費用
pc機（啟動投入）：初期擬采用2臺一般pc（現成），保證每天8小時有人在線，上網費用，在校期間平均每月投入20元，假期期間共投入x元。
軟件（啟動投入）：x元。
租用辦公地點（每月投入）：擬租用辦公室約20平方米，月租x元。（按季付）
設備的啟動資金合計x元。
將來隨著訪問率的提高及購買隊伍的擴大，將會在已有的xx淘藝小店的基礎上，把網絡買賣重心轉移至公司獨立網站的構建上，就需要提高服務器的檔次、增大專線帶寬、增加pc機的臺數、擴大辦公面積等。預計將在一年后追加設備費用。
2、行政費用
人員工資：初期工資為x工資，屬于朋友間創業階段，故以股份形式為個人所有。
宣傳費用：印發宣傳單每次100份，初步范圍為電子科大女生公寓（寓苑和15棟），宣傳海報（成華區附近小區和八里小區附近）10份。
通訊費用：估計每月x元。
行政費用啟動資金預合計為x元。
3、盈利回報
網絡時代，注意力即是經濟，xx淘手工藝飾品網以指向性強并且相對忠實的注意力為基礎，以便實現以下的盈利方式：
在線一口價：以每年有約x元交易額計算，收取5%勞務費用，年收入：x元。
在線拍賣：（在小有盈利的基礎上）以每年有約12件的交易量計算，減少部分勞務費用收取，提高產品美譽度和顧客吸引。
由于我們所采用的是網上經營的方法，因此省去了傳統店鋪所需的經營費用，我們的資金主要用于商品的采購和運輸及倉儲。
就我們所知，進貨渠道多種多樣，有直接從廠家進貨的、有從設計公司進貨的、有批發市場批發來的，還有連鎖經營從總部發過來的。從廠家進貨時費用要低一些，因為廠家沒有設計能力，產品大多是來料加工和來圖加工，產品會比市場略微過時一點。從設計公司進貨則要高一點，但可以保證貨品的“新鮮度”。批發市場中的拿貨價格則遵照了一般原則，給經營者留出了50%的空間。
通過在xx池批發市場的調查，我們決定并選擇了一家較熟悉的供貨商，進貨價比零售價低一半，這使我們有足夠的利潤空間，也降低了經營風險。初步估計首次資金投入為x元，由我們公司四位成員均攤。
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